阳光城406亿扩张现高负债危局 大股东股权质押超九成

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　　阳光城(000671)406亿扩张现高负债危局

　　长江商报消息 负债总额7年暴增52.74倍，资产周转率不到2015年的三分之一

　　来源：长江商报

　　□本报记者 魏度

　　一个月时间，阳光城(000671.SZ)召开了两次与融资有关的临时股东大会，而这背后是其面临高负债的压力。

　　长江商报记者初步统计，截至今年9月末，阳光城的负债总额1694.85亿元，较2010年底的31.54亿元增长了52.74倍，扣除预收账款后的债务1282亿元，资产负债率为86.30%，净负债率高达281.48%，较年初劲升24个百分点。与之对应的是，公司的总资产达到1963.86亿元，较2010年底的59.04亿元增长了32.26倍。

　　阳光城的资产和负债水平急剧增长缘于其大肆扩张。

　　长江商报记者不完全统计，去年至今，阳光城合计耗资406.54亿元进行并购，涉及超30家公司，其中大部分为地方性房地产公司股权。

　　12月1日，一位不愿具名的业内人士对长江商报记者表示，跟很多房企类似，阳光城近年来通过大举收购地方性房企切入当地地产市场。在其看来，这种模式对房企扩张有利，但一个弊端是资产周转较慢，对资金有较高的要求。

　　资产周转慢或许是阳光城债务高悬的主要原因之一。截至今年三季度末，阳光城的资产周转率仅为0.10倍，不到2015年0.38倍的三分之一。

　　针对目前的财务压力及未来战略规划等问题，长江商报记者向阳光城发去采访函，但截至发稿时，仍未获得具体回复。

　　净负债率9个月

　　劲升24个百分点

　　融资、找钱，正成为阳光城近期工作的主基调。

　　根据阳光城公告，上月以来的两次临时股东大会均涉及融资、担保等内容。如11月13日召开的临时股东大会中，共有4条议案，其中拟在银行间市场定向发行债务融资工具的议案排在第一条。其余3条也涉及到融资，主要是阳光城为其控参股子公司贷款提供担保。

　　融资迫切或缘于阳光城巨额债务悬顶。

　　阳光城三季报显示，截至今年9月底，其负债总额1694.85亿元，较2010年底的31.54亿元暴增52.74倍。扣除预收账款的负债为1282.85亿元，资产负债率为86.30%，超过房企资产负债率80%的警戒线。

　　阳光城1282.85亿元的负债中，短期借款180.91亿元，长期借款514.24亿元，应付债券90.90亿元，一年内到期的非流动负债246.87亿元，当期账面资金为275.75亿元。由此计算，阳光城的净负债率高达281.48%，较年初劲升了24个百分点。

　　根据阳光城11月25日发布累计新增借款的公告，今年前9个月，公司银行贷款余额增加150.20亿元、债券余额增加35.15亿元、非银行贷款余额增加172.54亿元，合计借款余额较去年底新增357.89亿元。

　　数据显示，截至去年底，阳光城合并口径下经审计净资产金额为189.24亿元，借款余额为693.76亿元。而截至今年9月30日，其借款余额为1051.65亿元，前9个月累计新增借款额已超过去年末经审计净资产的20%。

　　阳光城称，今年前9个月负债大幅增长，主要系房地产并购业务增加所致。新增借款对公司偿债能力影响可控，公司将合理调度分配资金，确保借款按期偿付本息。

　　不过，从短期偿债能力指标看，尽管阳光城的流动比率达到1.67倍，但速动比率仅为0.51倍，这表明公司的短期资产变现能力不强。

　　值得关注的是其一年内到期的非流动负债，去年底只有38.76亿元，今年9月底猛升至246.87亿元，增幅高达536.92%。一年内到期非流动负债猛增将急剧加大阳光城的短期偿债压力。

　　大举并购 资产规模7年增长32倍

　　阳光城急剧膨胀的高负债与其大肆并购扩张密切相关。

　　1996年12月18日，阳光城登陆资本市场，至今已近21年。在地产黄金时代，阳光城的规模有限，在全国市场上籍籍无名。

　　数据显示，1996年上市之时，其实现净利润0.11亿元，10年之后的2006年，其净利润也只有0.16亿元，几乎没有什么增长，其间的2002年还出现过亏损。直到2008年，其营业收入为8.40亿元，不到10亿级，净利润0.60亿元，不到1个亿。

　　从2011年开始，阳光城的营业收入和净利润数据急剧放大。2011年，其营业收入为32.29亿元，净利润为3.12亿元。去年，其营业收入达到195.98亿元，较2011年增长了6倍，同期净利润为12.30亿元，增长了4倍。

　　与此同时，阳光城的资产规模快速攀升。2010年底，公司的总资产为59.04亿元，而今年9月底达到1963.86亿元，不到7年时间增长了32.26倍。增长最快是2014年以来，其年度增长239.44亿元、502.58亿元、759.55亿元。今年前9个月的增长规模超过去年2015年、2016年两年的总和。

　　资产规模急剧增长，缘于阳光城的大规模并购。

　　长江商报记者不完全统计，去年至今年9月底，阳光城共进行了22起收购，合计资金高达406.54亿元，其中收购的地方性房企达到31家，这还不包括通过竞标拿下的地块。

　　上述并购中，最大的一笔发生在去年12月1日，阳光城一口气拿下15家公司，这些公司几乎全部是中大地产集团旗下的地产公司，主要有中大地产集团南昌公司、成都浙中大地产公司、杭州中大银泰城购物中心、江西中地投资、富阳中大地产、四川思源科技等。

　　第二个大手笔是在今年4月，阳光城通过全资子公司北京臻德房地产公司从西藏鼎尊手中拿下了北京慧诚房地产公司100%股权，耗资64.50亿元。

　　阳光城官网显示，去年底，公司首次进入广州、佛山、东莞、长沙、武汉等8个核心城市，完成3+1+X战略布局。公司挺进500强房企19位，首进中国房企综合实力20强。

　　压低负债率、加速周转

　　或为破局突破口

　　并购扩张产生巨额债务的阳光城，压低负债率、加速资产周转或是其财务压力破局的突破口。

　　长江商报记者查询发现，除了上述阳光城自身巨额债务外，公司的大股东股权质押比例超过九成。

　　阳光城10月18日的公告显示，10月13日，控股股东阳光集团的全资子公司东方信隆将其持有的阳光城3500万股质押给恒丰银行福州分行，截至公告日，其持有公司15.32%的股权，累计质押的股权为15.24%。

　　同时，阳光集团持有17.51%股权，累计质押17.51%，即全部处于质押状态。一致行动人康田实业持有10.17%，累计质押10.02%。

　　由此来看，阳光集团直接和间接，以及一致行动人合计持有阳光城43%股权，累计质押的股权为42.77%，股权质押比高达99.47%。这意味着，控股股东及一致行动人面临平仓风险。

　　在巨额债务悬顶、股权质押面临平仓的双重压力下，阳光城该如何应对？

　　就此问题，长江商报记者向阳光城发去的采访函中重点提及，未获得具体回复。

　　11月30日，华中一房企人士向长江商报记者表示，房企属于资金密集型企业，高速周转是众多扩张房企化解债务压力的重要法宝，如融创集团，就是高负债、高周转模式下的典型代表。在其看来，房地产进入白银时代，利润率下滑是趋势，加速周转的同时尽快降低负债率，才能解除目前的状况。

　　长江商报记者查询发现，阳光城的资产周转率偏低，今年三季度末仅为0.10倍，而2015年、2016年分别为0.38倍、0.21倍。

　　值得关注的是，新上任的阳光城核心管理层已经意识到财务问题，也已开出了“内部流程再造，建立快速高周转的商业模式”的药方。

　　如何加速周转？阳光城借鉴了万科的事业合伙人机制，建立了项目跟投机制，阳光城集团执行董事长朱荣斌在跟投项目上已投入1700万元。

　　公开信息显示，近半年来，阳光城已有65个项目全部实施由公司和员工持股，收益按比例分红的跟投制度。

　　此外，阳光城希望一两年内把净负债率降低至100%，不过，今年前9个月，阳光城实现经营性现金流收入385.14亿元，整体回款率偏低。由此可见，大幅降低净负债率难度不小。 ：