16城收紧私募资管输血楼市 房企直言资金大环境仍相对宽松

　　中国证券投资基金业协会于2月13日发布的备案管理规范第4号文件显示，私募资产管理计划用于投资16个热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。

　　在证券基金协会列出的城市名单中，包括四个一线城市及厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州等在内的这16个城市，去年以来呈现出房价上涨速度较快的态势。

　　对于通过资管计划投资房地产的类型，基金协会特别指出了几种开发商常用的融资方式，将成为16个城市中被监控的重点。包括委托贷款、嵌套投资信托计划、受让信托受益权及其他资产收（受）益权、以名股实债方式受让项目股权等投资方式，在前述城市投资的，将不予备案。

　　为何基金协会发此文，基金业协会表示对资管计划加强管控，一方面为防范监管套利行为，也为避免资金违规流入房地产调控领域。

　　有投资咨询公司投资经理告诉记者，信贷融资只是开发商融资的方式之一。去年以来热点城市土地价格快速上涨，开发商在拍地过程中进一步加大了融资拿地的杠杆。而通过银行信贷融资，并不能完全满足开发商的融资需求。另一方面，在市场上所谓的资产荒，让资金寻找相对安全而收益率较高的投资领域。房地产由此成为资金热捧的对象。

　　“市场上大规模的资金进入房地产领域，资金与项目进行匹配，使资金与开发商和项目进行对接上，需要相应的渠道以及金融产品才能实现。而资管计划，由此成为一种重要的通道。资管计划的投资对安全性、投资回报有相应的要求。一些资管计划经过复杂的结构设计，进入到了房地产投资开发领域。这些私募及基金公司，有不少是通过资管计划类似嵌套、名股实债的方式进入到房地产领域，而这也成为很多开发商进行融资的重要组成部分。”前述投资咨询公司人士表示。

　　对于基金协会出台的4号文件对开发商将有何影响，有分析人士认为房企通过资管计划来融资渠道被收紧，不仅会一定程度减少房企在拍地环节的杠杆率，也可能会影响一些项目后期开发的资金。“可能会造成这样一种情形，大企业的融资渠道仍然畅通，但少数量运营能力不强的房企，随着融资渠道的收紧，融资成本面临上升的压力。而这可能会对这部分房企的利润和资金周转，产生不利的影响。”

　　不过，有开发商认为，这一文件对房企融资的影响较有限。其原因在于，中国楼市整体上仍处于资金相对宽松的环境中。即使收紧热点城市资管计划投资房地产，但社会投资房地产的意愿较强，资金仍较宽裕。

　　基金协会发文的第二天，2月14日央行公布了今年1月的信贷数据。

　　央行数据显示，一月份人民币贷款增加2.03万亿元，同比少增4751亿元；但社会融资规模的增量为3.74万亿元，比上个月多2.1万亿元。

　　交通银行(601328,股吧)金融研究中心认为，居民中长期贷款依然高达6293亿元，其主要原因是前期楼市增长过程中所累积的已成交房贷需求，尚未完全释放。交行预计，居民贷款单月增量呈明显下降，仍需一定时间。

　　“考虑到当前楼市调控措施已出现明显成效，多个前期热点一、二线城市商品房销量大幅下滑。尽管大多城市房价相对稳定，个别城市因前期涨幅过大已出现房价较大回落，当前期已成交的订单效应消化后，居民中长期信贷增量会有所回落。”交行方面认为。

　　：黄兴利 主编：寒丰