城中村这个市场 万科从租赁管理开始撬动

　　支付宝也来抢滩房屋租赁了。

　　10月10日，支付宝宣布在北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州等八个城市率先推广信用租房，超过100万间公寓正式入驻支付宝。

　　随着一波又一波租房政策出炉，房屋租赁业务早已成为多家巨头争夺的焦点。万科(02202)集团董事长郁亮早在今年年初就提出，应大力发展租赁住宅；而万科旗下的长租公寓品牌——泊寓，也被郁亮视为万科未来需重点拓展的业务。目前，万科泊寓在全国拿下的公寓房源已超过6万间，预计年底将完成10万间的规模。

　　在深圳，万科对于房屋租赁的布局早已开启。智通财经APP了解到，目前泊寓在深圳已开设8家门店，公寓房间月租金介于2000-4000元，这些门店中有万科完全自持的物业，也有万科承租的外部物业。

　　在承租外部物业方面，万科最近找到了新模式。城中村成为它的最新切入点。

　　撬动城中村

　　9月29日，深圳万科与福田区南园街道玉田村就物业托管签约。玉田村将旗下物业统一出租给万科，在经过统一改造，并对“城中村”的基础设施、生活环境全面提升后，万科将植入物业管理、长租公寓、社区商业等运营内容。这一合作模式被万科称为“统租运营+物业管理+综合整治”新模式，也是政企合作进行城中村综合改造整治的新模式。

　　作为深圳“脏乱差”的名片，城中村虽容纳了深圳近一半的新移民，却也面临着消防设施不足、流动人口难管理等问题。

　　以玉田村为例，玉田村位于上步南路以东、埔尾村以西、东园路以北、南园路以南，由祠堂村和向东围2个自然村组成，地处繁华地区，人流量较大。智通财经APP走访玉田村发现，这里楼间距极窄，由于年久失修，不少楼体已经老旧；城中村人员结构复杂，在没有统一物业管理的情况下，一些楼房只安装了简易的安防系统，甚至有些楼房连安防系统都无法安装，只在楼门贴上“注意安全”的标语。

　　一名居住在玉田社区埔尾村的居民对智通财经APP表示，专业统一的物业管理对于城中村来说十分必要。但物业管理公司要进入城中村，也面临着不少难题——城中村村民长期享受“免费午餐”，没有缴纳物业管理费用意识；城中村都是私宅，未经村民同意，物业管理无法覆盖消防事故高发的私宅内部。

　　要解决这些难题，专业运营公司与政府的合作就显得尤为重要。在万科与玉田村的合作中，万科以专业标准对城中村私宅进行改造升级，彻底消除安全隐患后对外出租，同时由万科来收取物业管理费，提供全方位专业服务，承担安全主体责任。

　　为此，万科成立了专业运营公司——深圳市万村发展有限公司。这个公司注册成立于7月5日，经营范围是公寓租赁和管理、商铺和写字楼租赁及销售代理、家具安装、物业管理、停车场经营和管理、食品零售等。

　　按照深圳市万村发展有限公司对于城中村综合整治的规划，城中村将根据各自特色做不同的规划，比如历史文化遗产村的保护、特色设计等，万科城中村综合整治规划的方案指导原则是“一村一特色、一村一规划”。

　　对于万科在城中村管理上的尝试，深圳万科房地产有限公司轮值总经理、万村发展有限公司负责人张海涛曾对媒体表示：“我们不希望城中村仍是破旧的印象，城中村应该变成一个城市的有机组成部分，就如同鼓浪屿和厦门的关系一样。对于深圳而言，每个村子都富有自己的个性，有宗庙、祠堂和丰富的自然环境资源。城中村所包含的市井活力和文化底蕴，将在政企双方的共同努力下，焕发新的活力。”

　　从增量市场到存量市场

　　深圳近年来公开招拍挂的土地少之又少，所以造成了一种独特的现象——旧改成为开发商在深圳发展下去的主要出路，而城中村无疑是旧改生意中最大的蛋糕。近年来，深圳本地开发商通过城市更新项目拿地已经成为主流。继恒大(03333)、碧桂园(02007)、远洋(03377)等企业后，富力地产(02777)、阳光城(000671)也尝试加入到深圳的城市更新中。

　　除了已经建成的项目以及市场熟知的南山白石洲、福田区岗厦村以及罗湖区蔡屋围，许多深圳城区里的城中村和旧住宅小区其实已经被各家房企争相“圈地”。包括由华润置地(01109)主导的罗湖区莲塘片区改造；京基集团对湖贝新村和布心村提出旧改意向；中洲集团将福田上沙旧村收入囊中；国香地产进驻罗湖黄贝岭的华丽西村；恒大也已经进驻南山大新村、向南村以及罗湖区碧波花园等城中村和旧住宅小区旧改项目。作为过去“旧改大户”的佳兆业(01638)，截至去年底更是至少持有深圳8个旧改项目，其中也包括南园新村的改造。

　　不同与以往“拆拆拆”的城中村改造方式，这次万科提出 “统租运营+物业管理+综合整治”，也揭示了房地产行业从关注增量市场向关注存量市场的转变。

　　在深圳市政府不久前发布的鼓励性政策中，就有未来要统租100万套城中村物业统一对外经营的目标，万科与福田区的这种合作，或许是对这一政策的试点，未来有望在全市推广。

　　根据深圳市官方资料的披露，深圳共有以行政村为单位的城中村241个，其中特区内城中村91个；城中村“农民房”或私人自建房超过35万栋，总建筑面积高达1.2亿平方米，占全市住房总量的49%，这也意味着将近一半的深圳人口住在城中村里。

　　万科长租公寓业务规模的发展，除了消化万科自持存量物业之外，绝对绕不开庞大体量的城中村物业，这种综合整治的模式是提升长租公寓规模的绝佳方式。除了玉田村之外，万科还在龙华区新围仔村设立了“综合经营办公室”，同时介入了龙华区景乐新村的综合整治业务。

　　具体到景乐新村的整治事宜，万科已与业主签订租赁协议，在对房间与小区进行改造后对外出租。深圳泊寓公司执行合伙人袁军曾对媒体表示，景乐新村后期由泊寓来运营，前期有专门团队(租赁谈判签约).

　　租赁混战中房企加速洗牌

　　此前，国务院常务会议确定培育和发展住房租赁市场的措施，其中关于“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”的表述引发各方热议。在土地稀缺和租金高涨的压力下，城中村成为建立长租公寓的一个必然选择。这一年多来，深圳长租市场已经演绎成为江湖混战，各路资本更开始在城中村“圈地”。

　　去年12月，雷军投资的You+青年公寓在南山西丽平山村落地，You+公寓打出的广告标语是大家熟知的“来了就是深圳人”，给租客大打情感牌。链家集团旗下租房品牌自如公寓此前宣布独立，更成为长租公寓市场发展一个重要标志。面对长租公寓市场，除了万科、深业等大量全国性品牌的正式杀入，现在越来越多民间资本看好深圳长租公寓市场。

　　由租房平台“合屋”联合长租公寓行业数十家品牌机构发起的“青年乐巢计划”此前在深圳启动，这也是由纯民营资本发起的一项计划，通过对深圳城中村等存量房进行柔性改造。合屋做过的一个统计显示，过去一年具备公司化运营、有品牌文化和服务理念的长租公寓品牌大概有30多家。而深圳有高达78.2%的年轻人处于租房状态，以此计算深圳的租房市场规模就达到1000亿元以上。

　　现在，深圳长租公寓市场还出现创新产品。吾家SOHO社区首次在深圳的八卦岭片区亮相。与常规长租公寓不同的是，每间公寓都可以独立注册公司。

　　近日，深圳市规划国土委发布关于征求《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》及《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)的通知，提出鼓励原农村集体经济组织及继受单位开展规模化住房租赁业务。“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。

　　《意见》还提出，自2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地除按规定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，还应按不低于规划建筑面积20%的比例建设自持租赁住房，自持年限为70年。

　　业内人士提出，地价是房价构成的主要部分之一，地价虽然不能直接决定房价的高低，但地价越高房企开发的成本就越高，如果还要加上自持租赁住房，无疑将更加考验房企的实力。

　　就在10月11日，深圳推出首宗“只租不售”宅地，房子建成须自持70年。对于这宗位于深圳龙华，编号A811-0323的地块，持有者在建成后必须自持70年，限整体登记，不得销售、转让。公告称，该项目竣工验收后方可租赁，房产租赁合同的租期最长不得超过20年。

　　利好房屋租赁市场的消息依然在不断出现，这无疑成为万科租赁布局中有力的筹码。 ：