东北证券--房地产行业1~3月房地产数据点评：集中供地影响下土地市场显着降温 销售热度仍然维持较高位

　　【研究报告内容摘要】

　　施工投资额或将持续改善，土地投资增长仍存势能。整体来看，低基数下 2021Q1投资高增合乎预期，剔除疫情低基数影响下一季度整体投资额增速较年初仍在走阔。由于 2021Q1净停工面积较去年同期大幅减小 3.49亿方叠加年初新开工在低基数和房企推盘意愿较高同时催化下的高增速，使得施工投资额有望在施工面积改善的逻辑下持续改善；土地投资来看，2021年 1-2月累计土地购置费CAGR（较 2019年同期）为 5.5%，较 2020全年增速+6.7%继续下滑来看，土地购置费拉动作用仍具但边际趋缓。因此，供给侧改革深化下土地市场热度回落传导至投资端存在时间差，同时在施工面积改善、新开工回暖大趋势下，施工投资支撑强劲叠加土地投资仍具惯性将推动 2021上半年总投资额平稳增长。

　　低基数下开工竣工高增，剔除疫情影响开工走弱竣工修复。受 2020年 7~11月单月土地购置面积增速持续为负且降幅不断走阔叠加今年出台的 22城土地“两集中”新政使得土地供给滞后导致房企可开工储备下降的影响，2021年一季度新开工增长动力稍显不足，同时竣工修复符合预期。此外，年度累计口径数据来看，得益于用工逐渐恢复，2021年 1-3月累计新开工面积小幅高于同期累计销售面积，两者绝对差值仅为 156万方，从目前监测到的已公布 2021年集中供地计划的城市（包括 22城及非 22城）来看，首批次集中竞价出让多数在 4月下旬及以后，这意味着短期内市场供给规模较需求规模边际走弱的趋势仍将延续，支撑销售市场景气度的逻辑或将由 2020下半年推盘量抬升转向需求韧性支撑。

　　土地市场持续降温。2021年 1-3月土地购置面积、土地成交价款两年复合增速分别为-4.9%、-17.7%，从百城土地数据来看，2021年 1-3月累计供应、成交规模两年复合增速分别为-5.4%、-9.1%。值得关注的是，土地“两集中”新政使得一线、热点二线及部分三线城市供地延后，预计随着 4月首批土地集中出让的进行，整体土地供给量将迎来修复。

　　剔除疫情影响销售热度较高，边际走弱趋势已现。2021年 Q1销售热度不减，整体销售面积及金额较 2019年同期仍有 20.7%、41.9%的高增长，整体销售由于房企通过销售回款改善资金面意愿充沛且居民部门投资楼市惯性较大或仍将保持较高景气度，但市场分化或将进一步加速，且在核心城市群投资端集中度提升的逻辑下，区域间的分化程度或将大于城市能级间的分化，值得一提的是，供地“两集中”下的首批宅地集中入市将在 4月下旬开启，预计此批宅地将于四季度集中入市，考虑到“金九银十”的传统销售旺季及年尾冲击销售目标的催化，料今年四季度的销售市场热度将保持较高水平。

　　剔除疫情影响到位资金增速边际收窄，定金及预收款增速大幅走阔。2019~21年1-3月到位资金 CAGR10.4%（2019~21年 1-2月 CAGR11.7%），真实到位资金增速收窄 1.3pct。整体来看，由于房贷集中度管理制度下多地信贷政策趋严，房贷占比受控叠加严格审查购房资金来源或将滞后传导至到位资金，真实到位资金增速略有收窄符合我们之前的判断，其中“内生回血”的定金及预收款、个人按揭款两年复合增速分别为 20.1%、17.9%，仍是带动整体增速上行的重要动力。

　　个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科 A、金地集团（600383）、保利地产（600048）和招商蛇口（001979）；建议关注二线龙头房企：新城控股（601155）、阳光城（000671）、中南建设（000961）、【金科股份(000656)、股吧】（000656）、滨江集团（002244）和旭辉控股集团；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、金科服务和华润万象生活。