潘石屹因回报率低卖资产 SOHO中国正向轻资产模式转化

　　频繁出售资产不仅带来大量现金，同时还让SOHO中国变“轻”。

　　昨日，在SOHO中国中期(000996) 业绩会上，关于出售资产，SOHO中国董事长潘石屹表示，“说我们跟李嘉诚、王健林一起都要跑了，这是误解”，“我们能往哪儿跑去？说我们是从重资产模式向轻资产模式转，向平台化的共享经济模式，这是对的。”

　　SOHO中国总裁阎岩表示，出售项目是因为租金回报率很低，已经出售的虹口SOHO租金回报率只有3％。此外，定期出售项目，会让公司经营更灵活，使得资金、资产和负债等各方面达到平衡。

　　值得一提的是，出售虹口SOHO后，SOHO中国曾派息。而在业绩会之前召开的董事会上，SOHO中国决定要派发总金额18亿元，每股0.346元的特别股息。

　　　　上半年租金收入8亿元

　　据SOHO中国中期业绩报告显示，截至6月30日，SOHO中国实现营业额约10.7亿元，同比上升47%；;投资物业除新近启动招租的SOHO天山广场外，平均出租率达97%，租赁毛利率为80%；净借贷占归属公司股东权益的比率约为43%。

　　SOHO中国财务总监唐正茂表示，目前来看，SOHO中国的借贷成本只有4.4%，因为物业优质，通常在抵押物业做银行贷款时可以享受5%的折扣。另外，外币贷款仅占到总借款额的4.6%，没有任何外汇风险。

　　值得关注的是，今年上半年，SOHO中国实现租金收入约为8.18亿元，同比上升约17%，延续去年的满租状态。SOHO天山广场于2016年底完工，2017年3月底开始出租，目前出租率正在稳步提升。

　　然而，租金收入虽有所上升，但ＳＯＨＯ中国仍在积极销售物业。6月24日，SOHO中国以35.73亿元整售上海虹口SOHO，高于成本53％；7月4日，潘石屹宣布启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目的整售。

　　唐正茂称，出售资产的目的是为了让公司变的更轻一些，公司判断重资产将来价值提升不是特别高，而租金回报也很低，所以基于对现在市场的考虑，SOHO中国选择出售一些物业。同时，SOHO 3Q属于轻资产，其价值提升空间非常高，出售资产，拓展SOHO 3Q，可以使业务轻重结合。

　　　　向轻资产转型

　　潘石屹进一步表示，中国的房子建得太多了，商场严重过剩，传统的办公物业也是过剩的。“万达的77家酒店卖了199亿元，一座酒店相当于香港的一套房子，从这就可以看出，回报率是非常低的，甚至没有回报率”，因为重资产模式的资源利用率是特别低的。

　　在潘石屹看来，租金回报率低于3%，或可实现其资产增值收益，而出售资产获得现金后，这些资金主要用于偿还贷款，降低负债，尤其偿还境外贷款，规避汇率风险，另外的目的就是向轻资产转型，拓展SOHO 3Q。

　　事实上，据《证券日报》记者观察，SOHO中国的第一次转型是由销售物业向持有物业运营转型，而在潘石屹看来，SOHO中国的第二次转型，即是SOHO 3Q业务的诞生，经过两年的运营管理，SOHO 3Q已经成熟。潘石屹正打算全面拓展SOHO 3Q，虽然目前该业务仍未给SOHO中国贡献太大利润，甚至收入占比非常小，但在潘石屹的设计中，该业务将是SOHO中国未来盈利的重要来源。

　　据潘石屹透露，SOHO 3Q对外拓展有几个原则，除了一个中心租赁面积不得低于4000平方米外；在租金方面，要控制租金成本，确保拓展的每一个中心将来都是盈利的。

　　根据SOHO中国公布的数据，目前共开设19个SOHO 3Q中心，约17000个工位，平均出租率约80%，已经成为北京和上海最大的共享办公品牌。最近，潘石屹已经启动了北京、上海、南京和杭州四个城市招标租赁程序，同时，潘石屹正在广州、深圳等各地考察共享办公市场，试图拓展SOHO 3Q。

　　潘石屹称，从现在开始，要把建好的房子，每一平方米最大限度地利用起来。“最近把我自己的专用办公室消灭了，我给全公司发了个Email，我走到哪，我的双肩包出现在哪，哪里就是我的办公室。不然我一出国，我的办公室放在那里就是浪费。在未来还可以工作的年华里，我会跟我的同事一起，把共享办公这一件事情做好就很伟大了，不想再做别的事情了。”