东吴证券：保市场主体思路彻底明确，优质房地产民企及央国企持

　　“第三支箭”落地 上市房企股权融资放开

　　投资要点

　　事件：11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，支持房地产企业股权融资。包括：1）恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；2）恢复上市房企和涉房上市公司再融资；3）调整完善房地产企业境外市场上市政策；4）进一步发挥REITS盘活房企存量资产作用；5）积极发挥私募股权投资基金作用。

　　房企股权融资时隔6年后再次放开，地产行业在A股历史上经历几轮股权融资的放开与收紧，总体而言放开期远短于收紧期：2010年4月，为抑制房地产投资过热，国常会提出“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监会暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”；证监会称将会对两类企业的股权融资征求国土资源部的意见。之后A股房企股权融资基本停滞。2015年1月，证监会宣布房地产再融资业务取消国土部事前审查，股权融资重新开放。一年半后的2016年7月，为约束房企过度加杠杆融资，股权融资再次停滞。回顾历史，行业在受到股权融资放开的政策刺激后，也会同时迎来较大幅度的上涨，申万房地产指数（801180.SI）从2015年1月政策放开时的约4200点，至同年6月上涨至超过7000点，上涨幅度超70%。

　　保市场主体思路彻底明确，优质民企及央国企持续受益： 2022年11月以来，从交易商协会和中债增支持民营企业融资、央行和银保监发布的金融支持房地产十六条，到各大国有银行和房企签约授信额度，再到当前证监会支持房地产企业股权融资等，“三支箭”依次落地，形成了信贷、债务融资、股权融资的多维度融资支持政策体系，意味着政策导向彻底扭转，保市场主体的思路彻底明确。我们认为本轮地产衰退周期的破局之道在于：恢复房企融资能力—解决民营房企信用危机—市场信心恢复—配合需求端政策的销售端回暖—市场最终恢复正常循环。供给端信用修复和供给主体资产负债表修复是行业复苏的先决条件。后续需要关注的核心是“三支箭”涉及的资金何时落地，即房企资产负债表和现金流的真实改善情况，以及明年销售端的拐点何时出现。

　　投资建议：近期供给侧政策明显发力，落地力度和速度超预期。在此时点，我们建议关注：1）低PB的优质混合所有制以及民营房企：如金地集团(行情600383,诊股)、新城控股(行情601155,诊股)、绿城中国等；2）低估值有扩张意愿和能力的央国企：如【保利发展(600048)、股吧】(行情600048,诊股)、华发股份(行情600325,诊股)、首开股份(行情600376,诊股)等。

　　风险提示：行业下行压力超预期；疫情发展超预期；调控政策放松不及预期。