鼎一投资郑平：不动产私募投资基金试点启动 存量资产迎利好

　　2月20日，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》(简称：《指引》)。2月21日，鼎一投资投资部董事总经理郑平在接受记者采访时表示，本次试点对于不动产领域的存量资产盘活以及出清有着十分积极的意义，有助于解决当前房地产市场“供销两不旺”的问题。

　　郑平认为，从《指引》中的投资范围可以明显看出，其中提到了特定居住用房，包括存量商品住宅等，这直指当前商品住宅销售困难这一问题。具体来看，《指引》直接利好不动产领域的存量资产，对于有存量资产的开发商，可以通过将资产出售给不动产私募股权基金的形式将存量资产变现，以保交楼或偿付现有的债务。

　　郑平介绍，过去主流的房地产私募股权基金有两大类。一类是住宅开发类，基金往往通过绑定一家地产开发企业进行合作，但是这类基金过去成为了很多开发商做表外融资的一个工具，而且在最近几年行业不景气的时候出现了很多问题。所以《指引》明确规定不动产私募股权基金的实控人不能是房地产开发企业，就是为了杜绝此类现象。另一类是商业地产持有运营。

　　她表示，按《指引》的规定，不动产私募投资基金是一个很纯粹的投资手段，这一领域的合规性更加明确清晰，有利于推动房地产私募股权投资合规有序地发展。

　　从退出的角度看，郑平表示，近几年公募REITs发展步入快车道，本次一级环节试点的打通，对于pre-REITs基金来说也是明显的利好。一方面，不动产私募股权基金可以通过公募REITs上市退出；另一方面，当已上市的公募REITs扩募时，不动产私募股权基金也可以通过交易纳入到其中。

　　另外，郑平提到，本次《指引》同样提及了试点不动产基金“股权+债权”的投资模式。在不动产私募基金对被投项目拥有实质控制权的前提下，可以对股债比例进行差异化的安排，从而更好地适应不动产私募基金的投资策略。