房地产行业：基本面超预期改善 行业投资价值凸显

　　一、投资持续呈现强韧性，开竣工大幅修复，土地成交阶段性回落。

　　1-5 月开发投资同比-0.3%，较前值+2.9pct；1-5 月新开工面积同比-12.8%，较 前值+5.6pct；1-5 月竣工同比-11.3%，较前值+3.2pct；1-5 月施工同比+2.3%， 较前值-0.2pct。1-5 月的土地购置面积同比-8.1%，较前值+3.9pct；土地成交款 同比+7.1%，较前值+0.2pct。从 1-5 月累计来看，主要投资数据继续不同程度 的快速修复；并且 5 月单月来看，投资增速继续高位运行、开工同比年内首次 由负转正，显示了疫情和低库存背景下地产开工投资的较强韧性；前期恢复相 对滞后的竣工数据出现了大幅修复，我们也维持竣工将呈现 2-3 年趋势性走好 的判断。从结构来看，东部区域和西部区域投资继续延续了之前较强的投资增 速表现。此外，5 月中指 300 城土地成交面积同比-28%，主要源于推盘阶段性回落。我们认为，在目前经济下行压力加大的背景下，我们认为房地产行业仍 将是我国经济稳定的压舱石，稳经济需要稳房地产。

　　二、销售改善超预期、东西部表现尤其亮眼，行业集中度继续提升。

　　1-5 月销售面积同比-12.3%，较前值+7.0pct；1-5 月销售金额同比-10.6%，较前 值+8.0pct；1-5 月销售均价同比+1.9%，较前值+1.0pct。从 1-5 月累计来看， 销售继续快速修复；从 5 月单月来看，单月销售超预期改善，显示出疫情下市 场需求的较强韧性，并且也验证了疫情下住宅需求滞后而非消失的特性。从结 构来看，除疫情影响仍在持续的东北区域以外，全国其他区域销售同比继续强 势反弹，特别是东部和西部单月同比均实现两位数增长，超市场预期，这主要 得益于疫情全面控制后，之前积压需求得以全面释放以及全面开复工下房企推 盘更为充足；此外，1-5 月主流 50 家房企销售面积同比+13%，持续优于行业， 表明行业集中度仍在提升。我们认为，伴随疫情影响淡化、流动性宽松、房企 推盘爬坡等因素，预计后续市场销售仍将处于健康发展状态。

　　三、资金加速改善，源于流动性宽松、销售修复、供给支撑政策共同推动 1-5 月，资金来源同比-6.1%，较前值+4.4pct。分结构来看，国内贷款同比-0.5%， 较前值+2.0pct；自筹资金同比-0.8%，较前值+4.3pct；销售回款端，个人按揭 贷款同比-0.9%，较前值+4.4pct；定金及预收账款同比-13.0%，较前值+5.9pct。 受年初以来行业国内外融资环境持续改善影响，国内贷款、自筹资金、定金及 预收款、个人按揭贷款等均继续改善，并且自筹资金和个人按揭贷款 5 月单月 同比保持了两位数以上增长。考虑到：1）目前国内外流动性已处于趋势性宽 松势态；2）疫情缓解后的销售快速复苏将持续推动后续定金及预收款、个人 按揭贷款的走强；3）政府积极推出了供给端支撑政策组合，将缓解房企资金 压力。我们认为，预计房地产资金来源将继续改善，这样才能稳定房地产投资、 并稳定地方土地财政，从而稳定经济。

　　四、投资建议：基本面超预期改善，行业投资价值凸显，重申“推荐”评级。

　　新冠疫情下房地产仍是我国经济稳定的压舱石，预计政策将处于稳中向好趋势，行业基本面也正逐步改善，近期美国 Capital 也接连增持房企，预计板块低估值将得到修复。此外，本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块“推荐”评 级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：【金科股份(000656)、股吧】(行情000656,诊股)、世茂 房地产、金地集团(行情600383,诊股)、保利地产(行情600048,诊股)、旭辉控股、融创中国、万科 A、中南建设(行情000961,诊股)、阳 光城、龙光地产、美的置业，建议关注：荣盛发展(行情002146,诊股)、蓝光发展(行情600466,诊股)、华夏幸福(行情600340,诊股)；2） 物业管理：招商积余(行情001914,诊股)、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、 绿城服务、新大正(行情002968,诊股)，建议关注：雅生活服务、时代邻里、奥园健康等；3）商 业地产：龙湖集团、新城控股(行情601155,诊股)、大悦城(行情000031,诊股)，建议关注：华润置地、宝龙地产等。

　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧