重组第二年 上置集团瘦身转型

　　迎来中国民生投资集团(下称“中民投”)入主两年后，上置集团(01207.HK，下称“上置” )的故事，迅速进入下一个篇章。

　　10月24日，随着新公告的发布，上置新一届管理层，浮出水面。

　　现年69岁的贺斌吾请辞，接替他出任上置董事会主席的则是原上置行政总裁彭心旷。两人的交集在于—两年前临危受命，同一时间进入彼时处于风雨飘摇中的上置。

　　值得一提的是，在本次人事调整中，新一任行政总裁之位，已经交付到从金茂新空降而来的刘峰手中。接下来，如何重塑核心竞争力与再造机制，是新管理层面临的思考。

　　作为中民投旗下唯一以地产为主业的公司，上置对外界输出着强烈的信号—从传统地产开发商向金融地产转型。不仅如此，发展的路径里还叠加着结合“产业发展”的色彩。

　　中民投已经给上置划好了赛道。上置确定了“围绕地产核心业务，整合产业资源，嫁接金融力量”的发展策略，立足于通过资源整合，成为跨区域发展的综合性房地产金融集团。

　　这条路要怎么走通，考验着上置的运营实力。毫无疑问，这家从1993年就开始涉足房地产业务的老牌房企，现在，亟须在房企阵营中寻找到一方合适的位置。

　　瘦身转型

　　中民投接下的是一个处于资金困境下的上置。按照2015年中期业绩报告显示，上置净收入为5.36亿港元，同比下降48%，亏损2.62亿港元，净负债率高达192.88%，现金及银行结余只有22.4亿港元，短期负债高达158亿港元。

　　如何切赘求生，化解顽疾，并做大做强的重任，落在了当时新管理层身上。。

　　组建一个高效运转的管理架构是一方面。中民投火速对上置进行了改善，指向于进一步加强总部的管控和服务职能。

　　按照时代周报记者从上置方面的了解，原有的事业部制被撤销，组建了总部八大职能部门，由职能部门直接对各项目公司进行管理和服务，集团管控职能得到强化。

　　而这只是拨开上置繁杂人员结构枝丫的开始。2年时间里，通过各项举措，上置内部进行了团队的整肃，通过关停并转退的方式在优化整个人员结构。

　　反映在财报的雇员人数上，从2015年年中的1929人，直接降至2017年年中的543人，减少了近72%的人数。对此上置方面回应时代周报记者表示：“此举围绕上置的转型而来，对于非主营的业务进行剥离，特别是退出了一些劳动密集型产业，自然会有人员上的调整。”

　　这也同时是上置重组后的另一重要工作 —非主营资产的剥离、处置和优化。此前的上置以中高档住宅物业以及写字楼、酒店、商场等经营性商业物业为主要经营开发方向。

　　在两年时间里，上置陆续转让了上海斯格威酒店、上置物业、上置互联网金融等项目，并注销了置上商贸等一系列鸡肋般存在的业务。

　　瘦身转型，成为这两年来上置身上最显眼的标签。

　　带来的改变是直观的，体现在2017年年中的财报中，上半年，上置录得净收入约5.20亿元，较去年同期上升约120%。公告显示，该增长主要通过以溢价出售其部分投资所实现。

　　与此同时，上置财务基本面也得到改变。一份公开的资料显示，上置的资金成本也由原先的15%下降到7%左右，节省了4个亿的成本，恢复至业界主流的资产水平。

　　事实上，在中民投进入前，彼时的上置已经在启动轻资产化的转型，“积极引进战略合作伙伴，重组转型。下半年，本集团将以利润与规模、产品与布局、营销与去化、管理与创新等四大维度入手，积极应对市场新常态。”在2015年年中报告中，上置如是指出。

　　只不过，谈转型，并不轻松。

　　上置本身就有着一定的存量土地储备。按照2015年年报，时代周报记者统计发现，截至当年年底，可供开发出售的物业总储备约为268.4万平方米，分布在上海、辽宁、浙江、江苏和海南五大省份。

　　当中，不少项目甚至并未动工，典型的如上海大兴街的华府1号(又名“琴海苑”)、辽宁的大连绿洲城市花园、浙江嘉兴的嘉兴湘府、江苏无锡永庆项目等。

　　按照当年的财报所述，2015年的上置处在前期扩张财务杠杆的消化期。上海雅宾利三期、上海华庭、沈阳雅宾利二期以及及上海华府1号，是滚动公司现金流的重要项目，直接影响着公司未来五年销售规模。

　　如何滚动这些项目的开发，对于上置而言至关重要。

　　上置的新路

　　地产发展进入存量时代，在中民投入主上置之时到来。

　　对存量资产进行管理，围绕服务存量和资产价值提升进行战略转移，不仅仅是上置所要面临的新思考，也是诸多传统开发商的新命题。

　　也正因为中民投的进入，上置看到了自己在存量资产管理上的机会，也开始真正意义上的金融房地产初步的尝试。

　　两年来鲜有上置集团在公开市场拿地的消息。在整个2016年，上置以整个国际和国内市场同步布局、开发业务和持有资产同步布局，轻重资产运作同步布局。

　　借助大股东的资源优势，上置在各地积极寻找和各类金融机构的合作，通过各种方式进行不良资产的处置，包括了债券的资产转让和拍卖。

　　在国内斥资13亿元收购上海美兰湖一揽子资产包，是一方面。在这笔收购中，包含上海美兰湖医院100%权益、罗店新镇商业街、上海美兰湖皇冠假日酒店及高尔夫俱乐部等项目的部分权益。

　　值得一提的是，在这笔收购中，上置已经开始向医疗养老方向的拓展。此外，上置还收购了云南昆明一处医院45%的股权、大润科技公司12%股权、保理公司80%股权。

　　大股东旗下丰富的产业资产或将为上置提供强大的产业支撑，形成协同发展的局面。

　　在北京收购的资产包则是通过与金融机构的合作展开。据了解，这是上置集团的首个轻资产项目运作尝试。

　　在国外业务上，则聚焦于发达国家的核心城市，也是以“一带一路”的高增长区域作为发展的重点。目前已经在伦敦、悉尼和旧金山布局了五个项目。

　　事实上，收购而来的资产包本身或多或少会存在复杂的股权关系，比如未了清的担保抵押和贷款。当然，上置方面亦未放松对于存量资产的投后管理。思路无非是从对资产包进行梳理，通过运营提升后，以合作出售和转让的方式，最后实现整个项目的退出。不过，有了中民投的保驾护航，这一切看上去并不难以实现。

　　琴海苑的新故事

　　现在，缓过来的上置，正准备在上海琴海苑项目上再续荣光。这也将成为上置转型之路上的典型代表之作。

　　按照规划，琴海苑项目作为上海黄浦区外滩金融创新试验区的核心项目，将打造集办公、金融商业配套、精英公寓、金融服务、高端住宅等于一体的商住综合体。项目总建筑面积为21.6万平方米，占据了上置目前240万平方米土储的9%，是一大比较重要的项目。

　　据悉，琴海苑项目的创新之处在于不再追求传统的地产全过程开发模式，而是以灵活的手段滚动项目开发—指向的是去年年底出售项目49%股权于中崇滨江。按照去年年底的公告，这一股权出售，上置获利11亿元。

　　“股权能够出售离不开公司的努力，当时拿下的并不是净地，此前曾经启动过三次拆迁都未能如愿，中民投进来后能加快拆迁，一年内顺利完成两轮征询已经很不容易。这在上海当年拆迁事件中并不多见。”上置方面的知情人士表示。

　　当然，有着成熟经验职业经理人的操刀，也是重要的一方面。刘峰的加入，无疑是助力。

　　现年48岁的刘峰在金茂期间，曾任总裁办公室秘书、投资管理部副总经理，运营管理部总经理、运营总监、副总经理等多个高级职位，并先后兼任金茂三亚希尔顿酒店、金茂三亚丽思·卡尔顿酒店、金茂深圳JW万豪酒店业主代表等职务。尤为值得一提的是，在进入上置前，刘峰还兼任了在金茂颇具影响力的上海北外滩项目总经理，主导北外滩项目开发建设。

　　在进入上置之前，彭心旷作为主要参与者，推动了在国内颇具影响的梅溪湖国际新城项目开发建设。公开资料显示，该项目面积超过32平方公里，总投资超过1000亿元，规划定位为“国家级绿色低碳示范新区”和“长沙新城中心”。经过几年开发建设，新城形象初步展现，产业集聚态势良好，已成为产融结合的开发典范。

　　大股东的旗下具有丰富的产业板块，这些资源可以和上置结合，这是一般开发商难以具备的产业优势。目前，上置的团队也在各地不断寻找产业小镇准备进行投资。                ：