业主投诉涉嫌造假？ 祈福物业上市受挫

　　8月8日消息，祈福生活服务控股有限公司的上市文件已经处于“失效”状态，这意味着该公司2月5日提出的上市申请失败。

　　物业公司上市一直是近两年来投资者看好的投资风口，缘何祈福物业上市会突然夭折。对此，《中国经营报》记者致电港交所广州办事处核实，其回应称：“祈福物业失败可能有两个原因，一个是因为业主投诉属实，祈福物业涉嫌造假；另一个原因则是公司的自身条件不能满足上市。”

　　事实上，近半年里，祈福新村多名业主组成的小组曾经与港交所多次交涉、沟通，港交所也于7月初派专人到祈福新村实地考察。如果第一条原因为祈福物业上市失败的导火索，那么这将是全国首例物业公司上市因业主维权投诉而惨遭夭折的案例。

　　投诉引发上市失败？

　　以朱先生为首的祈福新村维权小组于2月17日通过媒体，得知以番禺祈福物业公司为核心的祈福生活服务控股有限公司计划在香港上市。随即，朱先生致电香港交易所广州办事处咨询，获知祈福生活服务控股有限公司是2月5日向香港交易所递交的上市申请。

　　“最终，我们开会商讨，认为祈福物业这样的公司不应该上市。”朱先生对《中国经营报》记者谈道：“从2014年我就辞职专职维权事宜，闲暇时间就研究资本市场动向，我既了解祈福物业也了解资本市场。按理来说，物业公司想上市做大做强，这是好事情，业主岂有反对之理？但看看我们的祈福新村：十几年来，业主维权层出不穷、愈演愈烈。在我们调查的资料里祈福物业已经连续几年亏损，但在上市文件中却说自己正保持盈利。这很显然是欺骗业主和投资者。”

　　有了这样打算的朱先生便于3月份开始收集祈福物业的违规材料并撰写投诉信函。最终于4月份通过香港业主向香港证券交所递交了《致香港交易所的联名投诉信》及相关资料(U盘)。

　　资料提交几天后，朱先生便接到了香港交易所上市部副总裁黄诚思的电话问询，并随后收到电子邮件，告知按香港交易所的要求重新准备资料及签名。

　　经过准备后，朱先生于4月19日，再次递交《致香港交易所的联名投诉信》及相关资料(光盘)到香港交易所。在随后的几个月里，朱先生多次通过电子邮件向港交所询问投诉进程，等到的答复都是“在处理中”。

　　期间，有港交所派专人到番禺祈福新村实地考察。针对此，有祈福内部员工透露：“7月5日香港交易所派专人到番禺祈福新村实地考察。领导要求，各部门要做好准备，谁出问题谁负责。”

　　但这样的准备并没有给祈福物业的上市带来多大的转机。不久之后，祈福内部的员工再次传出消息称：“公司这次的上市黄了。维权小组给祈福物业带来了不小的经济损失。”

　　8月8日，业主朱先生通过港交所广州办事处获悉，祈福生活服务控股有限公司的上市文件已经处于“失效”状态。

　　上市失效损失近千万？

　　为此，记者致电港交所广州办事处，询问祈福物业上市文件失效事宜。该工作人员回应称：“上市文件失效就表示上市不存在了。祈福物业失败有两个原因，一个是因为业主投诉属实，祈福物业管理有问题；另一个原因则是公司的自身条件不能满足上市，有可能是上市条件不完备、财务报表更新不及时，导致企业的上市申请不能在半年内通过。但目前还不能明确到底是哪个原因导致失败。”

　　“如果不是勒令终止，祈福物业之后还是随时可以再提出上市申请。如果是因为业主投诉的问题导致上市终止，祈福物业就必须要拿出一个解决方案给港交所。但(再重提交上市申请)至少也是三个月之后的事情。”

　　然而，祈福物业损失的并不只是时间成本。“上市前请券商做包装、培训等费用少则上千万元。而目前外界大多猜测是因为业主的投诉导致祈福物业上市失败，这对祈福物业公司的形象造成极大的损失。不仅给以后的上市造成困难，也为物业扩张造成极大的影响。”有熟悉资本市场人士对《中国经营报》记者透露称。

　　事情影响如此大，记者试图联系上祈福集团，该公司回应称：“在祈福新村的确有这样一群业主，不管祈福是上市还是做其他利于业主的事情，已经变成了‘为反对而反对’。但公司目前上市失败的原因依旧不能确定就是因为业主投诉。”而在问及更多细节时，其则表示并不是太了解情况，现在处于上市保护期，不方便回应。

　　针对此次上市失败的事宜，也有业主对记者表示，祈福物业无法上市，对于村民和祈福而言是双输的事情。“我在祈福有几个物业，如果祈福物业成功上市，形象提升，物业将会升值；企业成功圈钱，也会有更多的资金和人力来服务好业主。”另一位不愿具名的祈福新村业主对《中国经营报》记者表态称。

　　维权频发涉嫌造假？

　　根据祈福服务招股说明书披露，该公司物业管理服务涵盖广东省内12个住宅小区，签约558.6万平方米。截至2015年9月30日，祈福集团旗下的全部位于广东省内包括祈福新村、祈福水城、祈福辉煌台、祈福万景峰、祈福黄金海岸、祈福聚龙堡、祈福南湾半岛、祈福海岸等12个住宅区共有超过约45000个住宅单位，住宅建筑面积约542.2万平方米。显然，以祈福新村为主的上述项目仍然是祈福集团社区配套服务的唯一载体，而号称“华南第一村”的祈福新村更是祈福物业服务水平的最真实写照。

　　但祈福新村不少业主却认为，祈福新村十几年来物业服务并不平静。仅在祈福业主提交给港交所的文件中，祈福维权小组就指控祈福物业：操纵业委会，剥夺业主自治；违法提高物业服务费；侵占、破坏业主公共道路、绿地，用于垄断经营；妨碍、阻扰，打击、报复业主维权；拒绝资讯公开，暗箱操作；涉嫌做假账欺骗业主或投资者。

　　但祈福新村业主的意见远不止于此。“有业主问我，为什么不在投诉函提小孩上学的问题。”朱先生对记者如是说，“我只能安慰他说，祈福新村的问题很多，但投诉函只能提及最为重要的，不可能面面俱到。”

　　除被投诉问题多外，番禺祈福物业公司的经营水平也一般。在其公布的2013年和2014年收支情况显示，2013年管理费亏损1180万元；2014年管理费亏损1864万元。

　　但在祈福生活服务控股有限公司的上市文件中，却显示祈福物业的总体盈利颇为丰厚。2013年度祈福生活服务控股收益约为2.27亿元，2014年度微增达到2.37亿元。截至2015年9月30日9个月内，其收益约为1.94亿元，同比增长11%。在此期间，四大业务板块中，来自物业管理服务的收益分别仅占总收益的16%、18%、18%及19%；零售服务与餐饮服务收益占比最大，分别为39%和29%。

　　与此同时，祈福服务的整体毛利率由2013年的33%增加至2014年的36%，2014年9月底由35%增加至2015年9月底的38%，均分别由于餐饮服务部分的毛利率上升、配套生活服务的毛利率上升以及学校外教育服务的课程和收生数目增加所致。而最为核心的物业管理贡献能力偏小。

　　对于这样的数字出入，祈福集团回应称：“这只是祈福新村的管理费使用情况，集团还有其他的管理收入，这并不能代表整个集团的经营管理水平。”但维权小组的朱先生却认为：“祈福物业很可能在欺骗业主和投资者。”

　　物业上市或收紧

　　事实上，自从2014年彩生活在港交所成功上市后，分拆物业上市俨然成为房地产公司买地之外的又一热情所在，各物业管理公司也争先拥抱资本市场。

　　据不完全统计，截至目前，在港交所，除了彩生活之外，中海物业、中奥到家先后已上市，2016年6月~7月，星河和绿城这两大中国高端地产商旗下的物业管理公司，均投入资本市场的怀抱。在新三板市场，开元物业、索克物业、天骄股份、嘉宝股份、万联生活、美易家、快易名商、城投鹏基、新鸿运物业、盛全物业、物管股份等26家社区服务商已挂牌交易。而万科、碧桂园等一批业内知名房企的物业管理公司，正行进在分拆上市的路上。

　　但随着物业上市风潮的来临，资本市场却日渐冷静，逐步开始更为理性地看待物业公司的盈利模式。房地产与金融资深评论人黄立冲对《中国经营报》记者分析称：“彩生活的成功上市并在市值上有所突破，的确对其他的房地产公司起到不小的驱动效应，产生了不小的蔓延性效果。但在香港资本市场并没有把物业公司上市看做很新的东西。投资者对物业公司的看法普遍是：对开发商依赖性大，盈利增长乏力；而通过收购则往往要给出不低的溢价。”

　　“而随着港交所对上市的审核日渐严苛，物业公司想要成功上市更为不易。”黄立冲续称。据《2016上半年全球跨境IPO(首次公开募股)指数》(以下简称“指数”)显示，2016上半年，全球IPO市场无论是跨境还是境内，均出现大幅下滑。由于中国IPO交易数量下降，在历经三年的增长之后，亚太地区跨境IPO交易融资额下滑了68.2%，跌至49.6亿元。

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