地产四季度上涨效应是否仍在

　　岁末年初表现突出，地产季节效应明显：回溯近五年地产板块表现，四季度效应明显(岁末年初涨幅优于其余时间段)。从涨跌幅均值来看，2015-2019年地产板块四季度平均上涨8.8%、一季度平均上涨7%、跑赢沪深300指数5.1个和0.9个百分点。从单季度涨跌幅来看，除2016年外，四季度至下年一季度表现均普遍优于当年其余时间区间。我们认为出现该现象主要因：1)业绩高增带来板块估值切换;2)基本面超预期兑现带来的预期差，如2018、2019年全国销售面积仍同比增长1.3%、仅微跌0.1%;3)前三季度低涨幅、低估值及低持仓构筑安全边际;4)部分年份险资举牌带来上涨催化。

　　多重驱动因素犹在，看好年内板块表现：站在当前时间点，我们认为过往年份带动年末岁初上涨的催化因素犹在，看好地产板块后续表现。一方面，楼市复苏持续超市场预期，5-7月全国房地产单月销售增速持续正增长，统计的30家房企前7月销售目标完成率48.4%，在完成全年目标假设下，8-12月合计销售同比增速将达21.4%，销售表现依旧值得期待。另一方面，根据一致预期，2020年招保万金归母净利润预计增长15%以上，二线标的增速普遍高于20%，其中中南建设（000961）、【蓝光发展(600466)、股吧】（600466）、阳光城（000671）预计增长70.2%、44.8%、34.6%，业绩增长带来的估值切换行情仍值得期待。同时板块低估值、低持仓、低涨幅，主流房企高股息率，均有助于增厚投资安全垫。

　　投资建议：近期在多地城市调控加码、融资端可能收紧传闻背景下，地产板块尤其是优质房企表现抢眼，我们认为一方面反映出当前板块估值已充分消化政策及融资端可能收紧的预期，另一方面在前期上涨较快板块出现调整、大盘波动加大、市场风格趋于均衡的背景下，低估值、低持仓、销售持续超预期的地产配置价值持续凸显，看好年内优质地产股表现，建议关注：1)销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、【金科股份(000656)、股吧】（000656）、龙光集团(03380)、天健集团（000090）等;2)低估值、高股息率龙头万科A、保利地产（600048）、金地集团（600383）等;3)受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。

　　风险提示：1)由于公共卫生事件对行业开工、复工的影响，可能导致部分房企面临供货节奏、交付节奏不及预期的风险;2)基于2019H2以价换量带来的需求提前释放、公共卫生事件对房企销售的冲击，若后续楼市再现调整，需求释放低于预期，未来存在房企进一步以价换量以提升需求，将带来房企大规模减值风险;3)由于公共卫生事件导致返乡置业缺失，加上三四线供应较大、棚改退潮导致的需求弱化，行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。