创新成房企标配 房地产五大创新核心领域引关注

　　（记者 张良）4月20日，易居企业集团执行总裁、克而瑞总裁张燕在上海举行的第二届地新引力创新峰会上表示，如果对2018年房地产行业创新做生态图谱全扫描，则不难发现如今房地产企业所开展的创新业务领域涉及到了房地产从前到后甚至于衍生行业中的各个环节。房企进入“创新成标配”阶段之后，创新方向更多地开始向细分产业拓展。

　　张燕认为，2018年，以长租公寓为核心的租赁市场；以物联网为技术载体的智能家居；以更新为内涵的城市改造运营；以产业为主导的产城融合；以美好生活为方向的教育，这是克而瑞今年关注的“五大核心领域”。

　　张燕表示，以住宅销售为核心的规模化进入到最后的窗口期，未来的3-5年以住宅开发为核心的领域当中强者恒强已经是不争的事实。克而瑞预测，2018年房企前30强会占据50%以上的市场分额，千亿年销售额是2019年房企前30强的准入门槛。规模化使得房企必须进入到多元化布局之中。克而瑞对房企前30强多元化产业布局介入度做了统计后发现，长租公寓、医养/康养、特色小镇、联合办公等等空间类产品，房企前30强的介入度非常高都在70%以上，对于标杆房企而言，前10强基本上多元化布局的格局已经形成。

　　另外，房企多元化布局如果没有融资方式做支撑，其速度包括布局形态都会受到影响。因此，正是因为有了金融手段的多样化提供支撑和保证，所以多元化布局才可能以齐头并进的势头往前走。

　　那么2018年房企的多元化创新会往哪些方向走？其发展趋势又会如何？张燕认为大致会有8种类型。

　　第一，城市更新。城市更新客观上成为了房企撬动存量资产很重要的途径，接下来越来越多的房企会用这种方式进入到存量资产的打造过程中。

　　第二，产业地产。如果城市更新是房企进入到一二线核心城市有效手段的话，那么大规模的获取土地资源在之前更多是通过产业新城和小镇获取的，但今天跟之前最大的不同在于无论是小到产业园区的运营、产业新城或者特色小镇，其核心已经不再是获取住宅用地的“引擎”，而是实实在在的要开始做产业了。房企大量进入到核心的产业运营过程当中，通过收并购、通过孵化器、通过加速器等等手段进行孵化。

　　第三，空间类的产品。长租公寓毫无疑问已经成为风口，但最大的问题是目前基于长租模式仍然在探索过程中。今天房企进入到长租公寓领域不仅仅是乘政策之东风，更多的也是为自己的多元化布局在做尝试。

　　第四，物流地产。物流地产获取土地的价格相对来说是比较低的而且投资收益率比较高。克而瑞做了一个比较，把2017年整年物流地产租金年化回报和其他的购物中心、写字楼和住宅都是年化租金回报做比较，物流地产的回报率几乎可以达到6%甚至于7%，这样的租金收入稳定、抗风险而且金融属性很强可以做一些金融产品的延伸。

　　第五，新零售。克而瑞把新零售分成了大概3个维度分析：在业态的选择上我们会发现前30强的商业地产商，在已有的购物中心、商业地产业态当中100%都引入了新零售的业态，但是自己亲自去做的不到10%。今天新零售也是在不断的摸索过程中，所谓“新”和所谓“旧”只是相对概念而言。因为新零售除了在业态选择上会迥异于原有传统的商业态势外，更重要的是从空间技术层面上有很多关键技术进行支撑，比如新零售很多业态的选择大多是以消费者数据采集之后对于消费行为的分析获取大家的消费倾向，或者是迎合、或者是做超前一点的引领。克而瑞发现越来越多的购物中心当中出现了我们原来称之为的概念店，现在给它一个名称叫“新零售”。

　　第六，教育。美好生活当中不可能回避的两个点就是教育和医疗。房地产和教育之间的关联度最早是以配套为核心的，教育作为楼盘的配套。今天越来越多的从原来地产衍生出来的配套教育细分产业已经独立成型。模式有两种：第一种是教育产业，教育作为独立的业务板块，独立运作、上市；第二种是教育地产，教育作为地产的配套，帮助提升产品溢价。

　　第七，物联网。物联网作为底层数据在支撑小到智能家居大到智慧城市，今天房地产企业都意识到后销售市场的博大以及有可能成为另一个非常广泛的场景入口，所以纷纷在物联网领域开始做布局。开发商天然就会有大量的社区，社区当中通过物联网技术的切入之后一方面提升了自己的物业管理服务体验度、提升了效率。另一方面也为新的场景入口做好准备，这里面有几种方式：一种是房企基于自身的资源。一种是房企依托第三方服务。

　　第八，地产信息化。地产信息化目前应用最多的有三个方面：一是基于投资决策的信息。投资拿地、城市进入等等研究必须靠大量的大数据作为支撑进行判断；二是房企平台的信息化；三是产品标准化，这也是规模化必须要求的。今天的工程建设当中产品标准化落地也是依靠信息化和数据决策支撑的。2019年是真正的数字业务化，通过信息化平台为业务做赋能。大约九成以上房企前30强基本上都在重构或者在原有的业务基础上进行数字化和信息化的布局。