房地产信托成信托融资“灰色地带” 监管部门“雷霆出击”

　　用“冰火两重天”来形容房地产信托在2016年的变化轨迹，最是恰当不过。

　　伴随着房价的狂飙突进，一度沉寂的房地产信托在今年上半年复苏，并逐渐呈现火爆态势。然而，随着人们对于“地王”资金来源的追索，从信托渠道违规流入拍地环节的资金逐渐引起了监管层的关注。

　　今年三季度以来，为落实房地产调控工作，有效缓释行业集中度偏高的风险，监管层对银行和信托等金融机构进行了多次专项检查，对金融机构违规进入房地产市场的资金进行严格规范。对于监管的合规检查，部分信托公司表示正严阵以待，而此前快速回暖的房地产信托业务也因此“急刹车”，募集规模急剧降温。

　　信托融资的“灰色地带”

　　“地王”频出，这是大众对于2016年房地产市场的最深刻印象。不仅是上海、深圳等一线城市如此，杭州、苏州、厦门、合肥等二线城市亦频频爆出天价的土地拍卖价格。

　　然而，这些拍地的资金从何而来?

　　“按照规定，土地拍卖的资金必须是房企的自有资金。”上海某中型房企人士向记者透露：“但是今年以来的很多拍地资金，其实是房企放了杠杆从信托渠道获得。”

　　一些房地产信托土地融资业务的具体形式是，房地产开发商通过与信托公司合作发行相关信托产品，将募集来的资金直接作为拍地的保证金或者拍地资金，并最终流入土地拍卖市场。

　　这也就意味着，房地产开发商只要通过发行信托产品，支付给信托投资者一定的收益，便可以“空手套白狼”获取大笔资金。从信托渠道违规流入的资金，或许成为频频出现的“地王”背后的助推力量。

　　从信托公司的角度来看，作为部分信托公司拉动今年盈利增长的首要业务，房地产信托在今年前三个季度呈现出不断升温的状态。

　　来自国投泰康信托研究发展部的一份报告显示，2016年以来，集合房地产信托的发行规模和占比都呈显著的上升趋势。集合类房地产信托从一季度单月百亿元的发行规模，逐步上升至8月份的167亿元，集合房地产信托的发行占比从年初的不到10%逐步提升到8月份的17%。

　　监管部门“雷霆出击”

　　而监管层已在行动。近期银监会已下发通知，将对北京、上海等房价上涨过快的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查，要求地方银监局于12月5日前将专项检查报告上报。

　　记者了解到，此前上海银监局已对参与拍卖土地的四家企业资金来源开展了检查。“检查结果令人惊讶。”据接近上海银监局的人士对记者表示，很多金融从业人员明知一些违规资金不应进入房地产市场，但受短期利益驱动，最终这些资金还是绕道进入了房地产市场。

　　据悉，上海银监局已针对此召开过多次会议。根据银监会最新的监管精神，对于房地产信托合规经营情况，银监部门将检查信托公司是否严格执行房地产相关信托业务监管规定，是否加强信托资金用途和流向监控，是否通过多层嵌套等产品规避监管要求。

　　同时，银监部门还将检查信托公司是否发放用于支付土地出让价款的信托贷款，是否向房地产开发企业发放流动资金信托贷款，信托公司是否以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利等。

　　事实上，从近期上海房地产调控效果来看，10月份的房产开发贷款已明显减少。央行上海总部本周公布的数据显示，10月份上海全市本外币房地产开发贷款减少31.5亿元，同比少减47.6亿元。

　　信托公司严阵以待

　　面对监管层严查银行和信托等资金违规流入房地产领域，一些信托公司正“严阵以待”。

　　“我们已经听说监管近期可能再次对房地产业务进行检查，正等待相关通知，准备随时接受检查。”多位信托公司人士向记者表示。

　　至于检查的重点，信托业内人士均认为，“假股真债”等形式或将成为监管打击重点。记者获悉，近期监管部门的检查中，除了严查信托资金的来源和后续流向外，房地产信托产品的报备过程也已收紧。

　　在对产品的监控中，“假股真债”的形式尤其受到监管的关注。所谓的“假股真债”，指的就是信托公司和房地产企业合作过程中为了规避监管做的一套“假动作”。

　　目前，由于监管层严格限制信托公司以债权形式开展房地产信托业务，股权类业务由此兴起。但是，在具体操作中，由信托公司和开发商组成的项目公司中，信托公司往往只占有一小部分股份，但是却承担了大部分的融资功能，因此这类股权类项目，本质上依然是以债权形式存在的业务。

　　“监管层已经注意到这一现象，明确要求在股权项目中，信托作为股东，其所占的股份与提供的资金额要相匹配。”某信托公司高管对记者表示：“因此‘假股真债’的现象将得到遏制。”

　　事实上，基于对市场预期的改变，信托公司在实际业务中已经开始再度收缩地产业务板块。来自用益信托的最新统计显示，11月7日至11月13日这一周，在今年前三季度曾一度火爆升温的房地产信托项目出现“零成立、零募集”的现象。这一较为罕见的现象或预示着，地产信托业务在严厉监控下再现“拐点”。