昔日“地王”绿地踏错市场节奏？多元化业务不理想

　　没有新闻发布会，没有媒体见面会。

　　没有绿地控股(600606)董事长及总裁张玉良掷地有声的公开发言。

　　4月23日晚，绿地控股悄无声息地发布了2017年年报，维持着其一贯低调的作风。

　　有业内人士表示，一方面是绿地近几年作风一向如此；另一方面，也可能是绿地仍在对其地产业务进行结构化调整的过程中，多元化业务的销售规模和利润贡献均不理想。

　　2017年，绿地控股实现营业收入2901.74亿元，同比增长17.39%；其中，房地产及相关产业营收为1504.7亿元，较上一年仅增长3.72%。

　　昔日地王的后退

　　其实从营收与合约销售金额的比率来看，绿地控股做得不错：2017年的营收占合约销售额的比例高达95%。

　　2017年，碧桂园、万科、恒大的合约销售金额均超过5000亿元，而营收分别为2269亿元、2429亿元、3110亿元，后者分别约占到前者的45%、48%和62%。

　　这要归功于绿地控股的主营业务构成已与碧桂园、万科、恒大有很大差别。

　　在地产业务之外，绿地在最近几年开始了多元化业务尝试，试图打造以房地产开发为主业、“大基建、大金融、大消费”等多元产业并举发展的企业格局。

　　绿地控股2017年年报显示，房地产及相关产业实现1504.7亿元的营收，占公司全年营收的51.84%。其中，大基建业务发展迅速，2017年实现营业收入 1048 亿元，同比增长 36.85%。而碧万恒的地产业务占主营业务的比例均超过95%。

　　然而，成也萧何，败也萧何。虽然绿地控股的多元化布局在一定程度上使其免受地产行业固有的“销售额结转后置”问题的影响，但另一方面，基建、商品销售、能源等业务的低毛利率也将绿地控股的整体毛利率大幅拉低。

　　2017年，绿地控股整体的销售毛利率仅有14.34%，而碧桂园、万科、恒大的销售毛利率分别为25.91%、34.1%和36.09%。

　　克而瑞2017年中国房地产企业销售排行榜显示，绿地控股以突破3000亿元的合约销售额位列第六，较2016年下滑了两个位次，被融创和保利甩在身后。

　　然而在房企前三由碧万恒霸占的今天，谁还记得，绿地也曾于2014年站在行业的最前列？

　　错过的那些年

　　2014年，绿地曾因商住政策红利而大放异彩。

　　2014年，绿地集团的住宅项目销售金额达1112亿元，上涨20%；商用办公为1296亿元，上涨90%。这一年，绿地的业绩第一次超过万科，商办物业业务成为拉动绿地业绩的头号马车。

　　然而，随着“商改住、办改住”整治运动在多地陆续开展、商住限购政策的落地实施，绿地商办物业销售受到冲击。

　　绿地自身也意识到，调整商办与住宅业务的比例已刻不容缓。

　　2017年，绿地房地产主业合同销售金额为3065 亿元。其中，住宅占比68.5%，商办占比 31.5%。商办占比较2014年已大幅减少22%。

　　然而，在绿地不断调整自身商办与住宅业务比例的同时，其已错失了三四线城市房价大幅上涨的红利。

　　绿地控股有关人士在接受《国际金融报》记者采访时也承认：“这几年是住宅的周期，住宅项目占比较高的地产公司享受了百分之百的房价上涨红利，而绿地因为商办项目占比较高，只享受了部分住宅价格上涨的红利，因此增速低于其他房企。”

　　2018年，绿地在其年报中给自己定了一个“争取实现营业收入超过3500亿元，利润总额超过200亿元”的年度工作目标。

　　机构增持

　　值得注意的是，2017年，有3家机构投资者对绿地控股的股份进行了增持，分别是中国证券金融股份有限公司、中国工商银行(601398) 股份有限公司-中证上海国企交易型开放式指数证券投资基金、陕西省国际信托股份有限公司-陕国投·金元宝32号证券投资集合资金信托计划。

　　在业内人士看来，这是机构投资者认为绿地股价被低估的表现。

　　有投资人士认为，这是受平安创新持续减持套现的影响。

　　具体来看，2013年，平安创新参与绿地的增资扩股，认购价仅5.62元，增资金额共58亿元。2016年6月30日，绿地一批限售股解禁，而后平安创新即开始通过大宗交易减持，绿地控股的股价也从彼时的11元左右一路震荡下滑。

　　有市场人士担忧，这或是因为绿地多元化业务的增效低于市场预期。

　　对此，绿地控股有关人士表示，大基建项目的建设周期较长，因此在业绩上的兑现也会是一个循序渐进的过程。

　　“从业绩稳定性和中长期发展来说，目前绿地‘地产+’多元协同的布局模式，有利于抵抗房地产行业的波动，尤其是基建板块，其与地产板块的协同效应已经体现在拿地成本当中了。”上述相关人士说。

　　2017年，绿地围绕特色小镇、高铁站商务区、战略性重大项目等题材，全年累计落地69个项目，规划建面达2325万平方米，同比上涨35%，总地价为592亿元，同比下降38%，楼面价约2500元/平方米，同比大幅下降约55%。

　　但也有观点认为，上述投资策略能否在未来实现利益兑现，仍有待考证。