“换了美元买什么”系列专题之三-REITs:类固收中的长跑型品种

　　主要观点:

　　REITs(房地产投资信托基金)“smellike real estate,ookike bonds and walkike equity”,是介于债券和股票之间的金融工具:类似于债券每年有较高的股利收益,但也类似于股票享有资本利得收益,其投资门槛低于直接投资房地产且流动性更佳,长期收益可观,是类固收中的长跑型品种。

　　REITs 概览:(1)REITs 本质上是房地产资产证券化的一种形式。(2)交易所上市的权益型REITs 是绝对主力。(3)主要投资标的为商业地产(写字楼和零售物业),亚洲多元化投向REITs 的比重较高。(4)房地产限制外资政策下,大陆赴海外上市REITs 供给受限,现有优质产品的稀缺性显现。

　　REITs 资质价值关键:租金收入。

　　REITs 的主要收入来自租金,因此判断其资质价值的关键就在于租金收入,主要考虑以下三点:第一,物业类型决定收入的稳定性。写字楼收入相对稳定、风险相对较低,酒店旅游物业风险相对较高,而多元化投资REITs 因投向多种业态可分散风险。第二,商业地产的地理位置是租金收入的基础。物业的地理位置、所处城市/国家的经济水平、消费水平和人口结构都是影响租金收入的因素。第三,物业管理能力是提升出租率、续租率和租金收入的关键。

　　REITs“攻城略地”的三板斧

　　第一板斧:低税负,高分红。REITs 的投资范围和税收优惠规定保证了REITs 高分红(至少90%收益用于分红)的投资特点。对境外投资者的税收优惠方面,香港免预扣税和处置环节利得税,税率较新加坡等市场更加优惠。 第二板斧:长期回报高,攻守兼备。REITs 的投资收益=股利收益+资本利得。权益型REITs 兼具债性与股性,攻守兼备。REITs 长期收益稳定且表现不俗, 如美国REITs20 年年平均回报率为12.35%,跑赢美林公司/国债指数及标普、道琼斯等指数,因此获得了养老金、资产管理公司等机构投资者的青睐。 第三板斧:加息周期表现较好。加息不利于REITs 股票估值,但租金收入相对刚性,若加息周期中经济表现靓丽,商业地产基本面会支持甚至提高REITs 的回报率。95 年以来美国约有16 次利息上涨,其中REITs 收益率有12 次为正,仅4 次为负。

　　精挑细选,长线投资。

　　(1)市场选择方面,欧洲和美国REITs 市场具备一定的吸引力。今年以来欧洲REITs 回报率表现最佳,截至8 月25 日标普欧洲REITs 回报率为11.6%。而美国经济复苏较为强劲,劳动力市场改善和美国房屋空置率下降有利于租金增长,且美元升值和联储加息背景下投资美国市场或能享受汇兑收益。 (2)细分行业方面,在全球人口老龄化、经济低迷、消费逐渐占据主导的当前,养老设施、基础建设和休闲娱乐场所REITs 可纳入长期投资选择范围。 (3)投资渠道方面,可通过QDII 渠道购买REITs 股票或海外REITs 基金, 也可以购买国内REITs 类QDII 基金。例如,美国最大的REITs ETF 基金Vanguard REIT ETF 近1 年回报率为9.63%。而国内年初以来表现最好的产品为国泰美国房地产开发,复权单位净值增长率为13.7%。

　　REITs 投资风险:波动率较高,受房市股市波动影响。

　　第一,年均回报的波动率较高。第二,地产业的景气度和经济基本面决定其增值盈亏。第三,绝大多数产品在交易所上市,需留意股市大幅波动的影响。第四,美联储加息不利于REITs 股票估值,且海外投资须面对汇兑风险。