桂浩明:不宜盲目炒作资产重估概念

　　一个有"法人股大王"之称的大投资者举牌上海老牌上市公司新世界，在股市上掀起了轩然大波，一批拥有商业地产的上市公司股价随之出现大幅上涨。在相关的评论中，人们可以读到这样的分析：这些公司所持有的商业地产如果进行重估，将出现明显的增值，从而有效拉低它们的市净率，从而凸显投资价值。

　　应该说这样的分析不无道理，市场上的确有一些上市公司，其所拥有的商业地产是在前几年甚至是更早以前评估入账的，这些年来随着地价的上涨，有了不小的增值。如果对此进行重估的话，理论上其净资产会有相应的提高。以这些公司目前的市值而论，不排除重估以后出现净资产高于市值的状况。从这个角度来说，相关公司的资产重估是可以期待的，而由此产生一波以资产重估为主题的上涨行情，似乎也是可以预期的。

　　但是问题却又不那么简单。这是因为首先即便商业地产进行了重估，但由于它是相关上市公司最基本的经营基础，除非公司以后的经营不再依靠这些生产资料，那么它就不可能将其用于交易。而只能自己持有。这样一来，再怎么增值，也很难在经营活动上体现出增值的效果，更带不来现金流。其次，现在市场上商业地产尽管价格不菲，但是回报率却非常低，其价值更多是体现在人们对其未来价格上涨的预期上。至于说重估本身，恐怕只是一个概念，因为除非是要出售，否则不会有企业会主动要求进行重估的，这是因为重估值一旦入账，就会带来税收问题，而且也将极大地摊薄公司的净资产收益率。既然存在这样的问题，因此资产重估作为股市上的一个题材，尽管的确是存在的，但其完整性又是存在问题的。最后，无论是从商业地产的供应，还是从商业发展模式的变化来看，现在商业地产的前景未必很乐观。一方面是供大于求，另一方面随着电商的崛起，实体商店的经营在走下坡路。也因为这样，像万达集团就对旗下的百货店采取关门的措施。当然，城市黄金地段的商业地产还是相对紧俏的，但是其价值能否继续有较大的上升，至少现在是无法确定的，因此现在对商业地产的价值做过高的估计，并不合理。

　　记得在2005年启动人民币汇率制度改革，汇率开始升值时，就有人提到过国内的人民币资产将随着人民币的升值而上升，因此也就提出了资产重估概念，当时的重点也是在商业地产上。不过由于这些商业地产不具备转让变现的可能，因此在实践中重估的意义并不大，没有多久这个概念也就烟消云散了。而今，人民币在一定程度上正面临贬值的压力，最近央行也修改了中间价的形成规则，人民币出现罕见的连续千点下跌的态势。如此一来，人们势必联想起本币资产会不会受到拖累，出现贬值的问题。如果是的话，那么商业地产可能就首当其冲了。此时再去炒作商业地产的价值重估概念，至少在时间点上是不合适的。

　　顺便提一下，以净资产来衡量企业的价值，这是一种很传统的分析方法，有其合理性和实用性。但是，在后工业化时代，其可靠性是在下降的，大量轻资产公司的出现，正改变主要凭借资产规模衡量企业价值的局面。在企业业态调整，经营升级换代的大背景下，重资产甚至会成为企业的负担。对于这样的趋势。作为投资人也是应该加以考虑的。(新浪博客 桂浩明)