险资投资转向： 减持地产股加码不动产

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　　本报记者 冷翠华

　　泰康人寿近期拟清仓式减持阳光城引发市场高度关注。另外，险资正积极拥抱不动产投资，包括商业地产等传统投资性物业，也包括物流仓储、产业园等新兴投资性物业。

　　业内人士认为，险资持续减持地产股，一是地产调控政策持续收紧，二是行业基本面变差，三是部分大型地产公司发生风险事件，对投资者带来较大影响。而从不动产投资来看，险资投资较多聚焦商业地产以及养老地产等领域，投资标的与险资属性契合度较高，且能为险资带来长期稳定的收益。

　　持续减持甚至清仓地产股

　　曾经，地产股是险资十分青睐的二级市场投资标的；如今，险资持续减持地产股，甚至“清仓甩卖”。

　　阳光城2月9日发布的公告显示，泰康人寿拟清仓式减持阳光城股票。“泰康人寿根据公司资产配置需求和相关投资决策，拟减持阳光城股份。”阳光城表示。

　　在此次减持前，“泰康系”公司已经减持了阳光城股票。去年12月27日阳光城发布公告，泰康人寿及泰康养老合计转让阳光城近3.9亿股股份。

　　事实上，这只是险资近年来减持地产股的案例之一。去年以来，险企频繁减持地产股，万科A、【保利发展(600048)、股吧】、招商蛇口、金地集团等头部地产公司股票皆遭险资减持。东方财富choice数据显示，截至2021年三季度末，前十大流通股股东中有险资身影的A股上市地产公司仅14家，而在2016年年底这一数据为35家。可见，近几年，险资对地产股的配置热情明显降温。

　　如今，险资为何连续减持甚至清仓地产股？

　　苏宁金融研究院高级研究员黄大智对记者表示，险资投资兼顾安全性和收益率，大多采取“固收为主，权益为辅”的资产配置策略。因此，稳定的业绩预期以及高股息特征都是险企青睐的配置对象。

　　从地产行业近年的发展来看，受政策变化和市场发展的影响，“高融资-高杠杆-高周转”的模式已经行不通，地产行业风险加大，违约情况增加；很多地产公司的股票和债券价格持续走低，对于险资投资来说，配置地产股的收益率在下降，且风险在增加，因此，险资持续减持甚至清仓地产股。

　　普华永道中国金融行业管理咨询合伙人周瑾对记者称，去年以来，几家大型房地产企业陆续发生风险事件，针对地产行业的政策也持续收紧，行业的发展存在不确定性，影响了地产股的估值以及未来的走势。因此，险资减持甚至清仓其持有的地产股。

　　未来，房地产市场将走向何方？是否将重获险资青睐？周瑾认为，这需要结合大型地产公司的风险处置情况，以及政策新动向，才能判断影响地产股未来估值的核心因素。黄大智则表示：“险资减持或清仓地产股的趋势短期很难扭转。但由于险资持有地产股规模比较大，无论是降配还是出清，都有一个过程，因此，险资减持地产股的现象还将持续。”

　　　青睐不动产投资

　　在持续减持地产股的同时，险资比较青睐不动产投资，尤其是大型险企近两年在商业不动产、写字楼等领域的投资呈现“大手笔”的特点。

　　今年以来，平安人寿、建信人寿、太保寿险、泰康人寿等险企更新了大额不动产投资的披露信息，几家险企投资的不动产都处在实际出资阶段。

　　黄大智表示，从资金匹配度来看，保险资金尤其是寿险资金具有长期、大额的特性，比较适合长期投资商业地产项目；从业务匹配度来看，有的险企布局大健康、大养老业务，部分业务本身需要依托不动产项目。同时，在长期利率走低趋势下，险资整体面临可长期投资的优质资产紧缺，其有多元化配置需求，不动产投资仍然是较好的选择之一。

　　一家险企负责人对记者表示，目前其在不动产领域的投资主要看中两个方向，一是经营比较成熟的商场和写字楼，以获得长期稳定的租金收益；二是和集团业务能产生协同效应的地产项目，例如，集团将养老作为重要战略，险资投资也将重点关注相应的不动产，实现融合。

　　在不动产投资领域，他建议保险机构采用“2+1”不动产配置策略：一是积极配置新型基础设施类资产，提升不动产组合收益水平；二是防御性配置传统不动产——以固定收益为主，严格把控风险，实现不动产组合的基础配置规模；同时，把握特殊投资机遇，多策略投资于有稳健现金流、区位核心的强资产。