京投发展(600683)2016年半年报点评:业绩符合预期

　　业绩释放营收净利实现大增。16H 营收13.67 亿元同比+117.17%，归母净利润0.396 亿元（上年同期：-1.19 亿元），扣非净利润0.02 亿元（上期：-1.58 亿元）。利润增加主要系报告期房地产结转收入及毛利率增加。营收中房地产销售结转收入12.833 亿元，较上年同期增149.96%，毛利率 25.22%较上年同期增8.84 个百分点。?出口业务、物业服务及其他收入占比仅6%，不去年基本持平；营业外收入1296 万元+2558%，主要系处置三亚陵水项目股权购买?延迟支付转让款产生的违约金收入。16 年度公司预计实现营业收入76.1 亿元，当前预收款66.2 亿元基本锁定业绩，有望超额完成。公司计划新开工面积 25.54 万?、竣工37.46 万?，截至6 月底新开工面积 8.64 万方，完成竣工3.00 万?，主要时点在下半年。

　　销售表现良好。上半年销售额37.31 亿元同比增35.28%，签约面积约7.8 万?，主要签约项目为京西华府16.75 亿元、琨御府18.26 亿元，上半年北京区域可推售货源的认购去化率达到 81%。在售6 个项目本年可售建面还有20 万方，其中约18 万方位于北京，提供充足可售货源。根据上半年均价推算下半年可售货值约90 亿元，按60%-80%去化率，预期全年销售91-109 亿元（15 全年98 亿元）。

　　财务状况继续改善，风险可控。6 月底资产负债率89.68%较上年同期下降3 个百分点，资产总额中存货期末余额 223.6 亿元，占资产总额的81.62%，主要是北京地区物业项目，变现能力强。扣除预收款负债率65%，净负债率523%，较上年同期下降272 个百分点。货币资金12.45 亿元，短债缺口缩减至22.0 亿元（15年底58 亿元）。2016 半年度公司各类借款净减少8.97 亿元，负债中占比49%的是控股股东借款，期末余额121.1 亿元。各项目已基本实现滚动开发，预售资金将继续快速回笼，风险可控。已发行2 期公司债10 亿元3 年期利率5.24%、10 亿元3 年期利率4.98%，上半年加权平均融资成本年化利率8.63%较15 年的9.35%略下降。

　　公司基本面逐步改善，而更名"京投发展"成为大股东京投集团A 股唯一资本运作平台，其重要性和发展空间值得期待。以北京为中心、轨道交通为依托的发展战略定位清晰，现有项目可保持较高业绩释放，未来轨道物业拓展空间大。后期，配合集团"一体两翼"的?略发展格局，即以轨道交通等政府在建项目投融资业务为主体，以资源开发和股权投资为"两翼"，集团有望持续加大对上市公司的支持力度。公司的投资价值及长期发展已被险资认可，在天时地利人和下，仍有继续吸引稳定战略投资者的可能，值得关注。预测公司16-18eps0.35、0.48、0.61 元，RNAV12 元/股，给予6-12 月目标价12 元，维持"强烈推荐"评级。

　　风险提示：大股东对上市公司支持丌及预期；高负债高融资成本。