你是风儿 我是沙

　　投资要点：

　　经济和通胀是影响债券收益率，尤其是长端利率的重要因素。根据我们之前的判断，当房地产景气度（国房景气指数和房地产投资拟合程度较高）下降时，债券收益率倾向于下降。

　　房地产链条投资占GDP的比重很高，其景气程度对经济增长影响巨大。同时，经济增长也对房地产市场产生推动效应。经济繁荣，居民收入提高，房地产需求提升，房地产价格上升，进而拉动房地产投资增加。房地产和通胀的关系同样也是双向的。房地产景气度提高通过拉动上下游消费等带动物价上涨。通胀及通胀预期，会推升房地产的保值需求，促使房价上涨；另外，通胀会导致土地及建筑成本上升，人工成本上升，推高房价。

　　自2013年以后，中国抚养比（非劳动年龄人口数/劳动年龄人口数）将呈上行趋势，行业面临周期拐点，人口老龄化加剧，地产刚需人数结构性缩小，这将直接抑制未来房地产行业的长期需求，因此长周期下房地产行业将面临下行压力。但是考虑到中国和20世纪90年代日本的城市化率依然差距较大，房地产不会出现日本那样的崩盘格局。