开元物业闯关A股IPO：“三类股东”问题是过会关键

　　2018年12月，三板公司开元物业公告重大事项停牌，首次公开发行股票并在创业板上市申请已获证监会受理，公司股票暂停转让交易。而在今年1月份，开元物业母公司开元旅业集团旗下的开元酒店也已经通过港股聆讯。

　　这也意味着，在创始人退休后的第三年，开元旅业集团轻重资产拆分上市的计划开始逐步实现。

　　营收、净利双双向好

　　据互联网查阅的资料显示，开元物业是开元旅业集团旗下物业管理板块。开元旅业集团创始人陈妙林间接持有其54.61%的股权，为实际控制人。

　　开元物业定位为多业态、综合性物业服务提供商，主要收入来自住宅、办公及商业、医院、公共建筑等物业业态的物业管理费。

　　从该公司历年收入业态分布来看，住宅物业始终是营收最大的来源，贡献了过半的收入；公共物业在营收中的比重在逐渐增加，从2015年8.41%的比重已经提升到了14.02%；与之相反的是医院物业所占比重在逐年下滑，从2015年的16.75%下滑到了2018年中的9.8%。 (图片来源：开元物业招股说明书) (图片来源：开元物业招股说明书)

　　而分地区来看，开元物业的营业收入高度集中在华东地区，到2018年6月份，比重已经达到了93.26%；华南地区的物业收入在营收中的比例在2015年时还有9.2%到2018年中报发布时，占比已经为零。

　　整体来看，开元物业在2013年-2017年间的经营业绩可以说是很不错，营收和净利都在持续增加。

　　2015年，开元物业的净利润仅为1888.61万元，此后两年这一数据大幅提升为3408.62万元、5178.55万元，而据2018年三季报显示，该公司在前三季度已经实现净利润4504.27万元，同比增长24.68%。

　　从营业总收入来看，开元物业从2015年至2017年的营收分别为3.1亿元、4.32亿元和5.54亿元，截止去年三季报，已实现营收5.29亿元，同比增长33.19%。 　　另外，财报显示从2015年至2018年9月，开元物业的销售毛利率分别为27.1%、23.13%、22.49%、19.96%，处于逐年下滑的趋势。同期销售净利率分别为6.1%、7.89%、9.86%、8.58%，却是逐年增长的。

　　对于这一现象，招股书中显示是因为开元物业的费用控制能力在逐步增强。

　　能否100%穿透“三类股东”成过会关键

　　虽然从经营业绩上看，开元物业是符合A股IPO要求的，但是在IPO闯关时还有一些其他的问题需要注意，能否100%穿透“三类股东”很可能关系到此次IPO的成败。

　　所谓的“三类股东”指的是资管计划、契约型基金或信托产品。普遍认为， “三类股东”的股权不清晰，出资人的资金及来源很难穿透核查，可能存在股份代持、关联方持股、规避限售等情况。此外，“三类股东”都是有兑现期和份额或者收益权转让的情况，这会影响到公司的股权结构稳定。

　　在开元物业之前，文灿股份(603348.SH)和【海容冷链(603187)、股吧】(603187.SH)两家三板企业已成功登陆上交所，实现了上市梦想。但是，在当时IPO的过程中，两家公司均因“三类股东”的问题被广泛质疑，尤其是海容冷链更是耗时良久方才过会。

　　数据显示，海容冷链从2015年11月开始IPO排队，到最后过会历时914天，之所以需要这么长的时间，“三类股东”问题被认为是最关键的因素。

　　而根据中国结算北京分公司出具的《证券持有人名册》，截至2018年11月30日，开元物业股东人数56名，其中属于“三类股东”的发行人股东有4名。

　　招股书显示，这4名“三类股东”均为契约型私募基金，分别持有开元物业股份0.14%、0.09%、0.04%、0.03%，总计持有公司0.3%的股权。

　　根据穿透核查结果，4家“三类股东”背后的投资人涉及154人。其中“游马地健康中国新三板私募投资基金”的人数为91人；持有“文多稳健一期基金”的自然人达到36名；持有“文多逆向私募证券投资基金”的人数为16人；持有“文多文睿私募证券投资基金”的人数为11人。 (图片来源：开元物业招股说明书)

　　从【文灿股份(603348)、股吧】、海容冷链等最终携带“三类股东”的新三板企业成功过会的案例来看，只要“三类股东”完全穿透至自然人，成功闯关IPO还是很有希望的。

　　除了“三类股东”之外，开元物业还面临着非常强的同行竞争压力。

　　招股说明书显示，开元物业近2年约90%主营业务营收来自华东地区，尤其是开元旅业集团的“大本营”浙江地区为主。

　　但是，在这一地区，还有其他三家杭州本土物业上市公司，包括南都物业(603506.SH)、滨江集团(002244.SZ)、绿城服务(02869.HK)。

　　由于发展起点都是在浙江杭州，这几家上市公司在发展过程中，肯定会在意“后方”是否稳定，这无疑会加剧华东地区物业行业的竞争。

　　值得注意的是，开元物业的母公司开元旅业集团实力强劲，应当能给予开元物业一定支持。据公开资料显示，该集团拥有总资产260多亿元，员工28000多名，在营下属企业近300家，集团已经入列“中国民营企业500强”、“中国旅游集团20强”。