引战投弃地产 万达商业谋上市

　　作为万达集团最核心业务的万达商业，从此将改头换面。1月29日晚间，万达对外公布，腾讯作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议，计划投资约340亿元，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。此外，万达商业也公布，引入投资者后将用1-2年的时间消化房地产业务，且彻底告别房地产，万达商业也将更名为万达商管。分析人士称，万达商业的此次革新确有顺应消费环境和形势的考量，但更有推动上市的迫切之心。

　　转型商业管理运营企业

　　万达商业引来多路投资人，腾讯、苏宁、京东、融创各个都是行业领域的明星公司，这样的组合吸引力十足。这也是万达商业自港交所退市以来，又一次引来市场关注。

　　对于各方的投资比例，万达并没有详细披露。根据苏宁发布的公告，苏宁的出资额为96亿元或者等值港元，将持有万达商业3.91%的股份；截至北京商报记者发稿，腾讯、融创、京东等各方还未具体披露持股比例。

　　值得一提的是，在引入新战略投资者的同时，万达公布万达商业将更名为万达商管集团，且1-2年内消化房地产业务，万达商管今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业，各方将推动万达商管集团尽快上市。

　　万达方面进一步表示，重新定位的万达商管集团将利用腾讯、苏宁、京东海量线上流量和本身巨大线下商业资源开展多方面合作，共同打造线上线下融合的中国“新消费”商业模式，为中国消费者提供更智慧、更便捷的消费体验，实现实体商业与互联网企业的双赢。

　　实际上，万达商业不再定位于地产公司的征兆早已出现。在万达2015年提出第四次转型时，万达集团就曾表示要走轻资产的路线，所谓轻资产就是要输入“万达商业”的品牌，通过租金和服务来赚钱，而不是简单的房地产销售。按照万达集团董事长王健林彼时的计划，万达将在五年内，即2020年之前实现去房地产化，转型为一家商业投资服务企业，实现完全轻资产化。

　　在转型轻资产方面，万达商业的成效不错。在2018年的年会上，王健林详述，轻资产战略提出一年之内，轻资产万达广场开业24个，新发展轻资产万达广场47个，其中合作类轻资产万达广场签约37个。另外，2017年向融创和富力出售文旅及酒店资产也是该公司向轻资产迈进的表态。

　　有不愿具名的分析人士向北京商报记者表示，如果说轻资产是万达告别房地产行业的前奏，那么这一次将告别的戏码推到了最高潮。“房地产是赚快钱的行业，而品牌的输出和管理则是赚慢钱的行业，但是收入的稳定性是可以保障的，看来万达这次是下定决心要彻底转型了。”该人士称。

　　多路资本入局

　　此次投资人队伍中，除了京东之外，万达与其他投资人都有着战略合作渊源，比如腾讯，早在2014年万达就曾牵手腾讯和百度，欲在电商业务板块寻求强强合力；再例如苏宁，万达和苏宁的合作始于2015年9月，当时谈成的合作内容是苏宁的实体店要落地到万达商业广场，而就在去年底，王健林现身苏宁的智慧零售大开发战略大会，并透露，在资本层面双方将有大合作。王健林此前的透露很快落地；而融创则是万达文旅资产包的接盘侠。

　　对于投资人未来将扮演什么角色，万达方面透露，腾讯将推进与万达旗下网络科技集团的战略合作，同时，万达将保持对线上线下融合发展的主导权。腾讯、苏宁等投资人将利用资本力量，持续支持万达商业加快发展，尽快实现1000家万达广场的目标。

　　各方入局，考量也各有不同。对于此次合作，京东表示，腾讯的线上资源、数据能力，万达的线下资源以及京东强供应链和物流能力的融合，将为品牌商提供全场景的数据、广覆盖的用户以及流畅的零售解决方案，大幅降低传统零售业态和品牌商的成本，提升运营和营销效率。

　　如果只是腾讯与京东对万达商业进行联合投资或许还不会让人觉得意外，但苏宁的介入，似乎让这场合作有了更多含义，毕竟此前的苏宁一直是阿里的密切合作伙伴。对于投资万达商业的原因，苏宁表示，此次投资万达商业是集团整体智慧零售战略大开发中的重要一环。显而易见的是，对于苏宁来说，万达商业拥有完善的商业广场物业资源以及丰富的品牌商户资源，具有较大的线下入口价值；而对于万达来说，苏宁有着丰富的零售业态以及庞大的物业资源需求。双方此次深化业务合作，能够形成有效的优势互补，资源整合。苏宁进而称，万达商业下属物业也实现了稳定的租金收入，有助于物业估值提升，实现稳定的投资回报；此外，双方还将在会员数据，金融服务、仓储物流、物资采购等多方面开展一系列合作，进一步提升各自的市场竞争力。

　　对于融创而言，与万达的再度牵手或有两层意图。分析人士指出，第一层意图与苏宁的考量相同，即可以通过投资万达商业，获取一定的稳定租金收入，另外智慧零售概念兴起，从投资回报的角度来说，是一笔可期待的买卖；另一层意图则或许还是从融创自身主业出发，毕竟接盘万达文旅项目后，融创以合适的价格获取了不少物业资源，这对于不主张在公开招拍挂市场拿地的融创来说，也是一笔合适的买卖。

　　一切为了上市

　　对于万达商业引入多路投资人的原因，各方分析不一。一位接近万达的人士向北京商报记者表示，这与万达降低负债的考虑有关。据了解，在过去的2017年万达遭遇风波，负债是压力之源，王健林对此并不讳言，就在几天前的万达集团年会上，王健林就表示，去年与融创、富力的交易是为了大幅降低企业负债，增加万达经营的安全性。值得一提的是，万达还将继续降低企业负债作为该公司2018年的重点工作之一。同样在1月29日，万达旗下上市公司平台之一的万达酒店发展公布，又卖掉了位于澳大利亚的两处项目，从而增加资金的流动性。

　　除了降低负债以外，退市后的万达商业如何能再登陆资本市场颇受行业关注，因此在行业人士看来，万达对于万达商业如此“动刀”，更是为了全力推动回归A股。对此，万达自己也提到，各方将推动万达商管集团尽快上市，可见对于上市十分迫切。

　　据了解，万达商业是万达集团旗下核心企业，主营业务是商业地产投资和运营管理。截至2017年底，万达商业持有已开业商业面积3151万平方米，开业万达广场235个。万达商业于2014年12月23日在香港联交所上市，并于2016年9月20日在香港联交所完成私有化退市。资料显示，万达商业的持股比例为，万达集团持股43.712%、王健林持股6.24%、退市投资人占股14.273%、其他股东占股35.775%。

　　实际上，万达商业在香港联交所上市与退市，与“大体量”和“房地产”行业划分都有着直接的关系，由于体量大，万达商业在上市之初，成为香港当年最大IPO，但由于是传统房地产企业，在资本市场，万达商业并未如愿，不尽如人意的估值让万达商业选择了回归A股。不过，由于内地资本市场对于房地产企业的监管趋紧，且万达商业体量过大，始终未能回归。根据证监会公布的最新IPO排队信息显示，目前万达商业排位第45。

　　另值得一提的是，此前万达商业的私有化项目书显示，万达商业计划在2018年8月31日前完成上市，同时，如果该公司在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市，万达集团将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。时间日益临近，回归A股压力增大。

　　在行业人士看来，此次引入投资人且转型成为商业管理公司，万达商业的回归A股路程或许会变得顺利一些，“毕竟资本市场更加喜欢轻资产的故事，智慧零售的话题更加吸引人”，上述接近万达人士如是称。