销售金额同比增速大跌83%，首开股份如何破解“中年危机”？

　　和讯房产消息伴随着年报披露季接近尾声，上市房企悉数亮出“成绩单”。4月13日，首开股份(600376) 发布2017年业绩报显示，去年全年，首开股份实现营业收入366.78亿元，同比增长22.74%;归属于母公司所有者的净利润为23.63亿元，同比增长24.26%。

　　而在这些看似喜人的指标背后，素有“京城一哥”的老牌国企首开股份也难掩落寞。根据年报，首开股份归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润只有10亿元，同比减少35.8%，房地产签约金额691.90亿元，同比上升9.65%，签约面积295.04万平方米，同比下降0.64%。

　　在销量增速上，首开股份的表现更是令人大跌眼镜。2017年销售面积和销售金额同比增速较2016年分别大跌42%和83%。克而瑞发布的榜单显示，首开股份2017全年流量销售金额和权益销售金额分别位居全国榜单的第33和34位，较2016年分别大跌16和11个位次。

　　与此同时，2018年在17家房企跻身千亿阵营之际，也曾喊出要进军千亿目标的首开股份从已披露的业绩情况来看，若要摆脱增长乏力的“中年危机”，冲击千亿俱乐部仍面临重重挑战。

　　被吞噬的利润：2017净利下跌35.79%

　　首开股份财报显示，2017年归属于上市公司股东的净利润上涨22.41%。但经梳理发现，自2012年以来，首开股份虽然营业收入持续上升，但净利润却起伏不定。2013年首开股份净利润下滑20.5%，而在楼市成交火爆的2016年，首开股份净利润却跌至19.01亿元，同比下滑8.74%。

　　首开股份的净利润率也显示出其增长的疲态。自2012年至今，首开股份的营业收入实现了成倍增长，但2012年，首开股份仅用126.76亿元的营收便换来了16.17亿元的净利润，相比而言，2017年366.78亿元的营收却只带来23.63亿元净利润，收入与利润的增长显然不成正比。

　　到2017年，归属于股东的扣除非经常性损益的净利润更为惨淡，达到双位数的滑坡，下降幅度达35.79%。

　　一位接近首开股份的知情人士表示，首开股份盈利能力走下坡路主要是报告期内公司投资收益大幅降低，同时，期内销售的保障性住房和低毛利率住宅产品比较集中造成的。

　　业绩报告显示，2016—2017年，首开股份北京地区项目毛利率从44.71%降低6.90个百分点至37.81%，京外地区项目毛利率从24.84%增加2.67个百分点至27.51%。

　　对此，易居智库市场研究总监严跃进指出，企业销售产品的结构对业绩影响的确存在，作为北京政策性住房供应主力，这些项目对企业利润有一定影响，但企业利润还受其他因素影响。

　　对于首开股份而言，最为关键的“其他因素”莫过于其饱受诟病的低去化率。首开股份2017年报显示，报告期内可供出售面积1994.9万平方米，已售出面积29.5万平方米，去化率仅为14.79%。从已披露的其他房企年报来看，中海、万科目前在去化率这一指标上维持在65%的中性水平，而今年坐稳行业头把交椅的碧桂园去化率则高达77%。由此可见，项目去化方面，首开股份与行业水平相去甚远。

　　屋漏偏逢连夜雨，在遭遇严厉的调控政策后，首开股份去化问题尤为突出。据公开资料显示，2017年首开股份的存货周转率为0.19次，处于低位水平。

　　就在房企纷纷不惜代价以“高周转”模式实现跨越式发展的时候，行业老大碧桂园连发三文急提周转速度，而首开股份的年报上却赫然躺着8个平均耗费逾十年时间打造的项目，其中，至少仍有4个尚未竣工。这四个尚未竣工的项目分别为首开国风海岸项目、时代紫芳(五-六区)、太原龙城大道以及国风润城，在建时长分别达到14年、14年、8年和9年。

　　其中，首开国风海岸项目和国风润城项目还产生了存货跌价准备，总计跌价金额逾8000万元。从这两个项目位置来看，均地处库存重灾区辽宁省。对此，严跃进称，一般开发周期非常长的项目，无外乎两种情况，即坐等地价上涨和土地持有成本不大。由于两项目潜在的投资机会并不大，所以不排除房企有意识地放缓了开发节奏。

　　根据年报，首开股份去年全年结转各类房地产项目面积166.85万平方米，同比下降12.26%。一面是低毛利产品结构，一面是大量未竣工项目，想要实现业绩和利润的爆发，首开股份注定还有很长一段路要走。

　　难以回避的风险：现金流下降140%

　　随着房地产融资政策的收紧，首开股份和众多积极向上的同行一样，面临着资金紧张局面。

　　从经营活动的现金流看，首开股份的表现尴尬，2017年报告期内公司经营活动现金净流量-204.53亿元，同比下降140.35%。对此，首开股份试图通过出售项目缓解资金困局。

　　2017年6月，首开将旗下深圳祁年100%股份出售给万科，8月2日，国金证券(600109) 以60亿元的价格受让首开股份持有的首开宏泰、首开盛泰、首开兴泰、海门锦源100%股权收益权。即便如此，首开股份投资支付的现金仍旧比去年同期增加80.17亿元。

　　根据年报，2017年首开股份实现融资金额546亿元；本期共归还约317亿元，当期净增融资规模229亿元。

　　对于房企而言，资金永远是企业发展必不可缺的生产要素。因此，无论是运用股权还是债权，通过各种渠道融资成为上市房企发展的不二法门。

　　梳理首开股份往年年报不难发现，在2014年之前，首开股份的融资主要通过银行贷款和信托等方式进行，2015年始，首开股份的融资渠道由传统的银行贷款、信托贷款，拓展到中票、永续债、公司债、众筹产品等融资工具，其中，首开股份尤其钟情于永续债。

　　2015年，首开股份累计发行两次永续债，规模达60亿元，2016年，首开股份先后两次新增永续债借款，合计50亿元，尽管当年首开股份偿还了40亿元永续债，但仍持有70亿元永续债贷款。2017年，归还20亿元永续债之后，首开又发行了30亿元的永续中票。

　　业内人士表示，永续债虽然被视为权益，可以美化报表、降低负债率，但因永续债的利息逐年上升，企业不得不为此支付并不低廉的利息，利息支出增加，则需要公司拿大笔净利润去覆盖。

　　查阅2014年-2017年公司年报不难发现，首开股份的负债率分别为83.47%、82.7%、79.91%和80.59%，始终徘徊在行业红线附近的负债率成为首开股份不得不选择永续债的内在驱动力。

　　不过，报告期内，公司全年新增项目27个、其中北京获取16个，京外新增11个，项目计容建筑面积合计399.70万平方米，这样的投资速度和规模对首开股份的经营性现金流无疑将形成压力。

　　华泰证券(601688) 在研报中表示，一线城市延续当前严格的调控体系，京津冀产业转移、通州行政副中心建设持续分流需求，以及首开一级开发及棚改项目开发周期的延长，都将加大公司资金链压力。

　　4月16日，首开股份发布一季度业绩公告。期内，共实现签约面积37.85万平方米，同比降低42.60%；签约金额100.18亿元，同比降低45.84%。值得注意的是，2018年，首开股份制定的年度目标是销售面积约330万平方米，销售金额约1000亿元，也就是说，一季度，首开股份仅完成全年销售目标的10%，后续销售面临不小的压力。

　　首开股份在公告中也坦陈，公司根据实际情况及对未来市场预测，制定了2018年销售计划，但完成2018年销售计划存有不确定性。至于首开股份未来表现如何，相信市场会给出答案。