被碧桂园恒大甩开 万科4月销售同比零增长

　　前四月，万科在实践上贯彻了其对规模排名的“淡定”，累计销售同比几乎零增长，一路被碧桂园、恒大甩在身后。

　　近日，万科公布4月销售情况，数据显示4月万科实现合同销售额418.9亿元，同比持平，环比下降17.3%，合同销售面积257.6 万平方米，同比下降11.1%。

　　至此，在前四月的排名中，万科以1961.5亿元排在第三位，而恒大和碧桂园均已突破2000亿，碧桂园更是领先万科613.7亿元。在近日的电话会议上，万科证券代表梁洁表示，“规模一直不是我们追求的一个目标，没有必要把太多精力放在销售增速上。”

　　虽然对规模已没有目标，但万科在物流地产、租赁住宅上却竞争意识强烈，意欲在新赛道中抢下一个身位。

　　规模竞速放缓

　　今年前四月万科整体月度销售规模呈下降趋势，在1月份凭借679.8亿元高调开局后，万科似乎再无斗志，2月仅录得合同销售金额356亿元，环比下降47.6%，3月虽环比上涨42.4%至506.8亿元，但同比仍下降20.4%。

　　而前四月万科合约销售额为1961.5亿元，同比仅增长2%，万科这一增速在排名前五的房企中显得有些格格不入。

　　在房企规模竞争激烈的背景下，前四月已有五家房企销售突破了千亿，排名分别为碧桂园、恒大、万科、保利、融创，其中碧桂园、恒大销售额分别为2575.2亿元、2122.6亿元，同比增长26%和46.6%，保利和融创刚过千亿，增速也达到了40%和79%。

　　对于万科前四月同比基本持平的销售表现，梁洁表示，这主要是由于三四月份认购和实际签约的差距明显在增多。万科的项目有75%分布在一二线城市，受到限贷、限购等楼市调控政策的影响，认购和签约的差距会更大。

　　万科提供的数据显示，4月的销售中一次性付款的购房者达到了39%，使用按揭贷款的购房者大约有61%，比2月减少了9%，平均首付比例从四成三上升至五成。梁洁透露，“万科4月的首付比例是53%，来自银行贷款的比例已经低于40%，是2011年以来的一个最低水平。”

　　他指出，截至4月，万科已认购未签约金额超过了600亿元，“这就会使得万科表面上的增速没有那么快。”同时，销售增速缓慢还与1-4月推盘缓慢相关。

　　时代财经获悉，万科前四月的推盘量大概在1000万平米左右，同比下降约5%。其中，3月推盘量达到了400万平米，1月、2月、4月的推盘量都是比较少的，前两月推盘仅200万平米左右，4月推盘300万平米左右。

　　梁洁指出，市场存在季节性，一季度因为假期比较多，整体推盘量是低于平均水平的，二季度会回到平均水平，三季度末尤其是国庆前后可能会稍微多一些，四季度一般是全年推盘量最高的季度。

　　在正常的年份下，万科的推盘重点会放在下半年，往年下半年的推盘量最少会比上半年多50%。万科接下来推盘的平均水平会维持在400万平米，“从推盘节奏来说，未来平均推盘水平相对前面四个月会加快，同时，从正常的年份推演来看，二季度和年底的量可能会更多一些。”

　　土储一向被认为是规模增长的重要支撑。与同一级别的碧桂园和恒大相比，万科在土储方面一直处劣势，数据显示，截止2017年底，万科的总土储为1.35亿平方米，而恒大与碧桂园则达到3.12亿平方米和4.24亿平方米。

　　前四月在土地获取上，万科仍显保守。据统计，1-4月，万科新增加开发项目71个，总建筑面积为1368.6万平方米，同比增长33%，对应总地价664.6亿元，同比增长21.3%。梁洁透露，目前公司土储只比去年底略微增长。

　　华创证券指出，按照均价1.5万元/平米估算得1-4月新增货值2050亿，略高于同期销售金额。同时，1-4月拿地金额占销售比达45.1%，较上年64.5%下降19.4%。

　　转换赛道

　　在万科销售增速放缓的另一面，是其在物流地产和租赁住宅上的加速前进。

　　万科在物流地产领域的目标是“成为中国最大的物流企业，在世界物流的企业里面也能够数一数二。”今年前四月，万科合计新增物流地产项目22个，总占地面积215万平方米，计容建筑面积147.7万平方米，权益建筑面积140.4万平方米，权益价款为30.42亿元。

　　财报数据显示，截至3月底，万科物流地产业务累计获取62个项目，总建筑面积为482万平方米，其中已建成运营项目共26个，稳定运营项目平均出租率达到96%。

　　万科在物流地产领域的野心和目标自2014年就已埋下。2015年，万科正式成立了万科物流地产发展有限公司，集团物流板块进入加速通道。2017年之后，万科持续在物流地产领域发力，概念7月14日，万科通过收购新加坡物流巨头普洛斯，占股21.4%，成为第一大股东。

　　今年1月，普洛斯正式于新加坡交易所退市，而万科成权益单一最大持有人。梁洁表示，通过参与普洛斯的私有化，万科在物流领域建立了一个比较好的基础，“我们一方面希望万科自身物流的业务能和普洛斯的业务产生更大的协同作用，提高对客户的吸引力，另外一个方面，也会不断增加万科直接管理的物流项目”。

　　除了在物流地产上争当第一，万科在租赁住宅领域也不断发力，并将其确立为核心业务，近期其翡翠书院项目引发广泛关注。

　　4月12日，北京万科宣布了其第一个自持租赁项目万科翡翠书院将启动预租的消息。该项目位于北京海淀区，根据出租方案，翡翠书院一期提供1290套的租赁型住房，租赁十年至少得需要180万的租金。

　　在180万元的租金门槛引来热议的同时，万科的租赁业务也再次受到关注。梁洁表示，在政府的政策指导下，这种自持型土地应该还会更多，翡翠书院项目是对探索这种全自持土地运营模式的一个尝试，属于相对高端的一个产品，可以为万科未来运营类似项目增加更多的经验。

　　翡翠书院项目更多的是探索和尝试，万科现在在租赁住宅业务上的主要产品还是长租公寓“泊寓”。 梁洁表示，尽管未来10年，房地产的销售规模可能还是14万亿左右，但是随着城市化进程的完成以及居民居住状况的进一步改善，新房销售市场迟早会萎缩，租赁住宅市场将会越来越重要。

　　据介绍，目前中国租赁住宅市场一年的租金约有2万亿，十年后可能会增加一倍。梁洁指出：“很难说现在长租公寓的所有产品都赚钱，万科发展长租公寓业务瞄准的是未来”。截至3月底，泊寓覆盖29个一线及二线城市，累计获取房间数超过10 万间，累计开业超过3万间。在2018年，万科计划新获取10万间以上租赁住宅，新开业5万间以上。