中信证券：迎接信用新周期，配置A股地产开发商

　　股权再融资的推进，匹配第二支箭和银行信贷额度的增加，银企战略合作协议的签署。我们相信，多重手段足以推动信用缩表局面改变。我们认为，信用是贯通的，是循环的，一旦供给侧的良性信用周期开启，需求侧个人信用缩表的局面也很可能结束。必须强调的是，当前境外融资市场很难恢复，A股平台的融资优势十分明显，本轮信用新周期就是以A股上市公司为主轴的信用扩张周期，预计A股上市公司在全行业的市场占有率将有显着提升。

　　▍上市房企快速推进股权再融资，第二支箭实质性兑现。

　　2022年11月29日，福星股份(行情000926,诊股)公告，公司拟非公开发行股份，募集资金拟用于公司房地产项目开发，拟发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的30%。同日世茂股份(行情600823,诊股)公告，拟非公开发行募资用于保交楼、保民生相关项目开发，偿还部分公开市场债务，并补充流动资金。同日龙湖集团公告，成功发行2022年度第二期中期票据，发行规模20亿元，年利率3%（即第二支箭）。地产行业股权再融资政策发布仅一天之后，就已经有房地产开发企业响应房企再融资新政，说明了政策的有效性。增信后优秀房企债务融资，配合预期管理，也有助于市场信心稳定。

　　▍多管齐下，预计足以尽快扭转信用缩表现状。

　　我们预计，仍有相当数量的房地产开发企业有非公开发行股份的意愿，包括但不限于发行股票募资用于项目开发，补流，偿债；发行股票收购资产；通过重组的方式实现上市等。由于后两种模式需要锁定合作方（合作对象），我们认为只有募集资金用于开发保民生，保交付等做法，可以提前公开意向。我们不认为上市房企的资本运作方案只有单一模式。而且，股权再融资的推进，匹配第二支箭和银行信贷额度的增加，战略合作协议的签署。我们相信，多重手段足以推动信用缩表局面改变。

　　▍信用新周期启幕，A股平台崛起。

　　虽然供求新周期仍未启动，即当前新房销售同比仍在下降，但信用新周期却已经拉开了序幕。目前获得更多股权融资机会的企业，客观上获得了更大的发展机遇，更值得信赖的资产负债表，更可观的并购机会，更及时有效的资源拓展和未来更高的盈利能力。必须强调的是，当前境外融资市场很难恢复，A股平台的融资优势十分明显，本轮信用新周期就是以A股上市公司为主轴的信用扩张周期，预计A股上市公司在全行业的市场占有率将有显着提升。

　　▍供给侧入手，需求侧破局。

　　我们认为，信用是贯通的，是循环的，一旦供给侧的良性信用周期开启，需求侧个人信用缩表的局面也很可能结束。换言之，我们认为2022年秋季一度出现的，个人贷款余额下降，只是暂时性的。我们相信，销售基本面将在2023年年初走稳，2023年商品房销售额将较之2022年基本持平。

　　▍风险提示：

　　房地产行业销售疲软的风险，2022年11月样本城市前25天新房销售同比下降37.2%，行业基本面远未恢复。股权再融资政策目前仍然缺乏细则，具体执行存在不确定性。

　　▍迎接信用新周期，配置A股地产开发商。

　　我们认为，政策的变迁对行业基本面的稳定起到十分积极的作用，更可能推动A股融资平台崛起。融资也是基本面，现阶段资产负债表的改善，正是地产公司最大的基本面。我们看好A股房地产开发企业。