中航地产依赖物业贡献近八成净利

　　商业地产过多和银行货款利息致多项财务指标明显下降

　　背靠中航工业集团这棵“大树”的中航地产(000043) ，交出了一张并不亮眼的成绩单。近日，中航地产发布2017年报，数据显示，2017年公司实现营业收入58.93亿元，同比下降6.88%，其他财务指标也明显下滑。

　　事实上，这已是中航地产连续第三年出现净利润下滑。2015年、2016年中航地产净利润分别为4.01亿元、1.61亿元，分别较上一年同比下降18.53%、59.77%。

　　针对利润持续下滑的现状，中航地产相关负责人向长江商报记者透露，正如财报中所述，由于战略布局出现失误和投资过热的商业地产，外加为响应国资委的“瘦身计划”，不断“卖卖卖”，中航地产归母净利润连续出现下滑，业绩一直处于“水深火热”之中。

　　房地产专家谢逸枫在接受长江商报记者采访时表示，中航地产盈利指标下降，其一在于投资开发的成本过高，税费增加比较大，尤其是拿地的成本非常高，导致整体的成本上升，影响到盈利的下降；其二，中航地产本身持有的商业地产项目过多，导致资金回收缓慢；此外，银行的贷款利息相对高增加资金压力。

　　一位在中航地产就职近5年的前员工日前向长江商报记者表示，放弃房地产开发转战物业，有明显的“吃老本”、“保就业”的意图。但卖掉房地产开发业务资产包的中航地产进入了自身发展的下半场，未来将集中资源发展物业资产管理业务，这或许是“满血回归” 的一个转机。

　　利润下滑经营成本上升

　　近日，中航地产发布2017年报，数据显示，其各项财务指标明显下滑，中航地产2017年实现营业收入58.93亿元，同比下降6.88%；归属于上市公司股东的净利润为1.51亿元，比2016年同期下降6.74%；其中，房地产开发业务营业收入为28.08亿元，同比大幅下降26.01%。

　　事实上，这已是中航地产连续第三年出现净利润下滑。2015、2016年，中航地产分别实现归母净利润4.01亿元和1.61亿元，同比下滑幅度分别为18.53%和59.77%。

　　“盈利等指标不断下滑，其实是说明地产业务的发展正在走下坡路，面临退房令的压力，所以土地投资等方面是有制约的，这都会影响企业经营规模和盈利能力。”谢逸枫认为，近年来，中航地产盈利指标不断下滑，与其项目密集布局在三四线城市的战略失误有关。

　　利润下滑的同时，中航地产的经营成本却仍在上升。2016年中航地产销售费用为3.22亿元，同比增幅为57.78%；管理费用为3.40亿元，与2015年的3.38亿元相比，变化不大；财务费用为4.44亿元，同比增长19%。

　　对于销售费用的大幅增加，中航地产解释称，主要原因是公司部分项目本年开始预售，导致销售代理费等大幅增加。

　　此外，中航地产房地产开发业务占企业总营收比重持续走低，2015年、2016年、2017年分别为65.08%、60.03%、47.65%。

　　业内认为，尽管决定剥离地产业务，但中航地产在增加现有项目销售力度方面，仍然不遗余力，这也是其进一步增加回款、缓解公司资金压力的一种手段。

　　抛售多个公司和项目

　　面对盈利指标下滑的阵痛，中航地产“卖卖卖”的脚步一直没有停止。长期以来，中航地产不断通过转让下属公司股权以回笼资金。

　　记者梳理发现，仅2014年，中航地产即公开挂牌转让 2 家子公司，协议转让 5 家子公司。

　　2016年底，中航地产以20亿元的价格，将旗下的9个项目打包出售给保利地产(600048) ，包括在武汉的首个商住项目九方城。2017年，中航地产又完成了中航城置业(上海)有限公司100%股权和深圳市深越联合投资有限公司27%股权的转让。

　　截至2017年底，中航地产的房地产业务收入仅占总营收的47.65%，其“地产”之名已逐渐淡去。

　　“抛售项目应该是符合央企地产资源整合的需要的。而且通过此类抛售，也利好资金回笼，进而促进房地产业务的梳理。这对于中航地产的轻资产业务转型也是有积极的促进作用的。”易居研究院研究院王梦雯对长江商报记者表示。

　　谢逸枫则认为，中航地产目前资金链的确有点问题，不仅仅是负债比较高，而且公司下属项目销售也并不是很好。而且有些项目开工的时间也不是很明确。尤其是负债率的提高，以及现金流紧张，导致其不得不卖掉手里的一些项目与资产。

　　中航地产因资金承压抛售多个业务 ，目前效果如何？“目前仍看不到明显的效果，中航地产因资金承压抛售多个业务之后，仍在四处寻找战略方向。”谢逸枫直言，从目前卖项目的效果来看也并不是很好，主要是因为抛售项目的资产规模并不大，还有其他的债务，因此即使是把手里的项目资产卖掉，可能还不够还债。

　　押宝物业服务转型升级

　　在出售房地产开发业务之后，中航地产决定集中资源发展物业资产管理业务，从而实现公司业务的转型升级。

　　记者梳理发现，在2016年的营收构成中，中航地产建筑楼宇工程业务的占比为2.65%，房地产开发业务的占比为60.03%，物业与餐饮等业务的占比为37.32%。

　　这些业务共同在2016年为中航地产带来1.61亿元的净利润。但值得注意的是， 1.61亿元的净利润中，来自地产业务的为0.33亿元，来自物业管理业务的为1.19亿元，建筑业(楼宇工程)的为0.14亿元，服务业及其他为-0.04亿元。

　　对比营收结构可知，占据营收大头的房地产业务并没有成为公司净利润的最大贡献板块，占营收比重约3成的物业板块反而成为公司的利润“大户”。

　　中航地产2017年年报显示，公司物业管理业务实现营收28.67亿元，占总营收比重不到一半，对净利润的贡献近五分之四。

　　“中航地产之所以剥离房地产开发业务，全力投入物业资产管理业务，一是走轻资产化发展道路的需要，二是央企整合的需要。”王梦雯表示，通过对自持商业地产进行物业管理为以后的转型提供了良好的基础，目前中航地产转型思路是从住宅转向商业地产再转向物业管理，减少了成本，在增加盈利的同时还能避免债务的风险。

　　值得注意的是，占净利比重如此之大的物管业务，其2017年毛利率仅为10.55%，虽较2016年同比上升0.18%，但仍远落后于同行业。

　　全国物业管理协会报告显示，2016年，百强物管公司住宅平均物业收费为2.24 元/平方米/月，平均毛利率为 20%，十强企业平均毛利率可达 25%。

　　换言之，中航地产物业管理业务的毛利率刚及行业平均水平的一半。业内认为，大量子公司与中航集团的关联交易中，服务方式为包干制和酬金制混用，或是其毛利率低下的原因之一。

　　据了解，包干制是收取所有的物业费后，再由物业公司承担管理支出成本，因此毛利率水平较低。以主要以包干制入账的中海物业2016年数据为例，其物管毛利率为13.6%。而酬金制的收入不考虑成本和费用的支出，收入金额即为营业利润，毛利率为 100%。

　　致力于剥离房地产开发业务，全力投入物业资产管理业务，对中航地产来说是一个转型升级的契机还是又一次沉沦？一位在中航地产就职近5年的前员工向长江商报记者表示，放弃开发转战物业，有明显的“吃老本”、“保就业”的意图。但卖掉房地产开发业务资产包的中航地产进入了自身发展的下半场，未来将集中资源发展物业资产管理业务，这或许是“满血回归” 的一个转机。