REITS产品研究和投资系列之一：构建公募REITS系列指数 实现更优的资产配置策略

　　本文从公募REITs 系列指数编制的角度入手，为投资者提供一种基于指数化投资思想、利用REITs 指数进行资产配置的新视角。首先我们构建完整的REITs 系列指数综合反映REITs 市场表现，并且不断扩充细分指数类型；其次研究如何在大类资产配置中引入REITs 资产，优化和改善组合整体风险收益水平；最后我们讨论了REITs-ETF 产品的跟踪方案和成分REITs 的优选策略。

　　公募REITs 系列指数编制细则。从海外REITs 指数编制经验来看，REITs 指数均采用自由流通市值加权，同时限制成分股的收益来源、市值、流通性。

　　本文编制的REITs 指数系列由沪深交易所上市的REITs 产品组成，综合反映REITs 市场整体表现的同时，提供衡量不同底层资产、项目类型的细分REITs指数，并且均提供价格指数和全收益指数。计算中采用分级靠档的方法以确保计算指数的份额保持相对稳定，当样本成分名单或样本成分的调整市值出现非交易因素的变动时(如新发、扩募等)，采用除数修正法保证指数的连续性。

　　多维度透视公募REITs 系列指数。1)业绩表现：REITs 指数自基日以来整体表现先抑后扬，今年以来有所回撤，生态环保REITs 指数业绩突出；2)项目分布：交通基础设施和园区基础设施合计权重超70%；3)规模分布：集中在60 亿元以下，扩募机制的落地引导REITs 产品规模提升；4)成分变动：基日以来共出现三次临时调整，纳入新上市产品。

　　如何有效利用REITs 指数更好的实现资产配置策略？REITs 高分红特性为投资者带来持续的现金流，我们优先选择全收益指数进行业绩测算。由于国内REITs 市场处于发展初期，REITs 综合指数可供回测的数据量较少，引入恒生REIT 指数和MSCI 美国REIT 指数分别反映REITs 在港股和美股的表现。

　　从港股和美股的长期经验来看，REITs 和债券、商品的相关性较低，和股票市场的相关程度相对更高。从短期国内REITs 综合指数的表现来看，REITs 资产和债券、商品的相关性同样较低，但与港股和美股横向对比发现，利用REITs指数分散组合风险在A 股市场更具吸引力。进一步研究表明，国内REITs 资产的股性和债性并不稳定，但在今年2 月以来和股票市场相关性明显抬升。

　　基于上述结论，我们从多个角度论证在大类资产配置中加入REITs 资产的优势。1)利用REITs 资产替代部分权益仓位，有望在提高组合业绩表现的同时降低波动；2)在传统大类资产配置方案中加入REITs 资产，能够有效分散组合风险并增强收益；3)基于风险平价模型调整REITs 权重比例，实现长期稳健的收益增长。

　　REITs-ETF 产品跟踪方案和成分REITs 优选策略：我们分别参考上投摩根富时REITs 人民币和广发美国房地产人民币作为抽样复制策略和完全复制策略的代表，结合REITs 产品特性讨论ETF 产品跟踪国内公募REITs 指数的具体方案。另外REITs 上市以来交易流动性处于劣势，但随着国内首批公募REITs迎来上市一周年，份额解禁叠加后续产品扩容将有效提升二级市场流动性。

　　REITs-ETF 基金应被动跟踪于公募REITs 综合指数或其细分项目指数，并且以对应的全收益指数作为业绩比较基准。完全复制策略完全按照标的指数的成份组成及权重构建REITs 组合，抽样复制策略优选基本面良好、流动性充裕、低估值的REITs 进行投资。

　　风险提示：报告数据均来自于历史公开数据整理分析，存在失效的风险；历史业绩不代表未来。