年内股价平均涨幅近九成 物业公司就是新三板“冬天里的那把火”

　　在房地产调控政策的不断深化下，我国的房地产开发行业已经逐步进入到“白银时代”。在房地产“白银时代”里，伴随着房地产开发领域利润率的持续下降，房地产企业的拿地成本与拿地难度在不断增加，而存量运营市场的重要性则在不断提升。

　　在此情形下，许多房企纷纷转型，现金流更加稳定以及“轻资产”模式的物业管理领域正成为众多房企新一轮的发力点。与此同时，能为物业公司登陆资本市场提供便利的新三板正成为这些房企新的逐鹿常

　　物业管理公司挂牌上市潮已现

　　想当年，2014年6月30日，在港交所分拆上市后，彩生活(01778.HK)仅用3个交易日便在市值上反超母公司花样年控股，这种模式一时间也引来了众多房企争相效仿，物业做为房企市值重建的平台作用开始凸显。

　　此后，中海物业(02669)、中奥到家(01538)、绿城服务(02869)纷纷登陆港交所。今年9月14日，雅居乐(03383)也发布公告称，已申请分拆物业板块——雅生活在港交所主板上市。同时万科、碧桂园、富力等业内大佬也在计划分拆物业上市，希望在资本市场上分一杯羹。

　　今年刚刚接手万科的郁亮就曾透露，万科未来万亿的市值目标，一半将来自新业务，其中物业服务发展将成为其主干业务。而万科副总裁、万科物业CEO朱保全也曾表示，万科物业与万科集团已经是股权控制关系，目前已经实现业务分拆，“万科物业不仅谋求上市，还希望做成中国第一家营收超百亿的物业公司。”

　　回到国内资本市场，虽然物业公司登陆A股尚有难度。但作为多层次资本市场的重要组成部分，新三板已成为物业管理行业进入新阶段的另一大重要推动力。

　　截至10月12日，已有57家物业管理企业在新三板完成挂牌，其中不乏保利物业、嘉宝股份、远洋亿家等多家知名房企旗下物业公司。(注：保利物业隶属于保利地产(600048) ，嘉宝股份与远洋亿家分别为蓝光发展(600466)、远洋集团(03377.HK)旗下)

　　冬天里的一把火 新三板挂牌物业公司年内涨幅近九成

　　自2017年开年以来，新三板物业公司就呈现出不断扩容的趋势。资料显示，自年初至今，已有20家企业陆续登陆新三板，仅一月份就有5家物业公司挂牌，而8月份更是有保利物业等7家企业集体“扎堆”挂牌。

　　9月25日，在兴业物联正式挂牌新三板之后，三板物业公司达到了57家。而值得注意的是，在新三板物业公司不断扩容的同时，A股仍未有一家物业公司完成上市。

　　从规模来看，新三板挂牌物业公司绝大部分规模较校57家新三板物业公司去年平均营业收入为2.44亿元，仅有2家公司营收规模超过10亿元，分别为保利物业以及远洋亿家，仅占总体比例不足4%。营收超过1亿元的公司有31家，占总体企业比例54%。

　　事实上，我国整体物业管理市场整体同样呈现碎片化，在国内超过10万家的物业管理企业中，其中营收规模超过1亿元的仅有约200家，长尾效应十分显着。

　　57家公司，去年平均净利润为1990万元，净利润超过5千万的公司有5家，其中远洋亿家、保利物业、嘉宝股份3家公司净利润均超过1亿元。另外， 值得注意的是，57家公司去年整体净利润增长率达到52.62%，今年上半年则超过60%。

　　有这样的业绩，物业公司的股票在新三板二级市场上，成为了冬天里的一把火。

　　从年初至今有过交易的10家物业公司来看，美的物业、开元物业等4家公司股价年初至今涨幅已经超过1倍，索克物业从年初至今股价更是达到571.23%的涨幅。 房企的未来

　　为何有如此多的物业公司争相“抢滩”新三板，新三板物业公司为何又如此受二级市场的投资者青睐？

　　对此，2017年中国指数研究院物业管理白皮书分析，物业管理市场未来五年将突破万亿，这一行业正经历着从传统劳动密集型向智能化、信息化、数字化转型。在数字化时代里，数据大爆炸使得客户洞察、业务分析、行为分析等方面展现出前所未有的可视性，物业公司通过对接资本市场，有利于其实现加速转型升级。

　　其次，挂牌企业在新三板上将受到关联交易、同业竞争等独立性审查，税务、工商和企业管理层合法合规审查，以及现金流、收入确认研发支出等财务信息披露的审查，有利于企业在公司治理层面上主动或被动地提高公司治理水平。同时，挂牌新三板也有利于物业公司未来通过IPO转板或被上市公司收购实现曲线转板。

　　另外，兼并收购作为跨越市场准入门槛、实现规模经济的最有效方式之一，在整个物业管理市场呈现碎片化的同时，近年来许多实力较强的物业服务企业正进行大规模地兼并收购，从而减少企业边际成本，通过成本优势增强抵御竞争与扩大规模的能力。

　　对于规模较大物业公司来讲，挂牌新三板不仅能通过定向融资筹集大量资金，而且由于挂牌上市受到来自公众、股转系统、证监会以及主办券商等监督，也更容易获得商业银行的贷款，从而进行兼并收购，进一步扩大自身规模。而对于规模较小的物业公司而言，挂牌新三板也有利于企业获取估值溢价。

　　在公转书中，保利物业就表示，将通过全委合作、顾问合作和企业并购等方式，形成规模效应，降低服务成本，扩大外部市场物业管理规模，实现内外市场均衡发展。而彩生活、中海物业、中奥到家等香港上市的物业服务企业，也均在招股说明书中表示募集资金最主要用于收购其他物业公司，彩生活与中奥到家还表示将用募集的60%资金用于收购其他物业公司。

　　而从前景来看，物业公司除了满足业主最基础的安保需求外，医疗 、养老 、教育 、就业等因素也是不容忽视的方面。根据物业公司增值服务收益来源，大致可以分为三部分：

　　第一部分是包括房屋买卖、房屋租赁 、白领公寓、社区养老等运营性物业的租金收益和资产本身的增值收益，这部分为物业公司的资产性收入。

　　第二部分来自社区的外加服务，比如提供买房首付贷、装修贷等贷款服务，为社区服务产业链条上的商家提供小额贷款服务等，物业公司可以在小额贷款服务过程中获得息差收入。

　　第三部分即最核心的社区增值服务，包括生活超市、社区商圈、便民服务、O2O服务等。物业公司构建社区O2O平台，同时与社区周边的商家合作，通过APP将商家引到线上，构建社区一公里微商圈。此外，物业公司还可根据拽年龄、性别、家庭成员构成以及家庭基础财务状况等信息对用户进行精准分类，通过推送等形式将服务信息精准呈现给拽，并在此基础上获得社区增值服务收入的分成。

　　公开资料显示，在2015年，中国500户以上社区就已经超过8万个，人口数量保守估计将近一亿人，按照人年均消费1万元计算，一年消费额将近1万亿元。而在欧美国家，社区商业服务支出占社会商业总支出的60%以上，而在中国，目前整体水平仅约为30%。

　　对于保利和万科等房企大佬来讲，其物业公司仅需利用好现有资源，搭建好社区商业服务运行平台，未来势必可以在社区O2O平台这块大蛋糕中饱尝甜头。

　　花样年董事局主席潘军就曾透露，到2020年，花样年彩生活服务的社区将超过10亿平方米，超过4000万人口，预计届时人们的消费会翻番，而假使每人每月社区消费2000元，一年就是2.4万，4000万人一年将消费上万亿元。

　　潘军表示，“如果能拿到1%的佣金，就是100亿，拿到2%，就是200亿。按天猫模式计算，收的是3%至5%的佣金，则是300亿至500亿元。”潘军还将彩生活的社区互联网平台、社区配送系统与马云的菜鸟网络相比，并直言未来将在社区层面与菜鸟网络竞争。

　　10月10日，万科物业在上海举办高端物管发展趋势研讨沙龙，发布了国内首份高端物业管理调研报告，并计划成立万物研究院。对于万科来讲，在其集团整个万亿市值目标与万科物业成为国内首家营收过百亿的愿景中，高端物业服务是其发力掘金物业管理领域的一大重点。

　　报告提到，健康理念、数字化和街区化将成为未来高端物业管理趋势。高净值人群普遍重视健康医疗，爱好运动，重视社区内的运动设施、健身康体场所，提供专业性与个体化的服务是高端物业管理的一大方向。

　　在房地产政策的密集调控下，物业的综合运营能力已经成为越来越多房企正在练习的新技能，未来，物业管理领域势必大有可为。

　　现在来看，在房企这一轮的转型浪潮中，新三板已经有不少投资者提前嗅到了资本的“花香”。

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