地产板块罕见AH股悖行 券商看好万科等龙头估值修复

　　2018年5月30日，受大盘拖累，房地产开发板块大跌超过3%。1月至今，房地产开发板块整体跌幅已经超过18%。

　　随着股价下跌，该板块除了创下2011年以来的估值新低以外，还呈现出罕见的一幕：A股的房企龙头估值下行、H股的房企龙头估值上行。

　　值得注意的是，无论是A股还是H股，目前龙头房企的基本面均向好。

　　A、H股走势悖行 A股股价与基本面背离

　　国内规模最大的三家房企碧桂园、万科和恒大在2017年年报中都有出色表现，销售金额均站上5000亿的历史巅峰。但是，“三巨头”的股价走势却在各自的市场差异巨大。

　　在5月30日开盘前，同在港股上市的碧桂园(02007)和中国恒大(03333)从2月9日起股价分别上涨了10%和6.6%；再观身处A股的万科，其股价则从1月24日起下跌约37%。但是实际上，碧桂园、万科、恒大在国内呈现出“三足鼎立”的格局，而且万科的业务转型更加坚决。

　　目前，万科已经率先在租赁市场布局，计划在数年后成为全球领先的住房租赁企业。从2017年年报公布的数据来看，万科的转型比同业更快，目前已经成为长租市场的龙头企业。万科近期还跟珠海大横琴投资有限公司签署了战略合作协议，双方将携手打造国内首个“物业城市”治理模式，业务转型再下一城。

　　然而，万科未能摆脱A股房地产开发板块的颓势走出独立行情。整个A股房地产开发板块上半年跌幅超过18%。

　　业绩增长或带动估值修复

　　不少券商的研究报告均认为，房地产开发板块目前整体过于杀估值，行业龙头的估值会得到修复。

　　华创证券研究报告指出，即使在2014年房地产开发板块杀估值的时候，沪深300的PE跟房地产开发板块PE的比值也在1.2倍左右。而目前，两者比值在1.0倍左右、达到6年来最低。

　　从国际估值对比来看，我国龙头房企估值的仍有提升空间。目前A股房地产行业平均PE估值为12.8倍，基本处于国际中下水平，较日本等国家的20倍左右估值仍有空间，其中主流 15家房企的平均PE估值仅为9.6倍。

　　华创证券研究报告认为，从政策面上看，房地产调控政策难以大松、但边际改善可期，地方对冲政策频出促需求稳定；从基本面上看，供应逐步增加、需求保持稳定，拿地集中度继续推升销售集中度；从行业资金面上看，行业资金趋紧，开发端和购房端都呈现龙头融资集中度提升快增。

　　上述报告预计，未来3年主流15家房企的业绩增速平均20-25%，将趋势性推动主流15家房企的估值中枢为10-15倍。例如万科业绩和PE 之间的关系是0.55，预计万科在2018-19年都能保持30%左右的增速，即使给予一定的折价估值也至少可以回到12-15倍。