中梁控股：更新招股书 降负债增盈利 复战港交所

　　号称房企黑马的中梁控股于2019年5月17日重新提交招股书，分析其原因，主要因为第一次递交招股书的数据距今已有较大变化，且其业绩的大幅增长已有更新；据新的招股书显示，中梁的营收和净利分别录得超过2倍和4倍的爆发式增长，销售合约从百亿跨越到千亿规模；行业排名也一跃进入前20强。此时的中梁俨然一副“黑马”变“白马”的奔腾之势，想必这次赴港上市已是势在必得。

　　那么对于投资者，中梁是否具备投资价值？从新的招股书解读中或许可以一窥究竟。

　　总体来看，2018年全年，中梁控股合约销售强劲增长至1015亿元人民币；实现营收302.15亿元人民币，近三年年复合增长率为221.4%；净溢利同比增407%至25.26亿；净负债率下降至58.1%；且保持进取，持续扩张拿地，截止至2019年3月31日，土地储备总建筑面积达3890万平方米；据披露，中梁拟按2019年净利润约40%作股息分派。 　　新招股书亮点颇多，这里我们只看重点，主要从房企的三大核心要素：合约销售、土储和净负债率；因为三者是决定公司发展动力、持续性和财务稳定性的关键；虽不能一概而论，但足够看清公司成色。

　　三年逆袭，跻身千亿销售房企

　　销售是现金流之母，房企的规模化发展之路，首先靠销售带来现金的快速回流，然后扩张拿地形成高周转模式。

　　三年发展时间，中梁控股完成三连跳，销售额从百亿到千亿，营收也是呈几何式增长。根据招股书材料显示，2016至2018年，中梁控股的全年销售额分别为190亿、649亿、1015亿；实现营业收入从2016年的29.25亿增长到2018年的302.15亿，年复合增长率达到221.4%。(如下图) 　　这意味着近三年，中梁控股近三年物业销售额增长翻了超过5倍，营收增长翻了超10倍，这体现出中梁控股在销售端上的快。

　　未来结转收益增长确定性高。由于房地产销售结转成收益具有滞后性，合约负债未来大概率会结转成收益，所以从中梁2018年合约负债金额954.8亿元人民币来看，未来收益增长确定性高，对比同行具有明显竞争优势。 　　我们知道，优秀的销售能力由公司产品力和品牌力决定。中梁如此快节奏的推盘和去化能力侧面也反映出公司在产品和品牌上的优势，这在行业中也获得权威机构的广泛认可，获奖频频可说是拿奖拿的手软，其中，笔者归纳了最具有代表性的如下：

　　1、2019年，中梁控股获中国房地产业协会及上海易居房地产研究院中国房地产测评中心，评为中国房地产开发企业前20强；

　　2、获中国房地产业协会及上海易居房地产研究院中国房地产测评中心，评为中国房地产开发企业2018年成长速度及2019年发展潜力10强第一名。

　　3、第三方机构克而瑞公布，截止至2018年中梁控股合约销售跻身中国房地产TOP100的第23名，同比去年上升2位；于2019年前4个月，中梁合约销售372.1亿元人民币，排名再提升2位至21名。(如下图) 　　这些都体现出中梁控股的品牌价值进一步升级，行业地位得到持续提升。

　　土储充沛保障可持续发展

　　中梁控股前期以快速拿地积累了充沛的土储实现弯道超车，并且策略清晰，避开房地产巨头争抢的一二线城市，侧重于向经济发展良好的三四线城市扩展。成功之处还在于，公司有利的抓住三四线城市棚改政策产生的市场机遇，专注小型地块策略，实行快周转迅速崛起。

　　从2015年，中梁控股由固守温州逐渐下沉，进入温州周边县市，后拓展江苏、安徽、江西等省份的三四线城市。2016开始展开全国化布局。2016年-2017年，中梁在三四线城市攻城略地。据悉，中梁在2016年基本是以平均每周拿一块地的速度，共拿下了近70块地；2017年平均以每3天拿一块地的速度，共拿下了100余块地；至2018年，中梁的拿地速度基本为平均2天拿一宗地。2018年下半年以来，诸多大型房企都表示会收缩投资策略，但中梁的拿地规模依然在大幅增加，这体现出中梁控股在“攻城略地”上的快。

　　截至2019年3月31日，中梁土地储备规划总建筑面积3890万平方米，在长三角、珠三角、中西部、环渤海、海峡西岸五大区的23个省份124座城市布局353个项目；尤其是长三角，中梁的土地储备占比接近一半。(如下图) 　　房企长远的可持续发展需要后方财务稳定的支撑。

　　净负债率“一落千丈”，未来收益增长确定性高

　　中梁控股2016年至2018年净资产负债率，从高达1790%，骤降到339.5%，后又降至行业正常水平58.1%。其原因何在？ 　　笔者归纳中梁近三年决定其净负债比率的关键数据发现，净负债率的骤降主要来自公司现金和所占项目总权益的增长而导致，如图，2016年-2018年，公司现金及银行结余由85亿元人民币增长171.5%至230.8亿元人民币；公司权益总额由6.5亿元人民币增长近9.4倍；又由公式：净负债比率=(借款总额-现金及银行结余)/权益总额可得，2018年净负债率=(270-230.8)/67.5=58.1%。

　　而以上分析在中梁招股书也有所披露，其原因解释为：中梁近三年内净负债率急剧下降，主要来自物业销售产生的现金大幅增加，使公司一定程度上减少对外部借款的倚赖，加上公司总权益的扩大，才导致将负债比率的急速下降。房地产前期扩张阶段，这一现象实属常见，那未来的杠杆率能否维持稳定？这就要看公司的净利润。

　　我们知道，房地产的销售利润具有滞后性，今年的净利润大概率在明年转化为净资产，所以净利润提升，分母增大，促使净负债率下降。中梁近三年净利润如下图，由2017年公司扭亏为盈，2018年同比去年翻了近4倍有余。这预示着2018年的净利润会结转到未来，所以2019年净负债率大概率会进一步下降。 　　至于短期负债情况，如下图，中梁一年内需偿还贷款总额为：53.2亿+91.5亿=144.7亿元人民币，而公司现金及银行结余230.8亿元足够覆盖，所以短期还款没有压力。 　　总体而言，中梁控股利润释放、主动降负债去杠杆，最终形成净负债率的下滑，目前58.1%的净负债率配合千亿销售规模在未来市场竞争中仍然能获得较高的优势。

　　综上所述，中梁控股销售能力极强，盈利能力得到成倍数增长的同时，净负债比率持续降低并维持在行业合理范围区间内，并且在多元化融资渠道拓展，控制长短期债务比率，优化债务结构，中梁显然已经具备长期持续的盈利能力和稳定的发展储备，未来发展趋势不容小觑。其品牌也逐渐获得行业认可。

　　结语

　　行业来看，未来房地产还有10到15年的10万亿市场的高位运行期。房企行业规模为王的阶段还没有结束，但也许就在未来3、5年房企分化和集中格局尘埃落定，这也意味着被媒体诟病的“高周转”还会继续。

　　其实高周转、高杠杆、高去化是一脉相承。高周转的前提是要做到产品适销、快销；如果产品不够好或卖得慢，就不可能做到高周转；所以说，并不是所有企业想做高周转就能做得到，而中梁或许就是继碧桂园之后又一成功案例。

　　展望未来，中梁可以充分利用IPO获得的国际平台继续扩张版图领域，并在已有充足的可结转收益补给下，保持低于市场阶段性风险；如果顺利上市，在进一步增强集团品牌影响力作用下，前景值得期待。