还差2000亿元 保利地产如何重现旧日荣光

　　1月14日，保利地产(600048) (600048.SH)发布2017年12月份销售情况和2017年度业绩快报公告，经初步核算，报告期内实现签约金额3092.27亿元，营业收入为1450.36亿元。

　　如不出意外，保利地产将在最终的房企销售排行榜中位列第五名，实现其董事长宋广菊在1个月前的股东大会上承诺的目标，会上宋广菊还曾对股东称：“对未来两三年保利再站到前三的位置我是有信心的。”

　　从“招保万金”到“碧恒万融”

　　根据克而瑞数据，保利地产自2012年之后就再也没有进过销售排行前三，2017年的销售额排行中，排在保利地产前面的四位分别是5508亿元的碧桂园(02007.HK)、5298.8亿元的万科A(000002)(000002.SZ)、5009.6亿元的恒大集团(03333.HK)和3652.6亿元的融创中国(01918.HK)。

　　股市中表现最为活跃且最具代表性的四大地产龙头股，也在2017年由“招保万金”变为“碧恒万融”，碧桂园、恒大、融创三只内房股从2017年初开始集体走强，万科A则在下半年数次涨停。

　　保利地产荣光不再的这几年，其与竞争者的差距在逐渐拉大。2013年被绿地控股(600606)(600606.SH)、万达超越时，保利与它们的销售额差距维持在500亿元以内；2016年保利地产的销售额则比第三名的碧桂园落后了近1000亿元；2017年第一梯队——碧桂园、万科、恒大纷纷突破5000亿元销售额大关，位列第五的保利地产已被甩开近2000亿元。

　　相比碧桂园、万科、恒大三家民营房企的灵活机制——或高负债高周转、或大肆并购，保利地产过去几年一直受制于央企的诸多限制和与保利置业的同业竞争。

　　宋广菊认为，目前前三的几家房企能快速发展主要得益于三个原因，一是重点一二线城市调控，资金流向了碧桂园、恒大长期坚守的三四线城市，因此这些房企获得了市场红利；其次是民营企业机制较为灵活，可通过跟投、高薪制度聚拢人才；三是产品标准化。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前房企销售TOP5的竞争激烈，对于保利来说，其全国化布局还没有真正迈开，所以没有享受到2017年三四线城市崛起的利好。

　　2015年“去库存”被定调后，2016年中央经济会议和全国十二大五次会议中，“继续加强三四线城市去库存”被反复提及。而2015年，保利地产加大了库存压力较小的一二线城市的拓展力度，全年新增一二线城市土储1109万平方米，占新增总面积的85%，这个占比在2016年小幅降至70%，但一二线土地资源仍占核心地位。相比之下，恒大2016年一二线城市项目面积占比是57.9%。

　　过去几年里民营房企通过在一级土地市场拿地和兼并购大步扩张，而保利地产的总土地储备则一直没能进入前三。2016年，恒大以2.29亿平方米的土储稳居榜首，几近三大龙头房企之和，之后是碧桂园的1.66亿平方米、绿地的1.36亿平方米、万科的1.12亿平方米，保利地产以1亿平方米排名第五。

　　与保利置业的同业竞争，则一直制约着保利地产量的飞跃。保利地产和保利置业是保利集团下属的两家孙公司，成立时间仅间隔一年，且主营业务都是房地产投资。保利置业虽为港股上市公司，但除香港之外，其项目覆盖范围仍然在中国内地20多个主要城市，与保利地产重合度很高。2005年至2009年间，保利集团共分三次将旗下优质资产注入保利置业，规模逐次提高，从5.8亿港元到14.3亿港元再到30多亿港元。保利香港控股除了保利置业这个主要资产，还参股持有广州中信广场、北京新保利大厦等商业物业。

　　三年内追赶2000亿

　　从2017年的销售额排行来看，宋广菊想带领保利地产重回“前三”的难度比三年前更大，此时保利地产与第一梯队的鸿沟已从500亿元扩大至2000亿元。

　　招商地产(000024) 的一名内部员工对经济观察报称：“对第一梯队的那三家来说，名次已经不重要，只要他们愿意，谁都有办法当第一，年底冲一下销售额而已。但碧恒万之外的房企想在几年内再挤进第一梯队，可能性已经不大。”

　　但相比“招保万金”的另外两家，保利地产迎来了央企整合和内部改革的机遇。

　　2016年保利地产完成收购中航地产(000043) 下属8个房地产项目公司及1 个在建工程，增加待开发资源140万平方米，利用中航原资源优势在天津、珠海、三亚获取3个项目，新增待开发资源150万平方米。

　　2017年11月30日，保利地产和保利置业同业竞争僵局破冰。保利地产发布公告称，拟以现金方式收购保利集团持有的保利(香港)控股有限公司(以下简称“保利香港控股”)50%股权。12月20日的年内第二次临时股东大会上，该方案获保利地产到场股东的全票通过，整合定局。

　　与中海地产吞下中航地产不同，保利地产只是间接收购了保利置业约20%的股权，保利地产董秘黄海表示，公司将不会直接并表保利置业，仍将由保利集团合并其财务报表。也就是说，保利地产将不会吸收保利置业销售额。

　　此前同业竞争带来最大的障碍是，保利置业进入的城市保利地产都不能再进去，比如深圳、苏州、济南。整合带来的最大利好是，未来保利集团在境内新增的房地产开发项目均以保利地产为主进行开发，也就是说保利地产未来的扩张在集团内将不再受限制。

　　截至2017年底，保利置业已覆盖中国包括上海、香港、广州、深圳、武汉、苏州、贵阳、南宁等20个城市，与保利地产相反，保利置业的主要土储备集中在三四线城市。同业竞争障碍的扫除，有助于保利地产加快全国化布局和扩充土储。

　　从实际情况看，保利地产在过去一年已明显加快拿地速度。据经济观察报统计，保利地产2017年全年累积新增土地储备超过4000万平方米，最后一个月新增的21个项目中，有11个处于洛阳、眉山、徐州等三四线城市。拿地总代价超2300亿元，占到年度销售额的约74%。

　　严跃进认为，未来保利地产会持续加大对三四线城市的投资，这有利于其持续夯实城市布局。

　　而随着拿地热情的高涨，其净负债率水平也在提高。前三个季度，保利地产的长期有息负债同比大幅增加，净负债率达102.6%，但该净负债率目前还没达到行业平均水平。据川财证券数据，2017年40家房地产开发企业三季报平均净负债率为117.60%，10家房企的净负债率超过200%，其中泰禾集团(000732) 净负债率最高，达到440.85%。

　　内部的改革也在加速。2017年12月22日，保利地产发布公告称，董事会通过《关于实施房地产项目跟投的议案》，方案与万科等其它房企类似。单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%，跟投人员通过申购专项资管计划或信托计划等合规的投资结构参与跟投，跟投收益、损失及相关风险由跟投个人承担，保利地产董事、监事不参与跟投。

　　一名保利地产的内部员工对经济观察报称，事实上公司提出员工跟投的时间比万科还要早，但碍于体制内上传下达较慢，最终实施拖到了2017年底。

　　Wind数据显示，2017年第三季度，地产行业机构资金的前五大重仓股分别是万科A、保利地产、华夏幸福(600340) (600340.SH)、陆家嘴(600663) (600663.SH)和金地集团(600383) (600383.SH)，对保利地产的配置比例为6.43%。

　　国泰君安(601211)分析师刘斐凡认为，2018年地产行业的分化将继续深化，随之而来的是地产发展商之间的估值分化。对于保利地产而言，2018年是其机遇和风险并存的一年。 <