华发股份：城市布局集中导致销售压力增大

　　年报系列点评之三十八

　　2017年销售业绩下滑至310.17亿元，行业销售排名跌至58名，城市布局过于集中，受市场政策波动较大。全年新增土储计容建面277.65万平方米，持有待开发土地建面877.11万平方米，与同类型房企相比，土储相对薄弱。营收利润稳步提升，净负债率大幅上升至263.19%，现金短债比下降至0.57，短期偿债压力较大。

　　文／研究员 朱一鸣、马娟、贡显扬

　　作为珠海的龙头房企之一，华发股份(600325) 坚持“立足珠海、面向全国”的发展战略，积极推进“珠海为战略大本营，上海、广州、武汉、南京等一线城市及重点二线城市突破”的战略思想，2015年、2016年扩张加速，2016年销售更是同比增长168.6%，突破300亿元，进入行业40强行列，表现突出。由于市场调控不断紧缩，加之其布局城市过于集中在珠海、武汉、上海、广州等重点一二线城市，2017年华发股份销售业绩同比减少13.28%至310.17亿元。全年新增计容权益土地建筑面积277.65万平方米，持有待开发土地建筑面积877.11万平方米，在建建面达715.35万平方米，土地储备主要集中在珠海、武汉、南京等热点一二线城市，布局过于集中在政策紧控的热点城市，城市布局结构有待进步优化。

　　2017年华发股份营业收入和利润稳步增长的同时，净负债率和短期偿债压力、财务风险也明显上升。其中，净负债率和现金短债比均回归到2015年状态，净负债率高达263.19%，现金短债大幅下降至0.57，货币资金无法覆盖短期有息借款，企业短期偿债压力较大。

　　销售：业绩跌至310.17亿元，同比下滑13.18%

　　2017年华发股份销售业绩明显下滑，销售金额310.17亿元，较2016年下降13.18%，销售面积133.76万平方米，同比下滑20.23%，2017年行业销售排名下降至第58位。

　　尽管近五年来华发股份年复合增长率达38.38%，2016年更是销售规模突破300亿元，跻身行业40强，但由于其布局城市相对集中在珠海、广州、上海等重点一二线城市，市场竞争剧烈，受国家和地方政策调控波动影响较大，往往单一或者几个城市销售波动就会给企业带来较大影响。在行业集中不断提升，竞争日益加剧的情况下，企业如若不能积极优化城市和项目布局，未来极有可能掉队。

　　就区域贡献来看，华南区域(珠海、中山、广州、南宁)贡献最大，2017年销售金额达134.39亿元，贡献占比43.33%，其中，大本营珠海市场依托多年的深耕，2017年销售达69.01亿元，业绩贡献达22.25%。华中区域依靠武汉市场实现销售金额89.29亿元，贡献占比达28.79%，成为公司新的利润贡献点。华东区域(上海、苏州)2017年销售金额合计60.32亿元，贡献占比达19.45%。

　　投资：立足珠海，聚焦核心城市

　　华发股份2017年通过招拍挂、合作开发、城市更新等多种方式积极深耕珠海、上海、武汉、广州、苏州等城市，并成功开辟南京、佛山、嘉兴等市场加大土地储备，新增计容权益土地建筑面积277.65万平方米，较2016年大幅上升。截至2017年底，华发股份拥有的待开发土地建筑面积877.11万平方米，同比增长8.93%，其中南京、武汉、珠海三个城市待开发土地最多，分别占比22.86%、16.37%和14.77%。2017年底，华发股份在建建筑面积达715.35万平方米，同比增长26.10%，作为其发展和布局核心城市，珠海在建项目建面达288.72万平方米，占比达40.36%，重点深耕的武汉和广州在建项目建面也相对充裕，分别达117.85万平方米和97.24万平方米。

　　此外，华发股份还进一步拓展城市更新等拿地方式拓展优质土储资源。其中，珠海广昌项目顺利动工，湾仔银坑村项目拆迁工作正式启动；上海闵行区浦江镇召稼楼特色小镇、青浦区徐泾城中村改造、北京廊坊旧城改造等异地更新项目也已全面展开。

　　华发股份土地储备主要集中在珠海、武汉、南京等热点一二线城市，城市布局过于集中在政策紧控的热点城市，城市布局结构有待进步优化调整。

　　财务：净负债率较高，债务结构有待优化

　　营收利润稳步增长，净利率、毛利率略有下滑。2017年华发股份实现营业收入199.17亿元，同比上升49.76%。华发股份全年毛利润和净利润分别为56.12亿元和17.78亿元，较2016年分别增加30.73%和24.51%。归母净利润达16.20亿元，同比上升59.11%。但由于华发股份2017年营业成本大幅增长58.83%至143.05亿元，其毛利率和净利率均有所下滑，其中，毛利率达28.18%，同比下滑4.10个百分点；净利率8.93%，同比减少1.81个百分点。

　　净负债率大幅增加，短期债务压力较大。由于销售规模下降、公司债务和拿地力度的增加，截至2017年底，华发股份净负债率大幅增加至263.19%，较2016年上升79.57个百分点，与2015净负债率持平；持有资金111.93亿元，同比下滑29.37%。现金短债比较2016年下降59.95%至0.57，货币资金无法覆盖短期有息借款，企业短期偿债压力较大。华发股份2017年短期债务大幅增加，导致其长短期债务比大幅下降至2.80，同比减少34.67%。

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