川财证券--房地产行业点评：基本面开启多维改善 短冲击不改长期向稳

　　【研究报告内容摘要】

　　事件4 月 17 日,国家统计局发布 2020 年 1-3 月全国房地产开发投资和销售情况。

　　点评3 月 月 销售降幅较前值 大幅 收窄 , 改善初现2020 年 1-3 月,商品房销售面积 21978 万平方米,同比下降 26.3%,降幅比1-2 月份收窄 13.6 个百分点;商品房销售额 20365 亿元,下降 24.7%,降幅比 1-2 月份收窄 11.2 个百分点。其中,3 月单月商品房销售面积 13503 万平方米、销售金额 12162 亿元,单月同比分别为-14.1%、-14.6%,单月降幅分别较前值收窄 25.8、21.4 个百分点。3 月销售改善原因主要有三:(1)虽然项目施工及售楼处还未实现满额复工,但随着疫情压力的逐步缓解,修复迹象逐步显现,叠加部分地方支持政策对预售条件进行调整带来房企推盘节奏向好;(2)多数房企将销售活动搬至线上,带动部分受制于线下营销无法正常进行的需求实现释放;(3)部分城市首贷利率环比下调,或促进此前受疫情影响抑制的需求陆续释放。而 3 月的销售均价为 9007 元/平方米,较前值有所下降的主要原因有二:(1)核心城市在疫情防控方面较三四线更趋严格,致销售前端的开工、施工、复工的节奏相对放缓致销售整体出现结构性修复;(2)或出于快速回笼资金及对去化水平的要求,部分房企采取以价换量的措施。全年来看,此前受抑制的需求或将在疫情结束后迎来释放。但考虑到返乡置业等回补周期较长,因此回补量存在“打折”的可能。短期的波动不改销量长期回归合理中枢的趋势。

　　土地 购置面积窄 单月降幅收窄 17.2 个百分点, 成交价款 单月同比由负转正2020 年 1-3 月,土地购置面积 1969 万平方米,同比下降 22.6%,降幅比 1-2月份收窄 6.7 个百分点;土地成交价款 977 亿元,下降 18.1%,降幅收窄 18.1个百分点。其中,3 月单月土地购置面积、土地成交价款分别为 877 万平方米、537 亿元,单月同比分别为-12.1%和 6.6%,较前值分别提升 17.2 个百分点和42.8 个百分点。地价增速高于面积的直接原因在于土地市场热度升温,3 月百城土地溢价率 15.61%,较前值提升 3.1 个百分点也可印证。土地市场升温原因有二:(1)房企主动抓住受抑制的需求释放的窗口期,加紧备货以待需求释放、抢占市场;(2)受城市群发展的带动,核心二线城市及强三线城市更受开发商的青睐,带动整体溢价率提升。站在当前时点,土地市场的回暖与未来销售长期回归合理中枢的走势存在差幅,持续性有待观察。

　　到位资金构成中 内生融资有待修复 ,外延 融资 同比改善2020 年 1-3 月,房地产开发企业到位资金 33566 亿元,同比下降 13.8%,降幅比 1-2 月份收窄 3.7 个百分点。其中,3 月单月到位资金约 13356 亿元,同比-7.6%,降幅较前值收窄近 10 个百分点。从单月分类明细来看,国内贷款、自筹资金、定金及预售款、个人按揭单月同比分别为 0.5%、1.7%、-20.2%和0.5%,较前值分别变动 9.1、17.1、3.7 和 12.9 个百分点。其中,定金及预收款修复幅度相对较小的原因或在于其与销售回款相对应,销售端的修复传导至回款存在一定的时滞性。而国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款的大幅修复则在于当前宏观货币资金环境相对宽松。考虑到目前逆势调节逐步加码,后续房贷利率或维持稳中有降的趋势,对市场需求回补或存一定提振作用。

　　3 月新开工、竣工 降幅 较前值 大幅窄 收窄 34.4%和 和 22.0%2020 年 1-3 月,房屋新开工面积 28203 万平方米,下降 27.2%,降幅收窄 17.7个百分点。房屋竣工面积 15557 万平方米,下降 15.8%,降幅收窄 7.1 个百分点。房屋新开工面积、竣工面积 3 月单月分别为 17833 万平方米、5921 万平方米,单月同比分别为-10.5%、-0.9%,降幅较前值分别收窄 34.4 个百分点和22.0 个百分点。投资方面,1-3 月份,全国房地产开发投资 21963 亿元,同比下降 7.7%,降幅比 1-2 月份收窄 8.6 个百分点;3 月单月 11848 亿元,同比由负转正至 1.1%。开、竣工修复主要源于项目有序复产复工所致,低库存叠加销售改善预期对开工下行形成一定缓冲,但持续性有待观察。由于土地购置向土地投资传导存在时滞效应,受去年房企拿地相对谨慎的影响,全年来看投资端依然承压,考虑到随着疫情压力逐步缓解,房企或提升赶工强度带来施工、竣工的进一步修复。

　　建议关注: 万科 A、保利地产（600048）、金地集团（600383）、金科股份（000656）、中南建设（000961）、阳光城（000671）、招商积余（001914）等。

　　风险提示:疫情影响时间超预期,资金面持续收紧,调控政策趋严,商品房销售不及预期等。

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