国泰君安证券：地产行业竞争格局正在重塑进行时，市场加速出清

　　房地产：新天下，新玩家

　　楼市增速放缓，带动整个产业链发展减速，各个环节，尤其是建筑和TOD规划方和房企开始互相渗透，新玩家逐步涌现。在整体土地市场大幅下行的同时，传统民营房企拿地大幅下行，而央国企的占比大幅提升。与此同时，土地市场出现新晋玩家，包括建筑企业和城投背景的轨交公司。当前由于房企，尤其是民营房企融资受限，而央国企背景的企业融资享有优势，非地产为主业的其他行业的公司有经营性现金流支持，使得土地市场出现新晋玩家，行业竞争格局开始发生改变。

　　我们认为，未来的行业生态一定会呈现出两大特征：之一：信用壁垒仍然是核心，重视央企背景的新玩家，且在一二线城市已经能看见新玩家占比提升。1）非房企销售占比已经提升。2022年上半年，核心22城中成都、青岛、南京等16个城市的销售榜单中非房企占比出现提升。核心22城TOP20销售企业中，非房企公司平均销售占比约14.6%，较2020年提升3.9pcts。2）在拿地市场，也如此。2022年核心22城中城投和建筑背景的企业分别占比26.9%和9.4%。其中，建筑企业占比较高的城市包括济南、天津、重庆、北京和郑州。建筑企业主要是以央企为主，包括中国铁建(行情601186,诊股)、中国建筑(行情601668,诊股)、中国交建(行情601800,诊股)等。城投公司占比较高的城市包括武汉、沈阳、苏州、福州和成都。

　　特征之二：随着地产行业利润率的持续下行，低价值行业企业向高价值行业延伸，最后形成产业链的相互渗透，并以此作为未来存量市场的壁垒。除了非地产主业的企业进入房地产领域以外，以保利、华发为代表的企业也在向产业链延伸。2020年保利与碧桂园便已成立“保碧基金”，2022年保利资本与皮阿诺(行情002853,诊股)、【科顺股份(300737)、股吧】(行情300737,诊股)等公司签订（框架）协议，拟在产业链进行投资和整合，而华发集团也战略入股维业股份(行情300621,诊股)。

　　地产行业竞争格局正在重塑进行时，市场加速出清的同时新玩家入场，预计2023年销售榜单继续发生改变。随着2022年10月底证监会允许非地产主业企业A股再融资，地产行业加速出清。继续推荐二线央国企，受益中交地产(行情000736,诊股)、建发股份(行情600153,诊股)，并持续推荐一线央国企，如保利发展(行情600048,诊股)、招商蛇口(行情001979,诊股)、万科A(行情000002,诊股)等，同时，结构性资产荒已经出现，推荐金融街(行情000402,诊股)、中新集团(行情601512,诊股)等，受益【中国国贸(600007)、股吧】(行情600007,诊股)。

　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。