万科A(000002)11月销售数据点评:销售稳增、认购翻番

　　事项：

　　12月4日晚，万科公布公司11月销售数据，11月公司实现签约金额347.5亿元，同比增长17.9%；实现签约面积229.6万平方米，同比减少11.3%。1-11月，公司累计实现签约金额4,676.4亿元，同比增长37.2%；实现签约面积1701. 7万平方米，同比增长21.1%；1-11月，公司新增建面4,561万平米，同比增长76.8%；总地价3,090.6亿元，同比增长115.6%。

　　主要观点

　　1、11月销售347亿、环比-6%/同比+18%，全年有望冲刺近5,200亿元

　　11月公司实现签约金额347.5亿元，同比增长17.9%；销售均价15,135元/平，环比上涨1.9%。公司实现签约销售面积229.6万平方米，同比减少11.3%，但11月认购近500亿元、环比+19%、同比+100%，预计12月销售将实现放量。4季度公司推盘加大，并去化率仍保持稳定，预计11-12月也仍将保持较好的销售表现。

　　1-11月公司累计实现签约金额4,676.4亿元，同比增长37.2%，涨幅较1-10月收窄1.8pct；累计销售均价14,885元/平，同比+13.2%；实现签约面积1701. 7万平方米，同比增长21.1%，优于同期高频跟踪43城市同比下降20.4%的水平。预计公司12月推盘和销售将双双提升，并且我们估算公司已认购未签约金额达550亿元，那么预计全年销售冲刺近5,200亿元，对应同比增长43%。

　　2、拿地持续扩张、下半年尤其明显，1-11月拿地额占比销售额达66%

　　11月公司在土地市场获取深圳、佛山、广州、无锡和成都等地合计19个项目以及4个物流项目，拿地区域主要集中于一二线及长三角周边城市，共新增建面371.6万平米，环比降低32.0%；总地价213.0亿元，同比降低46.4%，平均楼板价5,733元/平，环比降低21.2%，显示了公司低成本拿地能力。11月公司拿地金额占比销售金额61%，继续呈现积极拿地态度，并且自三季度开始已经连续4个月加仓拿地。

　　1-11月，公司共在土地市场新获229个项目，共新增规划面积4,560.6万方，同比增长76.8%；总地价3,090.6亿元，同比增长115.6%；平均楼板价6,777元/平，较2016年楼板价上涨11.7%，拿地成本相对可控；拿地金额占比销售金额66%，较2016年全年51%提升15pct，属于积极主动的加仓拿地。

　　3、投资建议：销售稳增、认购翻番，拿地继续扩张，重申强烈推荐

　　下半年以来，公司销售渐入佳境，单月销量同比震荡上行，虽然11月单月数据仅同比小增，但在单月认购同比+100%的基础上或将迎来12月销售放量。我们预计伴随12月公司加大推盘力度，17年全年销售有望冲刺近5,200亿元，对应涨幅43%。同时公司自16年以来，持续加大拿地力度，17年1-11月拿地金额占比销售金额高达66%，尤其下半年以来，拿地销售金额比均超过60%、并两次突破100%，同时公司抓住机遇积极通过招拍挂和并购方式扩充土地储备，未来将充分受益于后续市场集中度进一步提升。我们维持公司17-19年每股收益预测分别为2.51、3.17和3.76元，目前2017-18PE分别为12.3和9.7倍，维持目标价38.00元，重申强烈推荐评级。

　　4、风险提示：房地产市场下行风险。