租房市场总规模对标万亿级 碧桂园有备而来

　　乘着政策的东风，长租公寓在租赁市场中迅速崛起。过去，长租公寓市场的主要运营者以创业型公司为主。近几年，中介、开发商等陆续加入到竞争中，而基于品牌、资金和房源等优势，龙头房企在其中发展得尤为迅速。

　　以碧桂园为例，碧桂园集团总裁莫斌在2017年中期业绩会上透露会积极介入租赁市场，不到半年时间就正式发布了长租公寓品牌，并且提出3年发展100万套长租公寓的目标。与此同时，碧桂园已经在北京、上海、广州、深圳、厦门和武汉开启了长租公寓的项目。

　　为更好促进长租公寓发展，碧桂园先后与区域性银行和全国性的股份制银行达成战略合作，获得全周期的创新型融资解决方案。“目前银行跟租赁企业还处于探索阶段，风控模式成熟后有望大规模展开，这将解决运营商一直以来融资利率高的问题。以前的融资利率基本达到了12%到20%，而银行贷款只有6%，这将降低利息成本，有助于改善盈利水平。”广东省公寓协会专家委员会主任委员刘策表示。

　　政策护航万亿市场

　　自2015年，国家相关部门已开始推广大力发展房屋租赁市场，提出租售并举的政策导向，重点发展短租、长租公寓。

　　2017年5月，国家相关部门发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，推进租赁企业机构化和规模化发展。此后，又选择了包括广州、深圳在内的12个城市开展住房租赁试点。在地方层面，已经陆续有20多个省市出台培育住房租赁市场的实施意见和办法，给予租房市场政策优惠、加强金融和财政支持、鼓励REITs试点。

　　可以看出，租赁市场的政策逐步落实，给予市场较为明确的指向，长租公寓的政策风口正在打开。而除了政策窗口，长租公寓本身的市场潜力也足够强大。

　　民生证券的研报指出，长租公寓行业的逻辑起点，在于我国有大量的流动人口。根据《中国流动人口发展报告2016》数据显示，截至2016年底，我国流动人口有2.45亿人。而在这其中，异地就业的高校毕业生就达到800万人。这样庞大的流动人口，暂时未能购入商品房自住。据链家研究院的统计，目前，全国一年租房人口达到1.6亿，约是同年购房人口的4倍。

　　因此，随着我国租赁住房在居住体系中的占比持续增高，未来租赁人口的增长将具有非常强的确定性。在租金水平继续稳步上涨的背景下，多家研究机构都预计我国租房市场总规模将超过万亿。

　　政策红利和巨大的市场潜力逃不过房企敏锐的嗅觉。据不完全统计，目前已经有20多家房企启动长租公寓中长期发展战略。

　　“碧桂园进入长租公寓领域是企业承担社会责任，积极响应政府号召、响应国家租售并举政策的重要战略举动。”碧桂园方面表示，随着房地产行业新政的出台，城市更新、主题地产、长租公寓将成为房企下一阶段的趋势。对这些拥有大量自持物业的开发商来说，长租公寓是自持物业重要的去化及盘活途径之一，碧桂园已经开始这方面积极尝试。

　　碧桂园的长租公寓版图

　　“计划在三年内打造100万间长租公寓”，碧桂园的尝试可谓“出手不凡”，这是截至目前房企长租公寓目标数量最大的企业。

　　目标大，动作也更快。2017年5月，碧桂园就已成立长租事业部，并先后在北上广深、武汉、厦门等一、二线城市落地项目。一线城市及周边区域是碧桂园长租项目的布局重点，其计划到2020年建设的100万套长租公寓中40万套自主开发，60万套靠创新模式拓展。

　　2017年12月底，碧桂园首个长租公寓项目——“BIG+碧家国际社区”在上海宣布正式开业，并实现满租。该项目推出的400套公寓房以35平方米为主力户型；按照小区模式打造绿色景观，并具有中庭花园；在配套上，拥有美食城、健身房，还配备城市会客厅等公共社交空间。设计上注重功能分区，在细节上提升体验感，希望能在小面积的空间内提升年轻人租住的舒适度。

　　碧桂园方面表示，碧桂园发展长租，始终站在为主营业务服务、增值地产板块的角度去规划布局，而非为了长租而长租。因此，在试水阶段，碧桂园选择了长租公寓这种相对成熟的产品形态，长租公寓针对的是最具成长性、有购房潜力的年轻客户，为初入社会打拼的他们提供遮风挡雨的温馨空间，让其体验到碧桂园的产品、服务、文化与情怀，有助于提前锁定购房客户。

　　莫斌对于3年完成100万套长租公寓的目标显得信心满满。他曾在长租公寓品牌发布会上说：“未来，我们会发挥自身造城优势、规模优势，所以我们要做长租城市。围绕一线城市和强二线城市，房价比较高的地方，和当地农民一起把建设用地用起来，农民也入股，他们有资金收益。另一方面，和政府配合好，把周边配套做好，让人在城市里面有尊严感、幸福感和获得感，满足他们对美好生活的需求。建长租城市，一建就是十几二十万套。我们能发挥碧桂园优势，把长租城市做好。”

　　据了解，碧桂园的“长租城市”将融和居住、物业、金融、商娱、健康等多元化内容于一体，提供跨区域、跨业态的多元“寓乐”体验，致力于为有梦想、爱拼搏的都市青年打造的安心、舒适、智慧、绿色的租房产品。

　　如何平衡盈利与规模？

　　除了规模以外，市场最为关注的还有长租公寓的盈利问题。目前大部分长租公寓品牌仍然处于前期加大运营投入的阶段，盈利尚未体现，作为龙头房企的碧桂园又将如何突破这一难题？

　　东方证券(600958)研报指出，扩大规模以实现规模效应、做强品牌以提高租金溢价是长租公寓盈利的基础，而保障较低的空置率并且获得低成本的融资则是长租公寓立足和进一步发展的根本。在租金溢价有限的背景下，控制成本是长租公寓盈利的关键。

　　在此背景下，金融机构、资本市场对长租公寓的支持能够在一定程度上帮助企业降低资金成本，解决现金流的问题。目前国内金融机构对于长租公寓的支持主要体现在两个方面：一方面是各类长租类REITs、ABS产品的发行；另一方面是银行等金融机构提供的资金支持。

　　目前，碧桂园集团已与中信银行(601998) 等达成各项战略合作，双方的合作不仅仅是传统的贷款，而是提供全周期的创新型融资解决方案，特点是长周期，相对低成本。碧桂园方面表示，REITs产品在国内仍处于新兴阶段，公司也在不断探索之中。

　　莫斌认为，金融机构的支持解决了碧桂园在发展长租公寓上的资金问题。“虽然长租目前处于微利状态，但能尽到社会责任，我们很高兴。我们的核心竞争力是品质好、速度快、成本低以及资源组合优势。作为上市公司，我们在尽社会责任的同时，会对股东负责，把盈利空间进一步扩大。金融机构对我们也非常支持，资金问题解决了，相信国家政策会给做长租的企业更多利好，在盈利方面和持续性方面有更多发展。”

　　实际上，品牌房企的优势不仅仅体现在融资能力方面。长租公寓产业服务商合屋创始人罗凤鸣指出，相比于中小创业公司，房企在资源获取、资金实力、人才建设等各方面都具备十足的优势。但由于长租市场不同于传统开发，房企还需转换思维，做好精细化、流程化管理，通过良好的长期运营带来升值服务。

　　对此，碧桂园方面表示，碧桂园本身有强大资源整合能力，会将各业务板块及本身优势，注入长租公寓这个领域。除了结合自身基因，也将通过高效率运营、成本控制和灵活的决策机制，使之更适应市场。

　　“目前长租公寓的产品和商业模式发展都还不够成熟，对比国外市场还是有很大差距。但这也意味着更多的可能性和计划，这当中谁的综合优势更强，谁就能够跑得更快。”罗凤鸣说道。