133亿再售8个项目 莱蒙国际断臂求生？

　　2017年上半年房地产业务销售额预计按年下滑55.3%的情况下，莱蒙国际集团有限公司(3688.HK，以下简称“莱蒙国际”)发布了上半年正面盈利预告，而这背后则是其通过出售附属公司股权所带来的直接影响。

　　通过出售资产包减负获利，对于莱蒙国际而言已驾轻就熟。继2016年以约44亿元总价向融创出售旗下8个公司全部股权权益后，2017年8月15日晚间，莱蒙国际一纸公告，再将旗下4个公司股权出售，总代价及公司间贷款总值为133.26亿元，这次的接盘方为一家郑州本土开发商和昌地产集团有限公司(以下简称“和昌地产”).

　　值得指出的是，这种较其自身开发而言更简单、快捷及直接取得合理投资回报的股权转让模式已在莱蒙国际2016年年报中被定义为其未来发展的新营运模式之一，欲借此获取大量现金并实现盈利及降低负债。

　　然而，持续出售项目资产包短期助力莱蒙国际扭转业绩颓势的同时，也进一步减少了其房地产销售所带来的收入，一而再地断臂是否真的能助其求生？对此，《中国经营报》记者致电致函莱蒙国际及和昌地产方面进行采访，然而截至发稿双方并未给出回应。

　　项目再打包出售

　　8月4日，莱蒙国际股价飙涨13.9%，盘中宣布短暂停牌待刊发重大出售事项，至8月15日晚间，莱蒙国际公告宣布将以总代价及公司间贷款总值133.26亿元出售旗下4家公司股权。

　　公告显示，所销售股份为盛兴地产控股拥有的泰祥全部股权、盛兴发展拥有的常州莱蒙79%股权、祥康拥有的深圳水榭花都25%股权以及莱盈拥有的南昌莱蒙19%股权。同时，泰祥间接拥有常州莱蒙余下21%股权、深圳水榭花都余下75%的股权及南昌莱蒙余下51%的股权。

　　通过此次交易，莱蒙国际将泰祥、常州莱蒙、深圳水榭花都3家100%股权及南昌莱蒙70%的股权出售给和昌地产。

　　据了解，上述4家公司直接或间接拥有包括深圳、广州、杭州、南京、南昌和常州在内的8个城市8个物业项目，估计净可销售/可租赁总建筑面积为197万平方米。

　　莱蒙董事会方面认为通过此次交易可促使莱蒙国际更有效调整其业务策略，并即时变现具有长远发展周期的物业项目，实现客观投资回报。此外，其董事会也指出交易将改变集团现金状况，降低整体借贷水平，为公司营运及日后出现的潜在新投资机遇腾出资金。

　　彼时，出售资产包给融创使得莱蒙国际净负债比率由2015年的72.5%大幅下降至2016年的43.3%，但从莱蒙国际2016年年报查阅获悉，截至2016年12月31日，莱蒙国际91.62亿港元的借贷总额中，约32.53亿港元须于一年内偿还，同期其现金及银行存款账面值约为62.02亿港元。

　　莱蒙国际指出，此次向和昌地产出售股权所得约133.26亿元，其中20%即约26.65亿元拟将用作偿还现有贷款，55%用作中国内地、中国香港及澳洲悉尼开展的8个现有新房项目投资，剩余25%用作一般营运资金。

　　销售增长颓势难逆

　　降负债、获盈利是莱蒙国际通过股权转让这种新营运模式可获得的直接正面影响，与此同时，项目资产包的出售所带来的房地产销售业绩持续下滑亦是其不可回避的负面影响。

　　在2016年莱蒙国际向融创出售8家公司股权后，当年定下的83亿元销售目标并未完成，营业收入自2015年的105亿元下降至55.59亿元，毛利则从2015年的30.4%下降至18.2%。

　　尽管近日其发布了2017年上半年度正面盈利的预告，但莱蒙国际2017年上半年房地产销售进一步下滑的事实不可回避。据其披露的上半年未经审核营运数据显示，截至2017年6月30日公司合同销售加上已认购未签约金额共约14.108亿港元，按年下降55.3%。

　　待上述股权交易完成，也意味着莱蒙国际将进一步失去净可销售/可租赁总建筑面积约197万平方米。届时，莱蒙国际在中国、香港、澳洲西米11个城市拥有14个房地产项目，合共估计净可销售/可租赁建筑面积17.10万平方米为持作出售物业，合同估计净可销售/可租赁建筑面积20万平方米将为持作投资物业。

　　由此土地储备情况可以预见，此前莱蒙国际在2016年度业绩会上所言“2017年合同销售仍无法实现大幅增长”将成现实。

　　和昌喊出“千亿”口号

　　莱蒙国际需要快速获取现金周转，而接盘者和昌地产近几年则在谋求规模扩张，上述交易的完成加速了其扩张的进程。2017年8月初，和昌集团董事长武磊对媒体公开表示至2020年公司销售规模要达到千亿元。

　　据了解，和昌地产为和昌集团下属三大产业之一。从和昌集团官网可获悉，和昌集团创建于2007年，总部位于北京，2009年其开始全国化布局，目前完成华北、华中、华东三大区域战略布局。

　　从其公司策略看，将重点关注二线城市，择机进入一线城市。待此次与莱蒙国际的交易完成，和昌地产可顺利进入深圳、南昌及常州3个城市，从13个城市增加至16个城市。

　　据和昌地产披露显示，其2016年度实现销售金额为164.5亿元，销售面积183.4万平方米。克而瑞地产研究中心、观点植树研究院及中国指数研究院3家机构统计数据均显示，和昌地产2017年上半年销售金额约50亿元。

　　销售规模对比下，133.26亿元可谓和昌地产的“大手笔”。从莱蒙国际披露的公告来看，和昌集团将以现金支付交易对价，然而，其资金从何而来？

　　此前武磊曾对媒体表示会采取一定的金融手段，但不会使用太高的杠杆，负债率保持在60%~70%的水平，且2016年以来公司业绩完成不错，手上自有现金充足。

　　据一位不愿具名的郑州资深房地产研究人士介绍，“和昌地产发家郑州，前身为怡丰，五六年前仅两个项目在郑州，总部迁至北京后开始全国化布局，就其在郑州的项目而言，定价相对保守，多以刚需盘走量为主。近年来，经理人换了一拨，势头很猛。”

　　“和昌集团资本主要来源于中瑞控股。”上述研究人士指出。记者调查了解，中瑞控股成立于2000年，至2015年全年营业收入已突破630亿元，专注于大宗商品、不动产和金融业的发展，旗下拥有中国A股第一家煤炭供应链上市公司、和昌集团、中瑞国际、华瑞化工、中瑞资本和中瑞园区(集团)6大企业。 ：