首开股份陷“高端项目”去化困局 前5月仅完成全年千亿销售目标2成

　　老牌上市房企首开股份(600376,股吧)(600376.SH)业绩下滑难掩落寞。

　　近日，首开股份发布前5月业绩显示，1—5月共实现签约金额约234.83亿元，同比降29.71%，实现签约面积89.84万平方米，同比降25.58%。值得注意的是，2018年首开股份制定的年度目标是销售面积约330万平方米，销售金额约1000亿元，也就是说，前5月首开股份仅完成全年销售目标的五分之一。

　　虽然2017年成为17家销售千亿房企之一，但首开股份业绩下滑态势在2017年便已显露征兆。2017年销售面积和销售金额增速较2016年分别跌42%和83%；2018年一季度，共实现签约面积37.85万平方米，同比降低42.60%；签约金额100.18亿元，同比降低45.84%。与同梯队的房企相比，无论是从销售业绩还是净利润增速上，首开股份已明显“掉队”，也增加了其后续的销售压力。

　　此外，长江商报记者了解到，首开股份的产品趋向别墅、豪宅等“高端项目”，存在普遍面临市场冷、打造周期长、去化慢等特点。针对业绩下滑及产品销售等问题，长江商报记者向首开股份方面发去采访函，截至发稿未获得回复。

　　众多房企销售业绩高歌猛进，首开股份却“掉队”了，对此，易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示，首开股份业绩增长疲软和其可售项目相对偏少有关。对于此类房企来说，如果潜在的项目还没进入到预售环节，那么部分月份的销售数据是会受到影响的。此类业绩的压力或也和项目的节奏安排是有关的。上半年相关项目限价力度大，也不排除会在下半年会有新的发力。

　　2017销售金额增速同比大降83%

　　根据克而瑞《2017年度·中国房地产企业销售金额TOP200》榜单，2017年，首开股份以679.1亿元的销售额与远洋集团(03377.HK)、富力地产(02777.HK)、世茂房地产(00813.HK)、金科集团(000656.SZ)、滨江集团(002244,股吧)(002244.SZ)、中国铁建(601186,股吧)(601186.SH)、蓝光发展(600466,股吧)(600466.SH)等并属500亿—1000亿梯队。

　　长江商报记者发现，无论是从销售业绩还是净利润增速上，首开股份明显落后于其他同规模房企。

　　今年累计公布前5月销售业绩的企业合计32家，这32家销售金额达到了19343亿，同比上涨幅度高达33%。在这32家房企中，前5月销售业绩同比下滑的房企只有4家，首开股份就是这4家之一。1—5月，首开股份共实现签约面积89.84万平方米，同比降低25.58%；签约金额234.83亿元，同比降低29.71%。

　　据克而瑞榜单，2018年前5月，蓝光发展销售额为336.6亿元，同比增长63.96%；中国铁建为284.5亿元，同比增长18.49%；滨江集团为338亿元，同比增长150%；金科集团为410.2亿元，同比增长68.53%。

　　对比远洋集团(03377.HK)、富力地产(02777.HK)、世茂房地产(00813.HK)等同规模房企14%以上的净利润率，首开股份净利润率不到10%。事实上，早在2016年首开股份归属上市公司股东的净利润就出现了8.7%的下滑，归属于股东的扣除非经常性损益的净利润则下降11.95%。而在2017年，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润同比下降35.79%。

　　销售增速的减慢，净利润下滑直接影响着公司的现金流状况。根据2017年年报显示，公司期内经营活动现金流大幅下降119.43亿元至-204.53亿元，其原因还包括经营扩大、土地支出增加、本期购买商品、接受劳务同比增长46.48%。

　　首开股份一位区域负责人向长江商报记者透露，销售疲软态势与公司的战略布局息息相关，北京及一二线热点城市是首开股份扎根的大本营，但自去年以来热点一二线城市特别是北京经历了历史最严的调控政策，在限购、限贷、限价、限售、限商时代下，楼市层层政策叠加，犹如一道道枷锁在身，使公司的步伐迈得既慢又重。

　　2017年北京地区项目毛利率降至30%

　　上述区域负责人向长江商报记者透露，首开股份销售陷疲软态势，与其扎根北京大本营的发展策略有直接原因。以北京为重心的首开股份，北京区域一直是其布局的核心地区。在2013、2015、2016年，首开股份都取得了北京市场销售额冠军。

　　数据显示，2015年北京地区营业收入为121.18亿元，占比为51.37%。2016年，北京地区营业收入为134.79亿元，占比为45.2%。2017年，首开股份北京地区营业收入为179.79亿元，占全年营业收入的49.17%。

　　然而，自去年北京发布最严调控的“3·17”新政实施以来，京派房企生存空间逐渐逼仄，直接导致重仓于此的首开业绩下滑、发展受阻。

　　公开资料显示，2015—2016年，北京地区项目毛利率从51.01%降低至44.71%。由于2017年保障房占比扩大，导致毛利率下降至30%。2017年在北京的销售比重下降至30%。

　　北京大本营销售的下滑并没有影响首开的信心。首开股份2017年积极补充北京土储，坚持深耕一线城市及强二线城市的土地投资策略。2017年首开股份新增土储成交总价高达870.05亿元，为多年来最高水平。其中，京内项目占比高达75.76%，仍将重心聚焦北京市场。

　　不过，根据年报资料显示，首开股份投资较大的福州、杭州、厦门、苏州等二线城市，由于房价快速上涨，已经成为公司利润的重要来源，2016年全年公司实现营业收入298.83亿元，同比增长26.53%，在京外项目的营收占比已升至一半。

　　按照首开股份目前的战略布局与销售表现，能否顺利完成今年的千亿销售目标？房地产专家谢逸枫向长江商报记者坦言，按照首开股份目前的销售速度，以及市场调控环境、未来的调控走向，很难完成今年1000亿的销售业绩。不过根据前冷后热的行情特征，下半年随着预售证政策管控的放松，以及房价的重新反弹，或有助于业绩成长。

　　业绩下滑仍大手笔拿地，产品打造周期长面临去化难题

　　在房企加速规模化扩张的趋势下，慢进则是退，虽然业绩下降，首开股份仍然保持着大手笔的拿地策略。数据显示，2016年首开股份拿地总价419.54亿元，新增土地储备257.55万平方米；2017年首开股份在全国共拿地22块。规划建面总计234万平方米，涉及土地出让总额超过587亿元。

　　值得注意的是，2014年的一轮北京土地出让高潮中，首开股份便大规模地运用联合拿地的策略。2017年在北京土地市场上获得土地储备17宗，全部以合作拿地方式取得。据了解其合作项目中权益比例大多在25%—50%之间，仅有位于通州宋庄镇的一限价商品房项目用地权益比例达到了85%。

　　近日，长江商报记者走访首开股份联合华侨城、金茂府开发的东湖金茂府项目。该项目位于武汉杨春湖高铁商务区，2016年8月9日，经过516轮加价，杨春湖P(2016)074号地块由北京首开集团旗下武汉强华房地产开发有限公司以73.5亿元拍入囊中，溢价185.44%，楼面价14271元/平方米。彼时，区域房价还没到1万。

　　该楼盘置业顾问向长江商报记者介绍，5月中旬首次开盘，带装修价格在2.5万/平方米左右，大户型已卖完，开盘去化率达到85%。记者了解到，该片区新房稀缺，仅有杨春湖畔一个住宅项目与其相邻。杨春湖畔前期开盘均价9600元/平方米，以78—108平方米的小户型为主，目前二期加推时间和价格待定。而东湖金茂府的开盘，直接将价格推到了2.5万/平方米。

　　“2.5万/平方米的价格与周边新房相比是否有些高？”对此，置业顾问坦言，金茂府的定位是高端改善型需求，由于拿地价格偏高所以均价不会低。

　　事实上，首开股份在各地参与的联合拿地，产品趋向为别墅、豪宅等“高端项目”，这类项目本身就存在打造周期长、去化慢等特点。

　　谢逸枫向长江商报记者坦言，联合拿地是一把双刃剑，一方面可帮助房企推升规模，有效提升业绩。另一方面也会面临市场冷、去化难、毛利降等问题。