中国奥园“弯道超车”：手握千多亿货值 不断给复合地产做加法

　　截至2017年6月30日，奥园共拥有土地储备总建筑面积1712万平方米，总货值约人民币1628亿元。

　　2017年，当中国房地产市场站在一个新的十字路口，作为市场最主要参与者的房地产开发商，无法避免对各自企业的未来愿景进行一番全新思索，中国奥园地产集团也不例外。这家以“稳健”画风行走江湖的南派企业，在夙夕经营20载之后，悄然开启了它的新征程。

　　8月17日，奥园发布了2017年上半年成绩单，期内，公司实现合同销售约人民币(下同)165.2亿元(权益比88%)，同比增长57%，完成全年目标333亿的约50%。毛利润约为21.9亿元，同比增长35%。

　　“(公司)前几年稳扎稳打，今年要厚积薄发。”业绩会上，奥园集团董事会主席郭梓文对公司接下来的发展提出了新要求。

　　这是否意味着奥园将调整原有发展策略，在规模扩张上步子迈得更大一些？

　　对此，该集团执行董事、营运总裁马军在接受时代周报记者专访时回应称：奥园之所以提出要“厚积薄发”，主要在于过去几年的稳健发展，使得公司实际已经具备弯道超车的能力。

　　一个特别的细节是，距离马军办公室不远处的墙上，赫然张贴着公司既定冲刺销售目标及剩余天数。给人一种“大战将至”的感觉。

　　手握1600亿货值

　　不可否认，奥园实现业绩稳速增长，与管理层审时度势、积极调整战略不无关系。

　　为应对市场变化，奥园2007-2009年将住宅物业占比由68%提升至97%；随着住宅物业宏观调控力度的加大，2009年，奥园确定“商住双线发展战略”扩张策略。2010-2013年，奥园逐步扩大商业地产比例，降低宏观调控对整体售价的影响。

　　2013-2015年，奥园制定新一轮三年快速发展周期，积极拿地。2013年，奥园一举投入约46亿元，先后于重庆、佛山等地收购了8幅商住土地，新增可开发建筑面积(下称“新增面积” )约213万平方米。2014年，奥园以约46亿元，新增面积约为266万平方米，进一步优化土地储备。2015年，奥园先后于澳洲悉尼、珠海、广州等地收购共13个商住项目，新增面积约为249万平方米。2016年，奥园在继续坚持“快速开发快速销售”策略的同时，进一步加大拿地力度，是年共斥资约84.72亿元新增17宗土地，占当年总销售额约33%，共计新增面积约314万平方米。

　　2017年上半年，内地楼市调控不断加码大背景下，奥园大举并购一二线城市项目。“我们手头上资金比较充裕，再加上银行对我们支持，融资比较有优势，所以这种情况下，我们会并购比较多的优质项目。”在2017中期业绩发布会上，奥园集团党委书记、总裁郭梓宁表示道。

　　财报显示，2017年上半年，奥园共花费地价款94亿元通过招拍挂、并购等形式购入20个优质项目，新增面积约370万平方米。

　　截至2017年6月30日，奥园共拥有土地储备总建筑面积1712万平方米，总货值约1628亿元。其中位于粤港澳大湾区的土地储备达约480万平方米，分别位于广州、深圳、珠海、佛山在内的8个城市共40个项目(10个为城市更新项目，预计总建筑面积约422万平方米)，总货值约 587亿元。

　　安信国际发布研报称，粤港澳大湾区建设带来的影响不仅是短期内项目重估受益，更为重要的是，通过促进区域融合提升价值，城市人口吸引能力大幅增强，奥园的先发优势为长期分享区域发展红利打下了坚实基础，成长潜力被进一步放大。

　　信贷评级调升

　　手握充足土储的奥园，并无计划调高今年合同销售目标，“按照奥园现有货值计算，我们今年完成370亿元也并非难事。”马军说，但我们还是会保持保一贯稳健风格，在保证销售额实现55%(及以上)增长的基础上，超额完成今年销售目标。

　　国际信用评级机构标准普尔报告指出，奥园2017年上半年合同销售表现强劲，预期奥园保持纪律性购地策略，合理的土地成本及区域分布也将为奥园未来两年的稳定利润增长带来支持。为此，标普将奥园信贷评级由“B”调升至“B+”，评级展望“稳定”。自2016年年底以来，惠誉及穆迪纷纷上调奥园信贷评级至“BB-”及“B1”。由此奥园成为自去年以来唯一获三大国际评级机构一致上调信贷评级的内房股。

　　今年6月12日，联合信用评级还上调奥园集团的主体长期信用等级为“AA+”(偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低)，评级展望为“稳定”。

　　国内外评级机构一致看好奥园并纷纷提高公司财务评级，最直接的好处便是体现在发债成本的降低上。

　　9月6日，奥园成功按票面价发行于2022年到期之2.5亿美元优先票据，年利率5.375%。马军说，是次发行创奥园美元优先票据发行成本新低，极大地降低了公司的借贷成本。“截至上半年，公司净负债率为63%，处行业合理水平；整体借贷成本持续下降至7.6%。”

　　马军透露，为实现奥园业绩进一步增长，接下来公司可能会利用财务杠杆作用，适度负债，“但前提是严守净负债率不超过80%的水平”。

　　放权同时制定“天花板”

　　业绩稳健增长背后，实则是奥园内部机制的配套革新。

　　2016年以来，奥园开展管理体制改革，成立地产、商业地产、国际投资、奥买家及文旅五大二级集团，赋予高度自主权。

　　马军解释称，公司的管理体制改革包括两部分，在“授权”的同时给予二级集团一定的“天花板”，“董事会会在投资、融资、销售定价、竞标等层面赋予二级集团高度自主权。但与此同时，董事会会负责制定二级集团年度的总目标。你(二级集团)必须要保证经营指标的合理增长。”马军说，至于二级集团的下属公司，集团就不会再过多干预，自主权掌握在二级集团手中。

　　这一机制的形成，使得奥园各二级集团能够自主、灵活地运营自身业务，进而实现整个公司的良性发展。

　　另据时代周报记者获悉，为加快拿地决策效率，奥园还在其内部实施“五人决策投资委员会”的投资机制。在进行土地投资决策时，如果五个人一致同意，则只需要进行备案，否则项目将上升到董事会来进行决策。

　　“这实际上是董事会对我们经营团队的一种授权，其目的是要提高投地决策效率。”作为五人决策投资委员会的组长，马军告诉时代周报记者。小组人员除他外，还有一个分管营销的副总裁，一个分管投资的副总裁，还有分管法务跟财务(各派一人)的高层共同组成。

　　而在五人决策投资委员会下，还分成若干个项目投资分队，每个分队至少有6个业务类型的人组成，涵盖投资、设计、成本测算、法务、财务、营销等。

　　“因为现在拿地，竞争非常激烈，时机稍纵即逝，有这样的一个投资分队设置，就能确保我们能够在市场上获取最大的信息渠道。”马军说，除每周一次的投资例会外，各分队还会分别建立微信群，只要有项目，就随时进行讨论。

　　为了加强项目风险控制，奥园还提出，如果五人决策投资委员会达成一致意见，则必须对项目进行跟投。马军透露，这一机制2016年7月1日就开始执行。

　　给复合地产做加法

　　奥园业绩稳健增长的另一个关键，便是公司自成立之初，不断给复合地产赋予更多新的内涵。

　　1999年，中体产业(600158) (SH.600158)经中国奥委会批准开始注册使用“奥林匹克花园”这一品牌，并迅速与奥园集团的前身—广东金业集团共同投资建设了广州奥林匹克花园(下称“广州奥园”).7月，广州奥园正式公开发售，巨大的商业利益让双方都尝到了甜头。

　　正是由于广州奥园的成功开发，才促使房地产业界创造和推广了“复合地产”这个概念，在此之前，房地产企业的精力还主要集中于功能性开发。

　　2002年7月，获得“奥园”品牌使用权后的广东金业集团更名为广东奥园置业集团有限公司，并于2007年在香港联合交易所有限公司主板上市。此后数年时间里，奥园在进行房地产项目开发和全国化扩张的同时，也不断赋予复合地产更多新的内涵。

　　2001年，奥园与北京师范大学合作，在开发的社区内共建北师大南国奥园实验学校，开启了奥园教育复合地产之路……

　　郭梓宁在业绩会上指出，近年来我们又注入了商业综合体、文化旅游、跨境电商等新的复合地产理念进去。这些都是和地产开发有机结合起来，通过这些复合地产主题，进一步丰富了奥园复合地产的内涵，也为投资拿地的时候获得更多政府的优惠和政策支持。

　　其中特色小镇作为奥园近年来复合地产发展的又一个新主题和特色，颇受业界关注。

　　时代周报记者获悉，奥园集团已于去年确立了特色小镇投资计划，并成立了专门的文旅集团推进该项工作，拟打造具有体育健康理念为主题的综合旅游产业小镇。

　　据悉，目前奥园(英德)文旅城和奥园文化旅游城·韶关印象岭南均已落地。2017年，奥园还收购了位于浙江嘉兴的歌斐颂巧克力小镇和位于安徽歙县的许村古镇。

　　其中歌斐颂特色小镇首期规划用地面积1500亩，主要是以工业旅游、巧克力产品作为主要的支撑点。英德项目除了引进巧克力产业以外，还把当地的英德红茶作为一个支撑点。

　　管理层透露，歌斐颂巧克力小镇和许村古镇目前已投入3亿元左右。“在未来两年内，我们文旅产业，准备再投入10亿元左右的规模。” ：