13家房地产上市公司 前三季业绩预喜

　　截至24日晚，有20家A股房地产公司发布前三季度业绩预告，其中有7家预增，3家预减，1家续亏，1家首亏，2家扭亏，4家略增，1家略减，1家不确定。共有13家公司前三季度预喜，占比65%；有6家公司预降，占比30%。尽管发布三季报预测的公司在全部130家A股房地产公司中占比不大，但从这些公司对三季报业绩的预测情况看，不少房地产公司前三季度业绩可期。

　　项目交付带动业绩增长

　　从预盈的房地产公司看，预盈的原因主要有两方面。

　　一是项目完工交付业主，从而预收款被确认为收入，带来业绩增长。

　　如迪马股份(600565) 表示，鉴于公司项目竣工交付，预计公司2017年前三季度归属于母公司净利润同比增长260%至300%。世荣兆业(002016) 预测前三季度归属于上市公司股东的净利润同比增长287.49%至330.54%，主要原因是可结转的商品房销售收入增加。

　　业内人士分析，我国目前房地产公司的收入按项目竣工交付后方可确认为公司的营业收入。因此，对一些规模相对较小的房地产公司而言，一个项目的交付确认通常会导致收入和利润明显增长。但对大型房地产公司而言，由于其项目较多且时间分布较为均衡，通常项目交付对业绩影响要小得多。

　　如果出现相反的情况，即当期交付的项目少甚至没有，通常会导致企业收入和业绩下降，如合肥城建(002208) 预测1-9月归属于上市公司股东的净利润同比下降100.00%至50.00%，主要原因是，与上年同期相比，三季度没有集中兑现，营业收入有所下降，银行借款增加较多，财务费用上升导致1-9月利润下降较多，公司2017年批量兑现主要集中在四季度。

　　二是一些公司进行了资产重组。公司通过重组获得盈利能力强的资产，或进入快速发展的行业，或出售了一些资产获得投资收益，从而实现业绩的大幅增长。如珠江控股(000505) 预测1-9月累计净利润同比增长462.31%至743.47%，该公司表示，该测算是在本次重大资产重组资产置入和资产置出以及拟募集配套资金股票增发能在9月30日之前完成的基础上进行的预测，其中，此次重大资产重组置出资产收益约30,000万元至45,000万元。

　　另外，一些公司在资产重组时收购了一些项目或公司，合并报表范围扩大，也会带来业绩大幅增长。不过这种增长通常是短期的，未来业绩增长的持续性要看主业竞争力。

　　12家公司预收款陡增

　　万得资讯数据显示，130家房地产公司中有128家公司在半年报数据中出现预收款，其中有4家公司预收款超过千亿元，预收款数额最大的公司为万科，上半年达到3579亿元；而上半年预收款为百亿级的公司有招商蛇口(001979)、荣盛发展(002146) 等21家。

　　我国房地产销售基本采取预售制，房地产公司中的预收款就是其在期房销售中收取的业主的购房款，在未来一两年内将房屋交付给业主后才能确认为公司收入。因此，房地产公司的预收款多少在一定程度上预示着其未来一两年内转化为营业收入的规模大小，从而可以预测其未来一两年营业收入及净利润的变化态势。

　　半年报预收款超过百亿元乃至千亿元的这些公司都是规模大的公司，特别是预收款超过千亿元的公司，如万科、保利地产(600048) 、绿地控股(600606)、华夏幸福(600340) 等，在未来几年内这些预收款将陆续确认为营业收入，从而保证公司业绩稳定增长。

　　虽然以上这些公司预收款规模巨大，但从增长情况看，增幅不大。万得数据显示，万科预收款同比增长28.6%，保利地产同比增长26.6%。如果其均衡结转为收入，其收入增长也会是均衡的。

　　但有些公司预收款同比增幅较大。根据万得数据，从半年报看，有26家公司预收款同比增长1倍以上，其中同比增长2倍以上的有南国置业(002305) 、珠江实业(600684) 、中房地展等12家。这些公司规模不算很大，其预收款可能在未来某个时间确认为收入，因此这些公司很可能会在未来某个期间出现收入和利润大幅增长。而收入和利润的增长是推高估值的基本因素。