建发广州援兵 九龙仓入股白云石井项目中的华南步调

　　酝酿了许久，九龙仓第一次踏进了花城广州。

　　6月11日，建发国际集团发布公告称，就旗下一幅位于广州市白云区的宅地，引入两个合作方。

　　其一便是九龙仓旗下九龙仓置业(广州)有限公司，其二是一间不知名的房地产开发公司，广州昌正。

　　目前，三方已经订立了一项合作协议。

　　7.2亿入股宅地

　　观点地产新媒体查阅公告，九龙仓(广州)将与建发国际全资子公司厦门益悦置业有限公司，及广州昌正设立合营企业。

　　合营企业将由益悦、九龙仓(广州)、广州昌正拥有64%、18%及18%的股权。该公司的初始注册资本为12亿元，三方分别出资7.68亿元、2.16亿元及2.16亿元。

　　除注册资本出资外，益悦、九龙仓(广州)及广州昌正须向合营企业提供股东借款合共约28.22亿元，其中益悦须按占合营企业的权益比例负责约18.06亿元。

　　九龙仓方面将对半承担余下的10.16亿借款，出资5.08亿元。

　　总的来说，九龙仓此次入股建发项目，到目前为止将动用资金7.24亿元。而随后，在合营公司向益悦收购广州建穗时理应还要再出一笔款项。

　　公告披露，地块由益悦全资附属广州建穗100%持有。待合营企业成立后，益悦会在转让广州建穗全部股权取得相关监管批准后10个营业日内，向合营企业转让广州建穗的100%股权。

　　至于价格将基于由独立估值师对广州建穗进行的估值厘定，按其实缴注册资本平价转让。同时，合营企业将成为建发国际一间间接附属公司，其财务业绩将并入后者综合财务报表内。

　　另一方面，上述广州地块是原白云羽绒厂地块，由建发于今年1月9日竞得，并由广州建穗支付地价。

　　当天是广州2017年最后一场土拍，参与拍卖的房企达到了12家，包括了保利、碧桂园、金地、平安、中海、五矿、建发、金地等单独竞拍的企业，以及招商+中粮+金茂和恒基+旭辉两个联合体。同时，九龙仓也在列。

　　竞拍从下午3点开始，在不到一分钟时间，地块的报价就被屡次刷新。最终，经过三个多小时、约110轮争夺，建发把报价定格在40.22亿元，但没有达到最高限价，折合楼面价约29952元/平方米。

　　这宗地块位于广州市白云区石井镇石潭路，土地总占地面积约4.56万平方米，为城镇住宅用地，预计建筑面积约13.43万平方米。

　　最近于6月8日，广州市国规委已经公布了该地块的修建性详细规划。公示显示，地块将建设11栋住宅，其中编号1-4栋高17层，其余为33-34层。

　　此外，小区规划有幼儿园、商业服务、派出所、社区居委会、邮政所、居民健身场所、物业管理等公建配套项目。项目须于2019年7月9日前开工建设，并于2022年同月同日前竣工。

　　对于该项目，广州中原地产项目部总经理黄韬在地块开拍前，就曾发表意见称，市中心地块一直都是开发商比较想要的，所以遭到争抢不奇怪。但还是会相对比较理性，即使拍到自持也不会百分百自持，如果是全自持开发商不好运营。

　　建发国际表示，成立合营企业共同开发土地可以分散风险，有利于集团进一步扩大业务规模。

　　据市场人士分析，项目大概率仍由建发方面操盘，九龙仓和广州昌正则会扮演财务投资者的角色。观点地产新媒体亦尝试向九龙仓集团及建发集团方面询问相关事宜，但截至发稿前未收到回复。

　　九龙仓华南步调

　　尽管在年报中写着，国内发展物业的主要目标城市有北京、上海、苏州、杭州、深圳和广州。但九龙仓长期以华东为布局重点，对于华南则基本只关注佛山地区。

　　2007年，九龙仓宣布加码内地投资，随即多次与招商、中海等内地房企合作拿地，在重庆、杭州、武汉、上海、成都等地获得多个项目。

　　华南区域则交由会德丰打理。同为07年，会德丰与招商组建佛山招商会德丰房地产有限公司并多次合作开发楼盘。具体分别为依云水岸、依云上城、依云曦城以及依云天汇四个项目。

　　其中，依云水岸位于佛山乐从，总占地面积约26万平方米，规划总建面约为46万平方米，以住宅为主，包括联排别墅、小高层、高层洋房等产品，分四期开发；依云上城位于禅城魁奇路，占地面积约15万平方米，规划总建筑面积约为36万平方米，产品以洋房为主。

　　依云曦城则坐落南海狮山，占地面积约14.2万平方米，规划总建筑面积约为42万平方米。项目由独栋别墅、双拼别墅和高层住宅组成；依云天汇位于南海桂城千灯湖，是高端豪宅项目。占地面积5.5万平方米，建筑面积约21万平方米，涵盖超高层、平层户型及复式产品。

　　而在2011年6月，私有化退市接近一年的会德丰，将上述四个项目，亦是其在内地持有的所有物业全数转予九龙仓，作价33.85亿港元。

　　九龙仓表示，会德丰在转让资产后将全面退出中国内地的房地产业务，而自己将成为集团唯一深耕内地的房地产公司。会德丰项目的注入填补了公司在华南的市场空白。

　　当时，九龙仓国内的地产资产布局为，华东区域640万平方米，华西区域440万平方米，其他城市(长沙、天津、武汉、大连)120万平方米。

　　随后直到2016年12月，接棒的九龙仓与拍档绿城合作，以总价17.36亿元、6.93万平方米配建面积摘牌佛山禅城绿景东路南侧、规划十二路东侧一宗地块。除此之外，当年九龙仓还在北京、杭州获取了两宗地块，均为与绿城的合作项目。

　　到2017年12月，九龙仓与招商蛇口(001979,股吧)再续前缘，斥资21.1亿元买下佛山市南海区九江镇沙龙路南金村委会地段一个商住项目50%股权。据了解项目地块占地面积为8.14万平方米，定案为招商悦府，预期于2022年第三季度完成建设。

　　另外，双方还合作了招商曦岸项目，位于顺德北部，占地6.87万平方米，建筑面积约27万平方米，在去年12月开盘。

　　至于在广州，九龙仓就仅有零星布局。其中，最出名的是御东雅苑项目。

　　资料显示，御东雅苑项目的前身名为广隆大厦。1992年，广隆大厦是广州市吸引香港房地产商投资的第一批项目之一，拿下项目的珠江实业(600684,股吧)在政府牵线下和香港会德丰联合共同开发。

　　由于一些资金与法律纠纷等问题，该项目直至2011年才宣布开工。期间，项目的权益因会德丰私有化退市而转给九龙仓。珠江实业占御东雅苑30%权益，而九龙仓占余下的70%，并罕见地主导开发。

　　另悉，在御东雅苑之前，九龙仓在广州还与万科和招商蛇口有一合作项目--万科东荟城，九龙仓在该项目中占33%权益，而项目开发主导方为广州万科。

　　2007年至今，回顾11年耕耘可以看到，以财务投资者的身份通过合作模式拿地，是九龙仓在华南，乃至内地发展的主要路径之一。