地产债专题系列之一:行业现状及债务特征分析

　　报告摘要:

　　从06年以来的数据来看,房地产行业季度GDP变动与全国总季度GDP变动趋势非常相近,房地产行业整体对整体经济周期的变动敏感度较高。从16年一季度数据来看,全国GDP和房地产行业GDP较去年同期分别增加7.19%和17.58%,房地产行业GDP增速明显快于GDP总体水平。从增长率来看,虽然房地产行业属于周期性行业,但在15年经济整体下行的情况下,房地产行业整体保持了较好的发展速度。

　　随我国人口老龄化推进,长期来看,住宅需求量将随适龄人口数下降而呈下降趋势。未来住房需求的新增长点取决于改善性住房与二孩放开带来的新需求,而这部分需求量目前难以预计。总的来说,房地产市场过去数年的繁荣局面难以持续。

　　在2016年周期行业整体低迷的背景下,房地产行业一枝独秀表现出色,房价也持续上涨。2016年5月百城房价数据较去年同期上涨10.34%,上涨幅度高于1-4月份平均涨幅。从具体城市来看,一线城市房价增速放缓。从近两个月数据来看,5月份国家统计局公布的新建住宅价格指数显示北、上、广、深四个城市中,除广州市住宅价格指数环比增速略有上升外,其他三个城市的住宅价格环比增速均出现较大幅度下降。本轮价格上涨二线城市房价增速上涨的带动力度很大。

　　房地产行业债券存量变化可分为三个阶段,2013年之前债券存量面额增速较慢,2014年存量增速开始逐渐加快,2015年之后存量增速快速上升,经历了债券发行的高峰阶段。从到期时间来看,房地产行业新发债券到期时间集中在2018-2022年之间,这五年间到期债券面额占总发行量的77.2%。即2015年发债高峰期所发行的大部分债券在3-8年后面临较大的偿付压力。房地产行业长期来看具有下行趋势,届时房地产开发企业偿债压力较大,应及时关注企业的现金流状及兑付情况。

　　从前三年年报盈利能力数据来看,保利地产、万科、碧桂园和华润置地销售毛利率基本保持较稳定的增长,数值上来看扣除非经常损益的ROE保持在20%左右,销售毛利率保持在30%左右,盈利能力差别不大。绿地控股ROE和销售毛利率波动较大。2013-2015年间,保利地产、万科、碧桂园三家公司资产负债率均在77%附近,与2015年房地产行业平均资产负债率相近。华润置地资产负债率维持在66%左右,低于行业平均水平,公司长期偿债压力较小。绿地控股资产负债率从2013年的64.26%增长至2015年的88.04%,远超行业平均水平,2016年评级被下调至AA+,投资者需关注公司偿债能力后续变动。

　　未来一年内绿地集团的14绿地PPN001、15绿地PPN001到期,到期日为2016年12月18日和2017年2月11日,规模为10亿元和20亿元。由于绿地集团评级下调且经营情况较为复杂,其存量券面临相对较高的信用违约风险。