泰禾并购提速首跨千亿 第二阵营房企全力冲刺

　　位于南昌县银三角的烂尾项目迎来了阔别7年之后的盘活机遇，而开发商泰禾集团(000732) 也借此落下了南昌第二个院子系项目。

　　1月22日，泰禾集团股份有限公司发布公告表示，其全资子公司福州泰禾房地产开发有限公司与义乌中国小商品城(600415) 房地产开发有限公司签署了《国有产权交易合同》，以挂牌底价18.98亿元竞得南昌茵梦湖置业有限公司75%股权、南昌安晟置业有限公司100%股权及相关债权。

　　并购合作开始提速的泰禾也在2017年迎来了爆发年。

　　广发证券(000776) 的研究报告显示，截至2017年第三季度，泰禾通过4次招拍挂以及29个收购项目，大量补充土地资源，新增土地储备683.9万平方米，计容建面938.3万平方米，合计投入金额444.1亿元。与此同时，克而瑞公布的2017年房企销售排行榜中，泰禾以1007.2亿元的成绩排在第17位，首次跨越千亿房企门槛。

　　一年600亿元的销售增长，泰禾的业绩表现可谓亮眼。不过，在“恒碧万”等第一阵营的房企，无论是业绩，或是土地储备、扩张能力均遥遥领先之下，对于第二阵营的房企而言，如何找到自身的突围路径？

　　接盘茵梦湖项目

　　据了解，茵梦湖项目位于南昌县银三角，由于依山傍水，最初拟打造成为一个融主题游乐、旅游度假、休闲娱乐等为一体的国家5A级风景区。2011年8月由江西康庄投资控股有限公司投资开工建设，计划于2012年底正式对外开放。

　　2013年9月，康庄投资引入上市公司义乌小商品城合作开发，后者投资10.9亿元共同成立了南昌茵梦湖置业有限公司。虽然在2014年初曾有单位确保项目年底一期将建成开园，但随后而来的则是无限延期的开园时间，以及长达两年的停工。

　　最终，2017年11月29日，小商品城通过义乌产权交易所，以挂牌价格不低于18.98亿元的价格公开挂牌转让南昌茵梦湖项目产权，打破了这一长达7年的沉寂。

　　泰禾的接盘意味着这个历经坎坷的项目迎来盘活的曙光，合富研究院市场分析师占文龙则向时代周报记者表示，茵梦湖体量之大却是如今难以再有的项目，并且按照计容面积计算，土地成本仅为2466元/平方米，相比周边每平方米1万多元的在售均价，同时考虑到泰禾产品的溢价能力，项目未来有不错的盈利空间。

　　据了解，此次交易标的—茵梦湖置业和安晟置业合计持有南昌县银三角12幅地块(茵梦湖项目)，项目地块总占地面积为70.52万平方米，规划计容建筑总面积为76.94万平方米。其中，11幅为住宅用地，1幅为商业用地，商业用地的计容面积为6.31万平方米。泰禾方面公告透露：“由于茵梦湖项目地块容积率低，适合开发院子系高溢价产品。”

　　而占文龙分析，依据泰禾收购的位于南昌仓北的首个项目销售情况来看，茵梦湖项目未来的售价或将突破2万元/平方米，但鉴于项目体量过大，如果全都开发为高端的院子系产品，在潜在高端消费人员有限之下，其销售情况还有待后市观察。

　　而一位南昌当地业内人士则告诉时代周报记者，在茵梦湖项目的收购上，泰禾或许多少有些无奈，在面对新力地产、万科等深耕南昌多年的房企时，其要实现在当地的落子，可布局的空间并不大，并且新力地产和万科在当地均是以收购合作作为扩张的一大方式。

　　并购扩张与新晋千亿

　　作为偏安一隅的闽系房企，泰禾近两年因大手笔并购和拿地成为行业的焦点，而接盘茵梦湖项目是其向2000亿元新目标发起冲击的新举措，亦是其收并购策略的最新样本。

　　自2003年加快全国布局以来，泰禾在福建、上海、北京频频拿地，伴随着任志强“老黄有点疯”的感慨，泰禾的总资产由2010年的51.81亿元，增长至2017年三季度报中的1835.87亿元，其项目版图也拓展至涵括福建本土、一线和核心二线城市，及二线省会城市。

　　据了解，2016年，当泰禾拿地重心由公开招拍挂转向并购合作后，企业的土地储备进一步快速增加。仅2017年，泰禾就新进入了郑州、济南、南昌、合肥、太原、武汉等热点二线省会城市，其中还斥资108亿元拿下了诸如北京华侨城地王等轰动一时的项目。

　　凭借合作并购，泰禾集团在大量增加土地储备的同时，逐步完善了其全国布局的战略，而据泰禾董事长黄其森介绍，自2016年开始，泰禾90%的土地是通过并购合作获得，“因此，平均来看，泰禾这两年的土地成本只有公开市场的一半左右”。

　　事实上，受益于泰禾在土地市场的扩张，早于2016年泰禾已经迎来了业绩上的爆发。2016年，泰禾共实现营业总收入207.28亿元，，实现归属于上市公司股东的净利润为17.07亿元，同比上年同期的增长分别达到了39.93%和28.84%。

　　此外，泰禾2016年年度报告还显示，集团除了在地产领域的布局日渐完善之外，在文旅、金融以及文化院线等新业务板块的多元化发展也尤其引人关注。克而瑞公布的2017年房企销售排行榜中，泰禾以1007.2亿元的成绩排在第17位，首次跨越千亿房企门槛。

　　第二阵营房企冲刺

　　进入快速发展通道的泰禾，无疑是2017年房企中的一匹黑马，但在2018年的第二阵营房企突围赛中，其还或将面临更为激烈的竞争局面。

　　按照克而瑞公布的2017年房企销售排行榜来看，17家千亿房企中，5000亿房企“碧万恒”稳居龙头，融创、保利和绿地以逾3000亿元的销售紧随其后，而2000亿元房企仅中海地产1个，如若将剩余的10家房企视为第二阵营房企，那么其中不乏“全速前冲”的竞跑者。

　　例如，2017年同样突破的千亿规模的新城控股(601155)，在充足的可售货量之下，大为资本市场所看好，并预测其很大概率在2018年比肩中海、绿地等品牌房企，晋升房企第一阵营；此外，招商、龙湖，以及即便是尚未突破千亿的阳光城(000671)、中南置地等企业，同样有着不可小觑地增长目标和实现能力。

　　可见，千亿赛段之后，第二阵营的房企将进入更为激烈的赛程。上述证券分析师向时代周报记者表示，现今的第二阵营房企处于关键节点，如若不能在规模竞赛中跑出来，那么其将会面临被淘汰的结局。

　　而在这场竞赛中，拿地能力将成为关键因素。

　　该分析师认为，并购合作依旧是房企实现规模快速增长的主要方式，然而，在与早已实现全国布局的龙头房企竞争当中，第二阵营的房企在品牌知名度、拿地能力、融资能力以及项目的风险识别把控能力上都不占有优势。

　　“2018年依旧是并购年，但在一二线城市低库存之下，高价值的资产往往意味着高价格，低价格的资产则或多或少面临一些隐性风险，因而留给第二阵营房企的并购机会也并没有想象中的多。”该分析师表示。

　　另外，在第一阵营“夹缝中寻找机遇”的同时，第二阵营房企如要避免“猝死”在跑马圈地的路上，其要应对的还有把控好企业的金融风险。可以看到的是，第二阵营的房企普遍存在高负债、高融资成本的特点。

　　以泰禾为例，和所有的快速增长的第二阵营房企一样，在泰禾规模及资产飞速上涨的同时，与之相应的，其负债水平上行明显。2017年三季度，泰禾的净负债率为403%，较16年大幅增加104.7个百分点，融资成本较2016年也有所上升。

　　尽管通过高杠杆撬动规模增长已经是第二阵营房企的普遍特点，但激进扩张下显示出的是当前时期下这些企业的快速冲刺策略。而广发证券的分析报告也指出，鉴于泰禾采用较为激进的规模扩展计划，销售大幅增长，土储增加明显，但在调控周期下，需要关注公司已售项目未来的结算情况以及公司资金端短期负债的偿债压力。