不动产私募投资基金将“试航” 业界：对管理人要求十分严格

　　私募投资领域迎政策“礼包”。2月20日晚，中国证券投资基金业协会（以下简称“中基协”）发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（以下简称《不动产试点指引》），明确不动产投资范围及试点管理人要求，并从基金募集、投资、运作、信息披露等方面进行了规范。《不动产试点指引》将自2023年3月1日起施行。

　　受访人士表示，《不动产试点指引》的发布，将促进不动产私募基金业务规范发展，进一步发挥私募基金支持实体经济发展的重要作用。接下来，有意向的私募机构可蓄势备战，做好相关产品发行准备、投资项目储备等工作。

　　规范不动产私募基金运作

　　近年来，我国已有一些私募机构陆续设立投向商业地产、基础设施的私募基金并在中基协备案，不断探索积累不动产投资运作经验。

　　中基协公布数据显示，截至2022年末，存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元，在支持房地产市场平稳健康发展、促进不动产市场盘活存量、转型发展等方面发挥了积极作用。

　　由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，为积极发挥私募股权投资基金作用，中基协开展不动产私募投资基金试点，起草形成《不动产试点指引》，允许符合要求的私募股权基金管理人在具备初步募资和展业计划的基础上设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资特定居住用房、商业经营用房和基础设施项目等，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。并且，为了区别试点不动产基金和原基础设施及房地产基金类型，新设“不动产私募投资基金”产品类型。

　　“总体来看，私募股权基金投资于不动产在我国并非新鲜事。但此前由于相关规则不明确，实际业务操作过程中存在‘明股实债’‘影子银行’等不规范行为。”清华大学全球私募股权研究院研究部总监李诗林表示，此次《不动产试点指引》的发布，一方面有利于促进不动产私募基金业务规范发展，发挥私募股权基金多元化资产配置功能；另一方面积极稳妥地推进私募基金投资不动产试点，将进一步发挥私募基金支持实体经济发展的重要作用。

　　上海锦天城（广州）律师事务所合伙人许瀚律师表示，《不动产试点指引》的出台除了有助于规范整个不动产私募基金的运作，从“窗口指导”到明确规则，也会从根本上保护不动产私募基金投资者的利益，促进不动产市场平稳健康发展。

　　中信证券认为，中期而言，不动产私募投资基金将与我国公募REITs市场共同发展，补足我国不动产领域“投融管退”良性循环中的关键短板。

　　主要出资人等不得“涉房”

　　《不动产试点指引》对私募股权基金管理人（以下简称“管理人”）提出明确要求，管理人实缴资本、不动产投资管理规模及经验、专业人员、主要出资人及实际控制人背景等方面均有涉及。其中包括：开展不动产试点业务的管理人在管不动产投资本金不低于50亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于100亿元人民币；对于仅符合在管不动产投资本金不低于30亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于60亿元人民币要求的管理人，应在提交材料时承诺其后续备案不动产私募投资基金投资者均为机构投资者。

　　“《不动产试点指引》对管理人作出更严格的准入要求，其中最重要的是主要出资人和实控人不得‘涉房’，以及对不动产投资管理规模和团队不动产投资专业性的要求。能够符合这些要求的管理人本身就是少数。”许瀚认为，相关有意从事此项业务但还不满足试点要求的管理人，可继续按照中基协现行自律规则，开展保障性住房、商业地产、基础设施等股权投资业务，累积管理规模、规范运作、培养不动产投资专业人才和退出案例后，才有可能满足试点要求。

　　在李诗林看来，由于不动产投资具有涉及资金规模巨大、投资期限长、专业性强等特点，相关机构应根据监管相关要求，积极完善公司治理结构及内部控制机制，制订健全投资流程及风险控制制度，同时充实专业人员队伍，积极做好相关产品发行准备、投资项目储备等工作。

　　谈及未来相关机构还应如何发力抢占窗口机遇，北京利物投资管理有限公司创始人、合伙人常春林，国内地产行业正走向更加成熟的道路，也逐渐具备更加稳定的现金流。相关符合条件的私募机构可深耕地产行业各个细分领域，挖掘潜在投资机会，以此为跳板，或将有机会成为专注于投资不动产私募基金行业的领头人。