策略卓越推:房价七年规律与“罗素的火鸡” 日本房价发展模式并不具备代表性

　　我们在研究中国台湾房地产价格之时,发现各种文献和媒体报道中,都有关于台湾市场房价七年规律的记载:每七年,房价会出现一次大幅上涨。从历史数据中,我们看到台湾地区在1973年出现房价大幅上涨,1980年房价再次上涨,1987年再次出现房价快速上涨。

　　然而,如果仔细分析台湾地区房地产价格的三次上涨,其背后的原因不尽相同。1973年和1980年房地产市场的价格上涨,是由于石油危机导致的成本推动型通胀,房价上涨伴随着通胀高企。而1987年开始的房价大幅上涨,则是由于新台币升值和贸易顺差贡献了充裕的流动性,内部宽松的货币环境推升了资产价格上升,股市和房地产市场均产生了较大的泡沫。

　　但是,随后七年规律就失效了,台湾地区房价在二十世纪九十年代呈现震荡盘整之势,直到2000年之后,才再次进入上行通道。

　　针对房价七年规律的总结,让我们想到了“罗素的火鸡”。罗素讲述了一个关于归纳的例子:一只具有归纳思想的火鸡被农夫养在农场里,它发现每天早上九点主人都会给它喂食,无论星期几,也无论天气如何。经过长期的观察,火鸡得出结论“农夫总是在上午九点钟给我喂食。”但在圣诞节前夕,农夫没有再次给它喂食,而是把它宰杀了。

　　那么,火鸡总结出的农夫喂食规律,其漏洞有什么补救措施吗?我们认为,观察更多的样本是一种解决方法。例如观察历史上所有农夫喂养火鸡的案例。但这种行为是难以实现的,因为成本太高,或是根本不具有操作性。但我们也可以增加我们观察的数量和维度,来提高我们总结规律的有效性。

　　例如,台湾地区的投资者若将眼光放宽到全球,可以轻易得出房价七年的规律可使用的范围是多么狭窄,未来又如何能保证台湾地区一直有效呢?更何况每次房价的推动力并不相同。

　　又如我国的房价。我们发现,市场中较为担忧未来房价走势的分析人士,普遍将我国房价与日本房地产发展过程中的房价做对比。但是如果我们把视野投向全球,可以看到,日本房价发展模式,在国际房地产市场的发展史上,并不具备代表性。虽然这并不代表我国未来房价会遵从多数国家的发展模式,但仅将眼光固定在日本,似乎过于狭窄。