房地产板块：无围墙低公摊 开放式街区更利于城市运营商

　　事件：

　　2月18日中国【建科院(300675)、股吧】发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》，其中2.4.6条提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，引发广泛关注。

　　套内交易是否等同于套内计价仍存争议

　　市场的部分解读认为“以套内面积交易”不等于“以套内面积计价”，理由包括：1)目前我国不动产登记证中已注明每套房产的“公摊面积”部分，现行的《商品房销售管理办法》中明确可按套内建筑面积或建筑面积计价。2)此次征求意见稿是针对住宅建筑设计的技术性文件，大概率不属于住建部交易司范畴。3)目前北京房地产备案信息中包含了套内面积，但仍按建筑面积计价，“以套内面积交易”和“以建筑面积计价”二者并不矛盾。

　　另一方认为“以套内面积交易”应等于“以套内面积计价”，理由包括：1)“套内面积计价”是国际通行做法，即便是“公摊面积”发源地香港，也在2013年改变了计价方式。2)以套内面积计价可以解决我国因地域差异大，墙体厚度不一，公摊面积不一等建设因素而形成的“建筑面积相同而套内面积不同”的情况，利于全国房价统一比价标准。3)开发商上报的公摊面积比例不透明或不规范久被诟病，修改计价标准有助于保护消费者权益。

　　对此我们认为，调整房产销售计价基数，是属于房产计价底层基础原则性调整，需要“慎之又慎”，在方向和政策取向尚未明朗之前，不应仓促进行盲目定论。

　　无围墙，低公摊，开放式社区真的要来了吗？

　　在我国，封闭式小区由来已久。此模式下，小区内部的配套服务设施只面向小区业主，相应的建设成本由小区产权人承担。由此导致了道路断点众多影响交通、居住隔离形成阶层分化等问题。目前欧美和日本等发达国家多采用开放式街区，摒弃住宅区域的围墙，公共服务设施由政府部门提供，将居住和城市空间结合成一体。

　　2016年2月国务院印发《进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，提出“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”，以此“实现小区内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地集约利用”。

　　我们认为，对于早已规范经营和销售行为的上市房企而言，目前已不存在模糊公摊面积赚取小钱，却损害声誉的“因小失大”之举。即便后续政策落地而采用套内面积计量，其经济利益的影响并不大，反而在建设开放型社区，更好的融入城市，商业住宅共同发展，承担“城市运营商”方面能起到更大的作用，拥有更大的发展空间。

　　投资建议

　　建议关注定位“城市运营商”，品牌效应明显，综合开发能力较强，有望在衔接社区和城市功能中承担更多责任的头部房企，A股如万科A、保利发展、【招商蛇口(001979)、股吧】、新城控股，H股如华润置地、融创中国、中国金茂。

　　风险分析

　　国内经济增速放缓和失业率提升或影响居民结构性信用扩张。

　　（文章来源：光大证券）