万科大举布局物流地产 考验开发商运营能力

　　万科在物流地产领域的布局在2018年有了新的发展。

　　2017年7月14日，亚洲最大的物流地产巨头普洛斯宣布私有化时，万科随即斥资193亿港元参与领投，而在私有化完成后，万科将持有普洛斯21.4%的股份。

　　时间的列车驶入2018年。1月22日，万科A(000002)发出公告，普洛斯从新加坡交易所主板退市完成私有化，普洛斯的股权将通过Nesta Investment Holdings，L.P持有，收购完成及普洛斯退市后，万科的联接基金拥有Nesta Investment Holdings，L.P。约21.4%的权益，将成为单一最大持有人。

　　收购普洛斯是万科在物流地产方面最浓墨重彩的一笔，而进军物流，万科已谋划已久。自2014年起万科便开始布局物流地产，先后在武汉、上海、贵州成立或者收购了物流仓储公司，2017年公司共获得物流地产项目36个，权益建面达到249.3万平方米。

　　万科这艘大船在房地产进入白银时代的背景下，开始谨慎地调整航向，转型城市运营商。在房地产之外的物流地产领域，公司董事会主席、首席执行官郁亮也为万科提供了另外的想象空间：物流仓储本身便属于万科的优势业务，其目标应该是全球第一，而不只是中国第一。

　　事实上，盯住物流地产这块诱人蛋糕的并不只有万科一家开发商，复星、富力、绿地等众多地产商纷纷涌进物流地产领域，并将其视作多元化战略转型的重要一战，物流地产终于进入了激战的关键时刻。

　　在令人眼花缭乱的资本运作和产业布局背后，习惯了快速周转的地产商如何适应需要长期持有运营的物流地产？如何在高资本的投入和长周期的市场诉求中寻求平衡？

　　大举扩张物流地产

　　万科在物流地产领域的野心和目标早已有迹可循。2014年，万科涉入物流地产领域，在一年之后，正式成立了万科物流地产发展有限公司，集团物流板块进入加速快道。2017年之后，万科持续在物流地产领域发力，截至2017年9月底，万科先后进入25座城市，新增项目41个，总面积达313万平方米。在这其中，仅在1-9月，新增物流项目便占23个，面积达到165万平方米。

　　而集团旗下物流品牌—万纬物流地产随之应运而生，物流业务板块初见雏形。根据万纬物流的战略布局，主要是聚焦全国三大经济圈及中西部重点城市，截至目前，万纬物流运营及在建总面积568万平方米，运营及在建项目74个，进驻城市33个，服务客户61家。

　　万科在物流地产上的脚步并未就此停滞。想要迅速扩张，内生式增长太过缓慢，而并购不失为实现规模扩张的最佳途径。

　　1月22日，普洛斯完成退市，万科与其他财团为收购普洛斯而设立的基金成为普洛斯权益的单一最大持有人。得普洛斯者得物流地产天下，收购完成后，万科的物流业务图谱逐渐清晰：形成万纬物流地产与普洛斯共存的局面，万科物流地产的运营规模将得到大幅提升。

　　从整个万科集团的发展来看，此单交易更具意义。万科旗下各个业务板块的演进、变化都是为转变城市运营商而服务。在2017年双十一前一天的万科年终媒体见面会上，万科集团执行副总裁、首席运营官张旭曾向媒体表示：“在中国，如果双十一有10亿件快递，那么约有5亿件，是从普洛斯和万科的货仓里出货的。”

　　收购完成后，万科的物流版图将扩大到近6000万平方米，拥有超过500个现代化物流园区，服务超过800家优质客户，占据中国物流行业60%的份额。

　　相比商住地产而言，物流地产回报周期较长，资金沉淀多。资本的重要性不言而喻，万科深谙此道理。

　　除了收购普洛斯外，去年10月万科还与4家公司共同设立60亿元的物流地产基金，其中万科产业园拟认缴出资额15亿元，占比25%。主要用于投资境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目。

　　收购仅仅是开始，在解决规模和资本的基本问题后，如何招商实现盈利则显得至关重要。

　　借助资本力量，整合公司的存量资源，实现内外部协同发展，万科的策略清晰可见。

　　在外部协调上，去年9月，顺丰速运与万科物流签署战略合作协议，据其公开消息称，双方拟加强互动协调，充分发挥优势互补，在物流仓储、冷链探索、智慧化园区及商业配套等方面寻求战略合作。

　　而对内，物流地产与其旗下的商业、物业、轨道物业等其他产业地产项目紧密联系形成联动。例如跟商业地产进行相关合作。

　　房企布局物流地产逻辑

　　规模发展之后，房企开始了自己新一轮战略思考，万科大举进攻国内物流地产的同时，绿地、海航、华夏幸福(600340) 等多家大型房企纷纷入局 ，物流地产市场一派花团锦簇。繁荣背后，是房企认知的变化。

　　虽然多元化业务转型是众多房企近年来发展的重心，但相比高歌猛进的住宅销售业务，其发展尚未成熟，对公司收入贡献不足，盈利依然是明天的事情。而物流地产的收益率明显高于其他商业类地产，这吸引着众多玩家争相入场。

　　根据相关数据显示，物流地产回报率明显高于其他投资性房产，过去几年物流地产的平均租金也保持稳健增长，目前中国一线城市物流地产收益率一般能达到7%-8%，而写字楼及购物中心的收益率只有4%-5.5%。

　　“对于投资型物业来说，物流地产回报率更高，收益也趋于稳定。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是补充。

　　这的确是一块诱人的蛋糕。美国调查机构世邦魏理仕发布的《2017年亚太区投资者意向调查》报告显示，2017年61%的中国投资者考虑直接投资物业以获得更高回报，物流地产在2017年占比20%。显而易见，物流地产正受到投资者的青睐。

　　高昂的投资回报率背后也隐藏着巨大的发展潜力。数据显示，在美国人均拥有的商业面积只有2平方米，但是人均拥有的仓储面积达到了5平方米以上。而中国现在的人均仓储面积只有0.4平米，不到美国的1/10。

　　根据仲量联行的报告，到2020年，中国电子商务市场的规模将达1万亿美元。规模的扩大将对物流配送产生巨大需求。

　　这些结果在旁证，目前为止，资本投入密集的物流地产在真实的市场中还有很大的成长空间。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟分析，目前房地产行业面临土地政策收紧的桎梏，而通过物流地产的模式获取土地，对地产商而言，不失为一个理智的选择。

　　物流地产投资回报期较长，收益更多依赖物流地产的运营能力。企业应该如何盈利？

　　严跃进称，当前国内有不少物流园区都只是被当作简单的仓储空间，利用率不高。后续需要企业在产业聚集以及电商资源方面进行整合。除此之外，打造信息网络平台，使客户能实现一键保修、在线跟踪等。

　　越来越多的房企进入物流地产行业，资本的进入使得竞争格局加大。张宏伟表示，物流地产也要防范泡沫。“只有物流规模及范围溢价、物流增值服务溢价才能让物流地产实现真正地可持续增长。” <