保利地产：整合促进规模增长

　　年报系列点评之三十七

　　销售增速提速11个百分点至47%；2017年新增4520万平米土储，助力销售规模上涨；财务结构合理，融资成本4.82%维持低水平；保利物业上市，两翼业务持续发展。

　　文／研究员 房玲、羊代红

　　2017年保利实现合约销售3092亿元，同比增长47%。为了促进销售规模的增长，支撑其重回行业前三的规模诉求，保利2017年新进入24个城市，总新增土地建面4520万平米；此外，2017年11月底保利地产(600048) 通过以现金方式收购保利(香港)控股有限公司50%股权的议案，拉开与保利置业整合的序幕。在传统的房地产业务之外，其房地产金融与社区消费服务--“两翼”业务在2017年均有突破，其中保利物业在2017年实现新三板上市，营业收入同比增长27%至32.4亿元。

　　销售：未来两到三年回归行业前三压力较大

　　2017年保利地产实现合约销售3092亿元，同比增长47%；合约销售面积2242万平方米，同比增长40%。销售金额增速较于往年的增速有了再一次突破性的增长。其中，粤港澳大湾区的销售贡献近千亿元，占其2017年销售额的近三分之一；而从单城市的销售贡献率来看，广州、佛山和上海等9个城市单城市贡献超过百亿元，多城市的项目热销促进了保利的销售规模增长。

　　2017年11月31日，保利发布董事会通过了以现金方式收购保利(香港)控股有限公司50%股权的议案，与保利置业的整合正式开始，且预计在2018年将会有实际性的完成。2018年保利地产没有提出明确的销售目标，但是此前曾提出在十三五期间，即最晚2020年，销售规模达到5000亿，同时在建面积至少达到1亿平方米左右。此外，保利地产董事长宋广菊在2017年12月的股东大会上提出未来两至三年企业要重回行业前三，但2017年行业前三销售均已超5000亿元，超过保利两千亿元左右，无论保利地产是否并表保利置业，回归前三压力都比较大。

　　从城市能级来看，保利在三四线的销售贡献率较于2016年增加10个百分点至18%，主要得益于珠三角城市群全覆盖所带来的业绩贡献，特别是粤港澳大湾区内三四线城市热度升温，如佛山受益于湾区概念的提出，保利在该城市的销售额超过百亿。

　　投资：首进24城推进全国布局

　　在重回行业前三的强烈诉求下，保利地产拿地投资力度也不断增加，2017年拿地销售金额比高达0.89。2017年保利新增204个项目，新增容积率面积4520万平方米，同比增长88%；新增土地储备总价2765亿元，同比增长128%。这主要源于2017年保利完成了与中航地产(000043) (000043,股吧)的业务整合，间接获得了20个项目，增加了约910万平米土储。从拿地方式来看，并购也是保利的重要拿地方式之一，2017年保利通过收并购的方式获取81个项目共计2190万平米，占新增土储的48%。

　　从新增土地城市分布来看， 一二线城市新增土储占比达63%，同比减少了7个百分点，但依然是主要布局点。与此同时，保利继续推进城市群深耕策略，加大核心城市周边三四线城市的投资力度，2017年新进入的24个城市中，超过90%以上是三四线城市，如徐州、芜湖、盐城，梅州等城市。

　　2017年末，保利地产总土地储备达13757万平米，同比增长36%，其中待开发面积达9090万平米，同比增长42%；随着全国化布局的持续推进，保利地产目前已布局全国92个城市，一二线城市的土地储备占比55%，为将来保利规模的扩张添砖加瓦。由于合作比例较大，保利地产2017年底的权益土地储备约为9449万平米，占比约为69%。

　　财务：结构稳健融资能力强

　　2017年，保利实现营业收入1463.06亿元，同比减少5.5%，其中来自物业销售收入1374.63亿元，同比减少6.5%。营业收入的减少，一方面是受营改增及项目结转区域结构影响，另一方面也是因为近年来保利地产合作项目增多，部分合作项目结算时不计入营业收入，而是直接计入投资收益。2017年保利地产投资收益16.8亿元，同比增长了34.8%，进一步促进了企业净利润率的增长。2017年保利地产的毛利率、净利率和归母净利率分别为31.05%，13.45%和10.68%，分别同比增长2.06、2.42和2.65个百分点。

　　在资本运营方面，保利地产财务结构合理，不断尝试创新融资。由于2017年投资开发力度较大，2017年底保利的净负债率为86.45%，同比增长31个百分点，基本处于行业平均水平。2017年年末，保利持有现金678亿元，同比增加44%，现金短债比2.30，长短期债务比为5.94，资金充裕，负债结构合理。

　　从债务类型结构上看，银行借款占比66%，各类债券占比16%，其他类型借款占比18%。较高比例的银行借款，对企业融资成本控制大有裨益，2017年保利平均融资成本为4.82%。此外，保利积极进行创新融资扩宽其融资渠道， 2017年10月获批发行国内首单央企租赁住房REITs，且于2018年3月完成首期发行规模17.17亿。

　　两翼业务：保利物业新三板上市

　　除了传统的房地产业务之外，2017年保利在房地产金融、社区消费服务和商业等“两翼”业务上也取得了较好的成绩，未来这些业务在直接提升企业业绩的同时，也将与地产开发主业形成很好的协同发展效应。

　　在房地产金融方面，保利累计基金管理规模达到785亿元，其中，信保基金累计管理规模637亿元；保利资本累计管理规模148亿元。房地产金融业务的扩张，为保利提供新的收入来源的同时，也有助于实现对外部更多资源的联合及撬动，为其业绩的增长提供燃料。

　　在社区消费服务方面，2017年保利物业登陆新三板。2017年保利物业实现营业收入32.4亿元，同比增长27%，归母净利润2.3亿元。同时，保利物业2017年合同管理面积17423万平方米，同比增长44.75%。保利物业在做好基础物业服务同时，围绕社区客户资源，在社区养老、和乐教育、二手经纪、社区商超等方面进行布局，综合发展，将进一步提升产品溢价。

　　商业经营方面，保利地产旗下商业管理公司2017年底累计管理商业面积160万平方米，2017年实现经营收入及管理费收入超10亿元。保利地产积极推动品牌输出，在武汉、长沙、天津等6个城市实现自主购物中心品牌输出；在兰州、郴州、云浮实现自主酒店品牌输出，并且获得全球四大酒店管理集团10个品牌的特许经营合作意向。

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