通往罗马的道路 鑫苑物业赴港上市里的“河南人”张勇

　　“罗马只有一个,但通往罗马的道路有千万条”,或许这用来形容张勇也不为过。

　　十二年前,为了做大房地产业务,张勇带着他一手创立的鑫苑置业走向美国资本市场。只可惜,上市之后,鑫苑置业的发展一直不温不火。

　　为了通往心中的罗马,张勇不断寻找新的道路。如今,他似乎有了新的方向。

　　据观点地产新媒体获悉,近日,鑫苑物业服务集团有限公司向香港联交所主板递交上市申请,东方融资(香港)有限公司作为独家保荐人。

　　值得一提的是,2017年4月20日,鑫苑物业在北京金融街举行新三板挂牌仪式,其挂牌名为鑫苑科技服务股份有限公司,但今年1月,该公司就已从新三板退市。

　　赴美上市、新三板挂牌、转战港交所。。。。。。的确,张勇做了很多的尝试。但销售增长乏力、全球布局缓慢、物业平台依赖母公司等问题,仍然是鑫苑置业甩不掉的标签。

　　张勇是山西人,但在他身上,有一种河南人安稳与保守的气质。而且,张勇也选择了河南的省会城市作为掘金房地产的第一站。

　　1997年,34岁的张勇在河南郑州创办了鑫苑置业,从此开始了“以销定产”的发展策略。在张勇眼中,丰厚的土地储备容易导致资金承压,“不囤地、不捂盘、零库存”才是最稳妥的开发模式。

　　“零库存”就意味着鑫苑置业不会大量的储备土地,有多少地就开发多少,进而实现快速销售,快速回笼资金的目的。一方面,这种模式占用的资金较少,另一方面,能够让鑫苑置业快速获利,从而避免单一项目开发周期长带来的不确定性。

　　在那个遍地黄金的年代,鑫苑置业凭借这种发展策略得以极速扩张。那时,鑫苑置业与建业地产、正商地产、盛润置业并称河南四大龙头房企,风光无限。

　　2004年,鑫苑置业在郑州的合约销售额位列区域榜首,甚至超过了建业地产。随着鑫苑置业的发展与壮大,郑州早已无法容下张勇。2005年,这家豫系房企开始走向全国化发展的道路。

　　两年之后,鑫苑置业迎来了它的高光时刻。那一年,鑫苑置业成功登陆纽交所,而张勇也迈开了海外扩张的脚步。

　　在外界看来,张勇是激进的。当胡葆森与建业地产在河南坚守省域化道路的时候,当张敬国与正商地产全国布局,深耕郑州的时候,张勇已经步入国际化征途。

　　但张勇也是保守的,从建立鑫苑置业开始,他就采用“拿多少卖多少”的思路,以致于鑫苑置业的土地储备一直处于贫乏状态,进而导致了企业扩张的变数。

　　由于土地储备量的匮乏,鑫苑置业无法在香港上市。就香港而言,土地储备是衡量房地产公司的一个重要指标,甚至被认为是直接影响一个房地产企业未来三至五年销售额的重要因素。

　　热衷于“零库存”模式的张勇,更希望能够找到志同道合的盟友,找到一条属于自己的道路,美国纽约就成了他的目标。

　　2007年12月12日,鑫苑置业在美国纽交所成功上市,公开招股定价为14美元/股,共发行1750万股,当天就报收于16.80美元,涨幅达到20%,合共融资2.45亿美元。

　　彼时有分析人士认为,鑫苑置业成功登陆美国资本市场,一方面是缘于美国对中国房地产市场前景的展望,另一方面正是得益于其“零库存”的模式,毕竟这种快速回笼资金的模式,在当时让鑫苑置业声鸣鹊起。

　　那是个复杂的时代,大多数开发商想尽办法走进来,张勇则急着走出去。但出走十余年,鑫苑置业的旅途并不是那么顺利。

　　2008年,金融危机席卷全球,房地产行业自然也不能幸免。那一年,鑫苑置业的股价腰斩,年末甚至跌到最低值,报价1.27美元/股。

　　近几年,随着全球金融市场回暖,房地产市场的升温,鑫苑置业的股价也逐渐回升。截至发稿当日,鑫苑置业报收4.47美元/股,较2008年的最低值1.27美元/股增长251.97%,但与2007年公开招股定价的14美元/股相比较,这一数字缩水约68%,与此同时,鑫苑置业的总市值也仅剩2.68亿美元。

　　不得不说,十年弹指一挥间,楼市竟已是沧海桑田,当年意气风发的张勇,如今已是双鬓斑白,而他一手创立的鑫苑置业,同样早已布满岁月的痕迹。

　　翻看鑫苑置业近五年的财务数据,该公司的营收情况与净利润虽逐年增长,但负债情况同样值得担忧。

　　据观点地产新媒体查阅,2018年全年,鑫苑置业录得营业收入22.18亿美元,比2017年的19.77亿美元增长12.19%；实现净利润1.06亿美元,同比增长32.32%；实现归属于母公司股东的净利润7303.45万美元。

　　2014年,该公司的营收仅为9.19亿美元,2015年,这一个数字变为11.63亿美元,2016年与2017年,分别录得15.62亿美元、19.77亿美元,近五年的年复合增长率为19.27%。

　　数据来源：企业财报、观点指数整理

　　细看其负债数字,2014年,鑫苑置业的负债总额为22.71亿美元,2015年、2016年分别为26.13亿美元、33.03亿美元,到2017年,这一数字攀升61.28%至53.27亿美元,截至2018年度末,鑫苑置业的负债总额为72.88亿美元,同比增长36.81%。

　　至于资产负债率,2014年录得70.27%,随后,这一数字逐年增长,2015年至2017年,分别录得73.72%、78.37%、83.44%,到2018年末,鑫苑置业的资产负债率已达到90.72%。

　　值得一提的是,截至2018年12月31日,鑫苑置业的短期借款为16.92亿元,占总负债的23.22%,但经营活动产生的现金流净额为-2290.19万美元,现金及现金等价物为6.74亿美元。

　　数据来源：企业财报、观点指数整理

　　或许,十二年前的张勇并不会想到,当年急着走国门的他,如今落得“泯然众人矣”。

　　据观点地产新媒体查询,2018年全年,鑫苑置业录得合约销售额22.65亿美元,较2017年的24.66亿美元下跌8.15%；合约销售面积为106.68万平方米,同比下降22.22%。

　　以2018年美元兑人民币平均汇率6.6174元计算,2018年全年,鑫苑置业录得合同销售额为人民币149.88亿元。

　　不仅如此,在郑州起家的鑫苑置业,如今在大本营的光环也随着时光的流逝,消失殆尽,取而代之的是一直深耕中原的建业地产。

　　数据显示,建业地产2018年全年取得合同销售总额536.75亿元,合同销售面积743.33万平方米。

　　据观点指数发布的《2018中国房地产销售金额TOP100》,建业地产位列43名,正商地产位列57名,而鑫苑地产并未列入房地产销售金额TOP100当中。

　　时代在变,市场在变,行业在变,而鑫苑置业与“河南人”张勇也在改变。

　　或许张勇早已发现,过往的道路并不能助力其快速抵达罗马,因此,近两年鑫苑置业不断弥补土储短板,大幅纳储。与此同时,张勇也试图寻找新的方向。

　　2017年,鑫苑置业开始在智慧科技方面的探索,并提出一主多辅,主辅并进的发展模式；2017年4月20日,鑫苑置业旗下的物业平台——鑫苑物业在北京金融街举行新三板挂牌仪式,挂牌名为鑫苑科技服务股份有限公司。

　　新三板挂牌不到两年,张勇再次调整方向。今年1月,鑫苑物业从新三板摘牌,转战港交所,并于近日递交上市申请。

　　据港交所披露的上市申请显示,鑫苑物业成立于1998年,其主要业务是向物业开放商、业主及住户提供物业管理服务、增值服务、交付前及咨询服务。

　　截至2018年12月31日,鑫苑物业已签约管理的物业覆盖中国逾28个城市,包括郑州、济南、西安、成都、苏州、北京及上海。此外,截至去年年末,该公司在管建筑面积为1565.5万平方米,在管物业数目达96个。

　　数据来源：企业财报、观点指数整理

　　与目前已上市的物业公司相比,鑫苑物业在管建筑面积处于低位,仅为1565.5万平方米,全年总收益同样处于低值,仅为3.93亿元。据观点地产新媒体了解,与鑫苑物业规模相当的滨江服务以及奥园生活、佳兆业物业等企业,2018年的年度总收益均高于鑫苑物业。

　　值得一提的是,在鑫苑物业逾1500万平方米的在管面积中,由鑫苑置业集团开发的物业建筑面积达1168.4万平方米,占总在管建筑面积的74.63%,数目达61个；来自第三方开发商的物业面积为397.1万平方米,占总在管建筑面积的25.37%。

　　数据来源：企业数据、观点指数整理

　　从鑫苑物业近三年的在管面积来看,2016年,该公司来自集团提供的物业管理面积达到919.3万平方米,占总在管面积的85.49%,2017年,鑫苑物业的在管面积当中,有1097.6万平方米来自鑫苑置业提供,占比为80.23%,2018年,这一数字则为74.63%。

　　与此同时,去年全年,鑫苑物业录得总收益3.93亿元,毛利率达到34.0%,其中,来自物业管理服务的收益为2.62亿元,占总收益的66.6%,毛利率为20.7%；来自增值服务、交付前及咨询服务的收益分别为7765.3万元、5379.4万元。

　　其中,为第三方开发商提供物业管理服务所得收益为4107万元,占比为15.7%；为鑫苑置业集团提供物业管理服务所得收益为2.21亿元,占物业管理服务总收益的84.3%。而2016年与2017年,母公司为其带来的收益占比达到96.2%、88.9%。

　　一系列数字表明,尽管鑫苑物业在不断的拓展来自第三方的物业,但到目前为止,对母公司鑫苑置业的依赖程度依然不容小视。

　　而在张勇的眼中,鑫苑物业的前景一片光明,一方面有母公司支撑,另一方面自身经营状况日益改善,物业市场前景也十分可观。加之去年接连上市的雅生活服务、碧桂园服务、永升生活服务都受到了资本市场的青睐,鑫苑物业此时从无法融资的新三板走出,并一脚踏入香港资本市场,的确是个好时机。

　　但这种过度依赖母公司模式却也面临一定风险,因为鑫苑物业服从于母公司的策略,但也无法避免受到母公司各种外在因素的影响,一旦鑫苑置业的房地产开发业务受阻,鑫苑物业亦很难独善其身。

　　也就是说,鑫苑物业对母公司的过度依赖,是自身存在巨大的被动性与不确定性。因此,鑫苑物业登陆香港资本市场能否成为张勇“通往罗马”的第二条道路,依旧充满未知挑战。

　　（文章来源：观点地产网）