房地产：二线央国企的历史机遇

　　即便我们预计去金融化在2024年结束，但房地产的金融属性仍然占据重要地位，对于金融属性首次超过实物量贡献的2012年，2024年后土地仍然高度资本化，宏观信用的抓手也仍然是土地。当前资产负债率超过85%、净负债率水平超过100%的情况确实不可持续，按照资管新规、三条红线、预售资金监管要求，行业存在持续缩表压力，我们预计该压力会延续至2024年，过程会有反复。但需要注意的是，即便在完成去金融化，按照当前政策的要求，房地产的金融属性依然很高，按照统计局投入产出表测算，2012年开始，地产的最大拉动项即为金融，其次为实物量，而2024年去金融化之后，行业杠杆比率也将高于2012年，也即，行业仍然处于高金融属性中。

　　在这样的背景下，钱仍然是行业分析的核心，过去按照规模论钱的时代已经过去，当前按照企业性质来决定钱的流向，给二线央国企带来历史性的发展机遇。过去10年，民企企业的融资能力和融资意愿均比央国企更强，从房企的报表扩张速度即能看出，而且出现规模越大融资能力越强的正反馈。而当前基于风险因素，使得规模与融资能力的正相关已经不再适用于当下，反而在稳增长稳信用的背景下，企业性质成为钱去向的核心要素。因此，在过去融资落后的二线央国企，将迎来历史性机遇，得以大幅度扩充企业报表，叠加当前市场的低迷，不仅迎来高速发展，还能够换来逆周期成长。

　　优秀人才将重新分配至央国企，而增速更快、队伍更需要扩充的二线央国企，将迎来绝好的机会进行队伍完善。激励机制差异的原因，使得优秀人才在过去10年更多的向民企集中，而在当下，部分人才将被迫重新回到人才市场，并进入到央国企中。考虑到头部央国企队伍相对完备，因此，在边际变化上，二线央国企将有充裕的空间扩充自己的队伍。

　　二线央国企将迎来成长性机会。与一般周期股不同，二线央国企将包含成长型机会，受益中交地产(行情000736,诊股)、建发股份(行情600153,诊股)等有大股东或者公司内资金支持的房企。推荐央国企中的保利地产、招商蛇口(行情001979,诊股)、万科A(行情000002,诊股)、中国海外发展、华润置地、中国金茂、绿城中国、中海物业、华润万象服务等；优质民企中的金地集团(行情600383,诊股)、滨江集团(行情002244,诊股)、【金科股份(000656)、股吧】(行情000656,诊股)、中南建设(行情000961,诊股)、融创中国、融创服务、旭辉控股集团、碧桂园、龙湖集团、宝龙商业，受益我爱我家(行情000560,诊股)、招商积余(行情001914,诊股)、碧桂园服务。

　　风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。