四月北京新房市场“静悄悄”陷入短暂“真空期”

　　近日，北京首个企业自持租赁项目万科·翡翠书院正式亮相。四月的北京新房市场格外安静。半年前，业内人士还在预测称，今年将成为北京新房供应“大年”。实际上，2017年北京共供应71宗住宅土地，合计建筑面积达969万平米，同比上涨367%。如此庞大的土地供应暂没有转化为现阶段住宅供应，北京新房供应已陷入短暂“真空期”。

　　“限竞房”迟迟未能入市

　　据第一太平戴维斯统计数据显示，一季度北京新房成交量继续下滑，一手普通住宅成交面积为41.4万平方米，环比及同比分别下降35.8%及50.4%；新建住宅价格较去年同期下降0.5%，新建住房价格指数自2017年二季度以来未见大幅增长。

　　四月至今，仅位于海淀永丰路的永丰嘉园一住宅项目取得预售许可证。

　　对此，思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅分析，新房成交持续走低的主要原因在于供给不力。预期中的限竞房新政迟迟没有落地，使得大批限竞房堵塞在入市通道中，因此导致大量计划购置中等价位限竞房的购房者不得不“持币观望”，造成新房市场成交乏力局面的出现。

　　正如郭毅所言，“限竞房”无疑是今年北京市场新房供应主力。据记者粗略统计，在北京市场涉及“限竞房”的开发商有56家、项目68个。

　　“受到限价房申购政策可能做出的一些调整，公司原本早已计划入市的‘限竞房’项目迟迟未能入市。”一位限价房项目的营销负责人表示，他所在公司项目是北京首批“限竞房”项目，考虑到项目溢价空间有限，因此他所在的公司希望第一波入市抢个好彩头，在去年该项目便开始蓄客。该负责人介绍，由于限定的销售价格低于周边其他商品住宅，因而吸引了较多购房者，但是随着推盘时间一直后推，原已积累的客户出现动摇，让项目方也开始因流失客户而焦虑。

　　早在去年，本报就曾报道过：两个房山的“限竞房”项目正式亮相，并在市场中进行推广。之后的数月时间里，前前后后传出几次即将入市的消息，但时至今日，上述项目仍旧处在蓄客阶段，并没有拿到预售许可证，自然也未能真正入市销售。一位不愿透露姓名的房企负责人告诉记者，虽然“限竞房”项目的利润不算高，但至少可以保证一定的项目利润。由于拿地时“限竞房”项目的价格已确定，企业不会通过控制销售节奏的方式，过度追求土地升值来取得后续房价上涨带来的收益，而是希望快周转实现资金的快速回流。如今项目迟迟不能入市，企业承担的资金压力也随之在增加。

　　共有产权房预计供应3.9万套

　　相较“限竞房”，同为去年出台的共有产权房已有多个项目入市。

　　近日，北京市住房保障办公室发布了《关于印发北京市2018年第一批政策性住房建设计划的通知》。通知指出，经各区政府报送、市级各有关部门联审，纳入2018年政策性住房建设计划的项目共125个，涉及房源约17万套，其中公租房1.4万套、棚改安置房11.7万套、共有产权住房3.9万套。

　　北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志认为，北京市出台的共有产权住房政策，是对此前自住型商品住房政策提升级和完善，其中最大的亮点，就是让老百姓(603883)以较低的价格取得了房屋的部分产权和全部的居住权，政府让渡了所持产权对应的居住权给购房人，购房人可以永久无偿居住。

　　以昌平三个项目为例，单价在1.8万元到2.1万元之间，和周边4到5万元的商品住房相比，价格优势明显。用相当于周边市场一半或者七成的价格，买得房屋相应的产权和全部的居住权，房屋的性价比很高。

　　对于有报道称“共有产权住房遇冷”，陈志表示这是误读，“昌平区的项目目前只是对区内符合条件的家庭优先开放，按照文件规定，区里有剩余的房源，可以调配到其他区。北京市目前还有大量的刚需无房家庭，在可以预见的未来，我们还需要发展更多的共有产权住房满足居民家庭的基本住房需求。”国务院发展研究中心刘卫民研究员则指出，共有产权政策的方向是让真正有居住需求的家庭得到了保障，让那些投机、炒房的人退出购房竞争，炒房的人少了，申购家庭数量下降了，但刚需家庭的中签率高了，这是好事，同时也是对过去政策的纠偏。

　　万科自持租赁房面临市场考验

　　近日，记者来到了位于海淀永丰的万科·翡翠书院。2016年底，经过三轮竞标，万科才“收获”这宗北京首个“企业自持项目”用地。按照当时约定好的规则，这批房子只租不售，最长租期达10年。“最长租期达10年并不意味着，租户一次性必须足满十年。”北京万科相关负责人介绍，目前具体租赁政策还未确定，但如果一次性承租10年，可以为租户“锁定”租金，10年间租金不变。记者在现场看到，项目共有两种户型，90平方米的三居和180平方米左右的复式四居室。其中，90平方米户型将占总量70%。

　　“所有房源将按叠墅精装修标准交房，同时配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。对比来看，品质、标准并不输叠墅产品。”万科方面介绍，在2016年底项目竞标阶段，万科就承诺该项目将采用装配式施工和装修技术，同时按照国家《绿色建筑评价标准》中最高的等级三星级建造，是能够达到节能减排目的的绿色建筑。此外，项目中将有10%的房源尝试采用超低能耗建筑的最新技术。开发商表示，全精装交付且面向中关村(000931)及周边地区科技人才的高品质改善家庭租赁社区，租金自然不菲。据上述负责人介绍，90平方米三居室的月租金为1.5万至1.8万元，180平方米以上的复式四居室月租金为3万至4万元。

　　如果租一套90平方米三居室，按1.5万元的月租金计算，10年的租金将达到180万元；如果租一套180平方米的四居室，按照3万元的月租金计算，10年的租金也将达到360万元。如此高企的价格及高端定位，引起业内争议，市场接受度有待检验。

　　根据万科内部推算，按照当前工程进度，首批租户入住也要到2020年。“这个项目并不会进入万科北方大区的业绩内。只是万科租金市场的一次全新尝试。”一位接近万科人士如是说。